根据合同法的规定,装修合同不是有名合同。装修合同究竟为何种合同?理论界存在两种截然不同的观点:一种观点认为,装修活动是一种建筑活动,所以应当适用建设工程合同法律关系;一种观点认为,装修是按照业主的要求完成装修工作,然后交付工作成果,业主给付报酬,因此符合承揽合同定义,应适用承揽合同法律关系。
上述争论的现实意义,是因为根据我国法律规定,承揽合同和建设工程合同在合同主体资格、合同解除条件、救济方式等方面均有不同规定,在发生纠纷时,是适用承揽合同法律关系解决,还是适用建设工程合同法律关系解决,对当事人利益有较大的影响,主要体现在以下几个方面:
1、承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同;建设工程合同是承包人进行工程建设,发包人支付价款的合同。二者对装修承接人的资质要求是不同的。根据《合同法》规定,承揽合同对承揽人无资质要求;而我国《合同法》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“司法解释”),均要求建设工程合同的承包人必须具有相关资质,否则可能导致合同无效。如最高院的司法解释第一条规定:“建设工程施工合同具有下列情形之一的,应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定,认定无效:(一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的…”。
2、合同无效后的处理不同。承揽合同无效是依据《合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”建设施工合同无效除依据《合同法》第五十八条外,还适用司法解释第三条规定:“建设工程施工合同无效,且建设工程经竣工验收不合格的,按照以下情形分别处理:(一)修复后的建设工程经竣工验收合格,发包人请求承包人承担修复费用的,应予支持;(二)修复后的建设工程经竣工验收不合格,承包人请求支付工程价款的,不予支持。因建设工程不合格造成的损失,发包人有过错的,也应承担相应的民事责任。”
3、未经验收接受装修成果的后果不同。《合同法》未对承揽合同中未经验收接受装修成果的后果未作任何规定;而根据司法解释第十三条“建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”之规定,建设施工合同未经验收接受装修成果的后果推定为验收合格。
4、竣工日期有争议的处理不同。《合同法》对承揽合同竣工日期争议的处理没有特别规定;而建设工程合同则依据司法解释第十四条“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:(一)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;(二)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期”之规定处理。
5、合同解除的条件不同。根据《合同法》规定,承揽合同的定作人享有解除权,可以随时解除合同;而在建设工程合同中,除具备双方约定或者法定的解除条件时,是不允许随意解除合同的。
6、一方违约时的救济方式不同。在承揽合同中,定作人解除合同后,承揽人只能要求定作人赔偿损失,而不能要求继续履行;而在建设工程合同中,除特定情形外,一方违约时,对方当事人都可以要求其继续履行。
那么,装饰装修工程合同是属于建设施工合同的范畴,还是属于承揽合同的范畴?目前,尽管法律未予明确,但《建设工程质量管理条例》第二条规定:“本条例所称建设工程,是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。” 最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》也规定:“装修装饰工程属于建设工程,可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定,但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。”因此,上述行政法规、司法解释是将装饰装修工程合同列入建设工程合同范畴。
但是在司法实践中,房屋装饰装修工程的情况比较复杂,装修施工小到仅仅铺设家居地砖、粉刷家居墙体,大到商铺、办公楼的几万平方米的全面装饰装修。如果要求铺设家居地砖、粉刷家居墙体的承揽人都具备施工资质,否则依据建设工程合同的法律规范将合同认定为无效,那么既不符合中国国情,也会造成极大的不公平。对此,《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部110号令)第九条规定:“装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的,或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的,必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。”显然,该条将住宅室内装饰装修工程作了区分,即“变动建筑主体和承重结构”与“涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的”,装修人必须为具有相应资质的装饰装修企业,否则,不作此要求。而根据该办法第六条、第七条、第八条规定,“装修活动”系指搭建建筑物、构筑物,改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗,拆改供暖管道和设施,拆改燃气管道和设施,增加楼面荷载,改动卫生间、厨房间防水层等。
来源于:房地产专业法律服务网
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