全装修房是指房屋交付之前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，购房者仅需购入若干家具即可入住的房屋。自国务院1999年颁布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，要求积极推广房屋一次性装修或菜单式装修模式以来，全装修房正成为住宅消费领域中重点推广的形式。但伴随全装修房的推广，一些矛盾和问题也逐步呈现。笔者结合一则全装修房质量纠纷案例，浅析在购买全装修房过程中的法律风险和防范措施。 

　　李先生于1999年5月购买了一套位于上海市四平路的全装修房，后发现厨房、厅及卧室严重积水，墙壁发霉、地板家具损坏，经物业公司诊断是邻居家内水管长时间渗漏所致。李先生遂将邻居王先生、发展商、物业公司告到法院。但在审理中，李先生又撤回了对发展商、物业公司的起诉，法院裁定准许。经法院委托上海房屋质量检测站做出鉴定，李先生家渗水主要系邻居家厨房间灶柜处预埋的上水管道老化损坏所致，渗漏水通过厨房隔墙渗入其家，造成家具地板受损、墙体霉变等房屋质量问题，影响了房屋的正常使用。 

　　邻居辩称，其购入房屋系全装修房，预埋的上水管道是隐蔽工程，他不可能知道埋在墙中的水管会漏水。在2000年10月第一次发现自己家里厨房漏水后已与物业部门多次联络并要求维修，但物业公司始终没有找到原因。自己也系水管漏水的被害人，自己对邻居即李先生无任何侵权行为，法院应追究开发商或物业公司的责任。 

　　最后，法院判定，根据被告与物业公司签订的《国际公寓房屋使用、管理、维修公约》，业主须自费维护及修理其物业以使其物业及周围环境保持应有的良好可用状态，被告应对其厨房间灶柜处预埋的上水管道负有维护及修理的责任。由于被告所有的产权房厨房间灶柜处预埋的上水管道老化损坏渗水，渗入原告住房，造成原告木地板、墙体和家具浸水受损，故被告应当赔偿原告由此造成的损失共19180元室内装潢修复款。至于被告认为原告的损失是由质量问题引起，应由开发商赔偿，则被告可以另行诉讼。 

　　本案系全装修房质量问题引起的相邻纠纷，最终法院以物业管理公约为依据判令邻居承担隔壁李先生因渗水所造成的直接损失。本案审理的有关问题是值得深思的。例如，邻居家的厨房灶柜处上水管道系开发商在出售全装修房时安装，为何开发商在这里不直接承担责任？邻居另行起诉开发商，可否胜诉？在庭审中邻居提出，因购买的系全装修房，上水管道作为隐蔽工程在房屋交付之前已由开发商全部安装好，现该房屋使用不过3年，上水管道就老化渗漏，因此开发商应承担质量缺陷引起的全部损失。物业公司在报修后未找到问题，只是在表面上做了修复工作，没有尽到充分修理之责任，因此，物业公司也应承担连带责任。自己同时是劣质装修的受害人，却要自己对外承担装修质量缺陷的赔偿责任，这是不公平的。邻居的理由看起来也并非全无道理，值得深入分析。 



　　一、全装修房的购房者应对房屋的装修工程的质量问题直接对外承担法律责任 

　　全装修房的购房者购买的标的物其实包括两样，一是房屋，二是装修。现在消费者所购入的房屋，往往只有隔墙或楼板与邻居家共享共用，因房屋系静态之物，房屋本身不会发生对邻居房屋的损害事件。但装修工程包含许多隐蔽工程，如排水管道、电气线路、燃气线路、通风管道，这些实施存在着动态的运作和管理，若有质量缺陷问题，不仅自家发生问题，也可能波及邻里，甚至整栋建筑物。 

　　（1）根据建筑物区分所有权原理，上水管道属于邻居自家的附属设施，位置属于邻居家的专有空间。 

　　邻居家厨房间灶柜处预埋的上水管道并非整栋大楼的附属设施而系其自家的附属设施。上水管道的部位在原告李先生和其共用的一面墙里，根据建筑物区分所有权的原理，构成邻居家专有所有权的空间应从墙壁、柱、地板、天花板等共用部位的厚度的中心起计算。上水管道虽然预埋在墙壁里，但却在墙壁中心线靠自家的一侧。因此，上水管的安装部位属于自家的专有空间。 

　　（2）根据我国《民法通则》中有关相邻关系和侵权赔偿原则，若由一方原因造成相邻方损失的，应承担损害赔偿责任。 

　　我国《民法通则》第83条明确规定了相邻各方行事的原则，“应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍，赔偿损失。”邻居因位于其专有空间内的自家附属设施渗漏造成原告李先生家渗漏并且家具地板受损，理应赔偿损失。 

　　（3）根据该公寓物业管理公约的规定，每一位业主均有义务保持自己物业的良好可用状态而不侵害相邻的物业的良好可用状态。 

　　管理公约虽不是相邻两方直接签订，但每一位业主应遵守自己在公约中的承诺，若这种承诺包含了对其他业主的义务，业主履行这种承诺和义务将被视为是对公约的遵守，否则视为对公约的违背。 

　　依据管理公约的规定，邻居应对其厨房间灶柜处预埋的上水管道负有维护及修理的责任，不仅保证自己而且保证邻居的正常生活。但是，邻居未履行好此义务，造成原告家墙壁渗水且家具地板损坏。因此，法院据此判决由邻居承担原告装潢修复款共19180元。 

　　由此可见，全装修房的装修工程中的设施，特别是隐蔽工程，如排水管道、电气线路、燃气线路、通风管道，存在于自家专有空间之内，且都属于全装修房的附属设施而非整栋住宅楼的公共附属设施，维护这些附属设施的安全运作是每一位全装修房购房者的责任。 



　　二、全装修房的装修工程质量责任应由开发商承担 

　　当然，邻居的辩称也是有道理的，他不可能知道发展商完成的装修工程存在瑕疵，特别是隐蔽工程。邻居自己也是水管渗漏的受害人，作为全装修房的购房者，他有权要求开发商承担全部赔偿责任。 

　　（1）全装修房的购房者有权依据购房合同追索开发商的责任 

　　在1999年邻居购买该公寓房屋时，开发商与其只签订了一份购房合同，装修工程作为合同附件的形式签署。因此，根据购房合同，开发商应对其交付的房屋质量和装修质量承担责任，即对购房者承担保修或赔偿责任。邻居家厨房灶柜处上水管道属于装修工程的一部分，因渗漏导致自家和邻居家先后受损，因此，邻居可向开发商要求赔偿自家损失的部分和追索其依据法院判决赔偿原告李先生之损失。 

　　（2）开发商应在装修工程保修期内承担全部责任 

　　开发商承担房屋和装修的责任也并不是无期限的，有一个保修期的问题。在保修期内，开发商应承担保修责任。若房屋和装修已过保修期，则考虑到某些设施的自然老化过程，由此造成的质量瑕疵则由购房者自行承担。根据《房屋建筑工程质量保修办法》，但这仅指装修公司对开发商的保修期限，并非开发商对购房者的保修期承诺。因此，在本案中，邻居要审查自己的购房合同，确定保修期的年限。若已超过保修期，则邻居的诉求将难以得到支持。 

　　因此，即便邻居不是始作俑者，但因装修工程已过保修期限，自己应承担房屋的附属设施妥善维护之责任，如果因此给邻里造成了损失，则应自行承担责任。这也是购买全装修房的风险之一，无法监控装修质量，而最终可能却不得不自行承担责任。 



　　三、购买全装修房的法律风险和防范措施 

　　近期以来，全装修房的质量问题越来越突出，房屋装修中有许多隐蔽工程，在隐蔽工程完工后再检查其质量是相当困难的，而要维修、改建更是麻烦。至于电气线路、燃气管道、通风管道的埋设处理如有不当，更是隐患无穷。除此之外，全装修房的责任主体也不明确，由此而产生较多的问题。建立、健全全装修房有关的法规体制，完善合同中对装修内容的签订，才能有效地防止因全装修房所引起的各种纠纷。 

　　1、建立统一的全装修房买卖的示范合同，明确全装修房第一责任人是开发商。 

　　对全装修房合同缺乏统一的格式和文本导致了目前全装修房合同签订的混乱。一种方式是开发商与购房者签订购房合同，其中装修条款作为合同的附件。这种方式比较正规，一套房子一个合同、一张发票。若装修房存在质量等诸多问题，由购房者直接与开发商追究责任，开发商再向装修公司追究责任。另一种方式是开发商与购房者签订购房合同，购房者再与由开发商指定的装修公司签装修合同，一套房子两个合同、两张发票。若产生了问题，开发商不是责任人，购房者不得不追究装修公司的责任。若是进行诉讼，开发商在诉讼中至多只是承担第三人的角色，而装修公司往往注册资本少，公司信用差，经营期限短，购房者往往难以寻求到保护。这是目前为止购房者在购买全装修房遇到的最大问题。 

　　2、明确约定全装修房装修材料和设备的内容。 

　　装修材料和设备的质量往往决定了全装修房的装修质量。特别是隐蔽工程的质量，如电气线路、燃气线路、通风管道的选材和品质更为重要，一旦发生问题，日后维修非常困难。因此，签订全装修房购房合同应对装修材料、设备准确标明，包括材料的品牌、型号、规格、颜色、档次、材质、工艺。如果是进口的材料、设备，则要在合同中写清产地。购房纠纷中比较常见的就是开发商变更合同约定的装修材料和设备品牌。有的是开发商蓄意更换价廉质次的产品；有的是开发商出于无奈，因为市场变化约定的品牌型号不再生产，或厂家已经倒闭。因此，对购房者来讲，明确装修材料和设备的内容以及变更后的赔偿责任是非常重要的。同时，还应要求开发商提供装修方面详细的设计图和施工图，以方便今后出现质量问题的维修工作。本案中，若合同中约定了隐蔽工程的品牌型号，且邻居能提供完整的装修图纸，物业公司在修复工作中可能也会有所作为。 

　　3、落实全装修房装修的验收主体，明确装修质量验收标准。 

　　根据《上海市新建住宅全装修扩大试点工作实施建议》的规定，由开发商应组织设计、施工、监理、物业管理等单位对装修工程进行验收，但并未真实得到落实。若合同约定开发商不是装修的第一责任人，验收的重要责任自然由缺乏经验的购房者直接承担，这就造成了验收的难度和降低了验收的效果。此外，健全并实施全装修房的质量验收标准也可以有效地降低全装修房以后的质量隐患。虽然上海市已出台《住宅装饰装修验收标准》，但这仅是个推荐性标准，并不是强制性文件。因此，应抓紧制订全装修房的强制性验收标准，以此确保全装修房的装修质量。 

　　4、明确各装修项目保修期限和责任主体。 

　　房屋装修保修虽然不影响房屋安全的大局，却是与购房者的切身利益相关，因此，全装修房的装修保修期同房屋的保修期一样重要。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，装修房中还有一个屋内设备保修的问题。按照产品质量法规定，设备的保修由生产商承担，保修期从出售之日起计算。而全装修房的保修期从交房之日起计算，不仅保修起算点不同，而且房屋交付之前，屋内的设备可能已经出售了很长一段时间，甚至已过了自身的保修期。对于购房者来讲，为避免保修期限的不同和责任主体的区别，应在购房合同中明确约定设备的保修期、装修工程保修期和房屋质量保修期一样均为两年，自房屋交接起计算，保修责任主体都是开发商。 

　　总之，全装修房发展有利于加快住宅建设向集约化生产方式转变，有利于节约资源和保护环境, 是今后发展的趋势。但作为刚刚兴起的房产市场，全装修房的各项制度还尚待完善。虽然各部门正在加快对全装修房各个方面的立法和执法工作，但强制性标准少，主要依靠合同约定。因此，购房者应在签订购房合同时注意自己权益的保护，明确装修的具体内容、检验方式、保修期限、违约责任，以免今后发生争议。■