郝倩

　　根据高力国际(高力国际博客)的最新市场报告：9月上半月上海住宅销量较8月环比下降了10%。但在此背景之下，曾在8月份拉动上海整体成交均价大幅上涨的豪宅市场丝毫没有“撤火”的迹象。

　　本周，浦东一别墅项目低调开盘，推出首批数十套别墅，并在开盘当日全部售罄。根据CBN记者了解的信息，这一别墅盘最终成交价最高达到11万元/平方米。由于销售情况太好，以至于该项目的销售人员在对当天超出预期的销售状况表示惊讶的同时，甚至怀疑是否定价过低。

　　市场的表现与中原地产(中原地产博客)的统计数据基本相当。根据该机构的分析，自6月份以来，尽管国内关于房地产市场的政策略有收紧，“但豪宅投资者向来并不缺钱，房贷收紧对其所产生实质的影响并不很大。”

　　同期的统计数据显示，8月新盘豪宅市场成交量仍较7月有所放大，虽然这一定程度上是受到开发商推盘节奏的影响，但是侧面也显示出豪宅市场上所表现出来的强劲需求。

　　根据中原地产的统计数据，在新房市场，从上个月开始随着翠湖天地嘉苑、星河湾、外滩黄浦湾等一批豪宅项目开盘，上海豪宅市场成交量迅速放大，并在8月创出新高。

　　“一方面是8月上海市场进一步环比下跌17.4%；另一方面，豪宅市场却更趋火热，均价区间高达4.8万~7.6万元/平方米。更多开发商借此时机纷纷推出豪宅项目，如嘉里华庭二期推出62套高端服务式公寓产品，均价8.3万元/平方米；而新华路1号则首次以7.5万元/平方米入市销售。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤对CBN记者表示，豪宅的热销直接带动了8月住宅市场均价环比上扬13.6%，从而创下上海楼价新纪录。

　　二手市场方面，豪宅亦有不俗表现，中原地产监测的15个单价4万以上豪宅项目成交情况显示，在成交量连续创出新高后，尽管8月份成交量有所回落，但仍达到93套，成交仍十分活跃。

　　价格方面，年初价格还处于下降趋势中，但到4、5月份时，价格迅速蹿升，月涨幅一度超过8%。部分项目价格和年初相比，涨幅甚至超过50%。如翠湖天地较年初上涨80%，仁恒滨江园涨57%，世茂滨江花园涨幅亦达到49%。

　　上海台庆房产研展部统计数据显示，从各单价区间来看，8月单价4万元以上豪宅成交591套，环比上月增长90.6%，其单月成交量已接近2007年全年成交量。而4~8月仅5个月的时间，每平方米4万元以上一手豪宅累计成交1403套，超过了2007年(612套)和2008年(752套)两年的总和。

　　若从台庆房产统计的总价区间来看，8月总价1000万元以上豪宅成交484套，环比上月增长126.2%，为各总价区间最大增幅；其次则为总价300万~500万元的住宅，成交362套，环比上月增长10.4%。

　　根据中原地产的监测数据：2009年1~8月，上海新推豪宅项目成交中，上海客户比例较高，约占63.9%，其余为外地或者外籍人士(含港澳台)购买。但也有部分楼盘上海本地人的购买比例不足一半，如仁恒河滨城(34.9%)、世茂滨江花园(36.8%)。

　　同时，在二手豪宅市场上，外地人士购房比例则更高。中原地产监测数据显示，在15个知名豪宅楼盘的二手成交案例中，上海本地人、内地其他地区人士和外籍人士(含港澳台)基本呈现三分之势，分别占33.1%、34.3%、32.5%。个别楼盘的购房客户中，外来人士则占绝大多数，如华山夏都苑的上海本地人购买比例仅为10%。

　　“十一之前还将有一批新的豪宅项目陆续上市，如鹏利海景和海珀日晖等，预计在未来一段时间内上海豪宅成交仍有望维持活跃。”中原地产判断说。

　　沪上部分豪宅项目新盘成交客户构成情况(2009年1~8月)

　　资料来源:上海市房地产交易中心

　　单位：元/平方米

　　项目名称 总成交套数 单价 上海 大陆(上海以外地区) 港澳台 外籍人士

　　翠湖天了嘉苑 239 72000 71.1% 1.8% 15.1% 12.1%

　　星河湾荟苑 174 50000 60.9% 29.5% 4.6% 4.6%

　　御翠豪庭 92 46000 81.5% 6.8% 8.7% 3.3%

　　世茂滨江花园 68 55000 36.8% 36.6% 17.6% 8.8%

　　仁恒河滨城 63 45000 34.9% 51.1% 7.9% 6.3%

　　君御豪庭 62 43000 71.0% 19.6% 6.5% 3.2%

　　远中风华园 59 49000 57.6% 8.9% 30.5% 3.4%

　　华浙外滩黄浦湾 58 50000 51.7% 44.6% 1.7% 1.7%

　　汤臣湖庭花园 42 45000 69.0% 26.2% 4.8% 0.0%

　　嘉利浦江公馆 36 45000 100.0% 0.0% 0.0% 0.0%

　　平均 893 —— 63.9% 19.4% 10.5% 6.2%