图为2009绿色写字楼高峰论坛现场 唐瑶：节能理念在凤凰置地广场的实际应用
图为华润置地(企业专区,旗下楼盘)(北京)股份有限公司市场总监唐瑶女士
唐瑶：华润置地在节能环保上一直很重视，我们的红山在绿色理念方面投入了很多的精力，也受到了业主们的好评。今天是写字楼高峰论坛，所以介绍一下凤凰广场。
凤凰广场一期已经入住了，我们是去年年底开始推广，今年9月份加楼，现在已经达到了80%的出租率。刚才我在听张雪舟院长的发言结尾提到了写字楼公共建筑在节能方面的几大方向，其中他提到有空调系统、电力系统，这两大块的确是在写字楼领域能耗比重占最大的两部分。另外我补充一块，建筑的外围结构。今天关于我们的凤凰置地广场的节能理念的利用主要分三个部分来讲。第一部分外围结构。第二部分空调排水系统。第三部分是电的方面。这三大方面解决好了，公共建筑的节能产品贯彻会非常到位。
第一，介绍一下我们在建筑外围环境的做法。
最重要的是玻璃幕墙。玻璃幕墙做得怎样，对节能是很重要的一个部分。大家现在都知道中空玻璃，这已经是每个写字楼的标配了。我们了解到北京的中空玻璃，95%以上都是用单银中空玻璃，凤凰置地广场用的是双银的中空玻璃。我们知道遮阳系数问保温起到了决定性的因素。我们经过和厂家反复比较，发现了单银的中控玻璃质量系数达到了0.48，可是我们用的双银的中空玻璃，遮阳系数达到了0.25，这样使得外面的光能够更好的反射出去，这使得我们的玻璃幕墙在造价方面已经提升了20%。我们在做节能产品的时候发现节能不省钱，所以有些企业为什么没有节能方面的动力，它们也认为节能是一个好的事情，但是企业毕竟是以追求利润为导向的，而不是政府，政府在节能宣讲中应该起到主要作用，利用政策性引导使企业不但能够节能，也能够减钱。我们通过这样一系列的因素，能够达到我们节能的标准，但是在玻璃幕墙的造价上我们增加了20%。
其次，我们有加厚窗间墙、层间墙，屋面外围保温厚度，以降低传热系数。第三，提高保温幕墙的容重。我们是选择高密度保温延绵材料，在这一方面进行了加强。玻璃幕墙每个墙之间，层间墙，我们还有一米多高是没有玻璃布的，我们也增加层间保温的性能。增加围护结构实强使用面积。我们主要是以实墙为主，除了餐厅这一必须开窗的地方，很简单了，我们尽量减少玻璃幕墙的面积，在群访的部分，主要是采取的玻璃幕墙。
第二，在空调和给排水方面有八大项措施。第一，空调系统设回收装置，空调新风和派风进行热交换。第二，采用了冰蓄冷和蓄分系统，我们这个系统也是增加了造价。第三，商业部分空调吸附新风量的方式。第四，商业入口，自动可开启扇，于夜晚自然通风达到降温的目的。第五，办公楼部分，手机空调冷凝水作为冷却水补水。第六，酒店式公寓部分，采用机组来实现对节能的要求。第七，中水处理。第八，太阳能生活热水系统，辅助于市政热量。酒店中的热水消耗量特别大，它的热水目前我们也是采用太阳能的方式。因为每年都有一个检修的问题，所以每半年都要停几天，但是我们肯定是不能停的，在检修的时候是用辅助来进行的。如果遇到了连续的阴雨天，也采用辅助的方式。这个方式我们也增加了造价150万元。
以上这些措施是我们两年以前做的，我不是为了响应哥本哈根碳排放的呼吁来做的，我们也不像万通还在改造。华润置地作为一个企业公民的形象保持了一个里，我们都是在这几个方面加大投入的，是正在事实，而不是未来需要改进的说，当然我们未来也需要提到，要持续成熟的一个楼宇，需要有一个关于它的认证。以后我们作运行方面可能也要高度相当的指标。
第三，电的部分。全面采用节能光源。在车库、办公楼、走到利用楼宇自动定时，关闭我们的照明。在这些公共地段，车库、办公楼、走廊经常有的时候是更个办公室空间没有人使用，或者是有一个时间高峰期比较多，但是大部分时间人不是住宅这一方面使用很多的。我们利用它的这个利用来感应人是否存在，来开启照明。
我们的写字楼据我所知，在北京还没有这样做的。我们的写字楼分为六个单元，六个单元都要设一个自动控制的点，这个点就是来设定公共空间的温度的。我们经常看到夏天办公穿西服的人很多，我甚至很啊，因为我在家里中心工作过七年，开着空调，开着窗户抽眼。我们在这一方面也是在周期区里了，它把温度调到20倍你也没法控制。所以在楼宇中，每个单元做了六个点来监控单元的温度控制，我们对温度希望他们能够在温度上有一个挑战。我们不一定希望他们达到政府要求的26度，但是是否要有24度，如果再低，让我们发现就可能会去敲们了。
现在客户的环保节能理念越来越强了，之前他们说20度绝对要达到20度，现在我们通过自身的影响力带动他们，通过一些各种各样的行动引导他们，让他们在节能方面也能够做出一些表扬。作为我们业主也是通过这个采取一些实际情况。
第四，制冷机、冷却感、风扇采用变频性控制。
第五，采用变频给水系统等。
第六，采用无人使用延迟使用功能。
第七，办公楼公共空间采用对外感应控制。
一共三大部分，每个部分有这么几个点，这就是我们凤凰置地广场对节能领域的具体应用，希望对大家有一些提法，也希望和各位开发商朋友能够进一步的交流。谢谢！
主持人：下面我们请出世邦魏理仕北京分公司总经理尹宝军先生给我们介绍一下国际写字楼的发展状况，他的演讲题目是：国际羽国内绿色写字楼标准的现状
尹宝军：各位专家大家下午好！非常感谢杨总、王总带给我这样的机会和大家交流。在我来之前也做了一些调整，我们今天主要讲一下绿色建筑话题。
我们和美国的世界绿色建筑委员会一起合作，一直在推广LEED认证。我们有必要和大家一起把最近几年我们在可持续发展、绿色环保的推广情况，以及实际项目上的一些做法、经验和大家做一个分享。
商用建筑大家都谈到了，商用建筑的一些能源消耗排放水平。这是根据世界绿色建筑委员会提供的一些数据，消耗量占总量的17%，新木材砍伐量的25%，排放二氧化碳占总排放的33%，能源消耗量占30-40%，自然资源消耗量是40-50%。我们对绿色建筑业做了一些定义和实际的探讨，可持续建筑包括的方面：努力增加能源、水和原材料等资源使用效率，同时通过改进建筑的选址、设计、建设、运行、维护和拆除来减少其对人类健康和环境的影响。
大家讲了很多不同的评估体系。这是LEED，现在在全球推广最多的体系。还有包括英国、日本、欧洲、澳大利亚、新西兰等不同地区有不同的体系，我们非常支持中国在目前的状态下，要有一个自己的认证体系。目前在做体系的都是一些发达国家和地区的体系。世邦魏理仕因为是在美国，所以我们对美国的绿色环保和体系方面做了一些承诺，这主要是包括将在2010年实现碳中和的目标。世邦魏理仕将在其全球管理的20亿平方英尺建筑空间内，协助客户实施能源效率计划。世邦魏理仕因其在温室气体减排方面出色的能源管理，被美国环保署评为2008年的能源之星年度合作伙伴。世邦魏理仕宣布与美国绿色建筑委员会合作，争取为150座建筑获得LEED认证。
我们讲一下实际应用的情况。我们北京办公室是去年7月份搬过去的，之前的设计我也参与很多，我是2007年来北京部门的。当时赶上了我们办公室的搬迁，这里有一些设计体会和大家分享。我们的办公室在世纪财富中心，我们的办公室是LEED办公室，在设计之初我们就考虑有关参数要符合LEED标准，最终结果是我们通过认证拿到了LEED认证，这也包括当时我们办公室很多工程师和第三方合作团队的支持。目前我们在北京的项目管理团队中有三个人，都有LEED认证，他们都通过了考试。
绿色环保概念的应用包含很多不同层面。包括再生材料应用；如何使用当地材料减少运输，因为运输也会有能源消耗；低排放材料的使用；木材使用；LED射灯也都需要一些低功率的；水也是比较大的一个方面；通风和空调的情况；移动感应器；可控空调区如何联通起来；如果采用白天的日光，如何和室内灯光进行配合，有一个自动感应系统；在旧家具再利用上也做了很多考虑；这样有效节省了成本，也提倡了再利用和循环利用的方针。也包括选址和低排放的油漆和装饰面等等。
第一，可持续选址。LEED标准对一个办公楼所在的地址会做一些比较细的选址的考量，包括周边餐饮提供的设施，包括超市，可购物场所离楼的远近，包括公共汽车站的数量，银行。绿色屋顶，一方面是太阳能并且上面是可以呼吸的，有绿色植被。
第二，水。雨水怎么处理，自然灌溉园林，水龙头节流问题，如何使用海水和循环水。
第三，能源和空气。传统建筑消耗大量能源，浪费严重。我们通过三层玻璃幕墙有效的保温，同时让外面的阳光能够获得反射。照明系统也安装了自动感应器，当亮度到一定程度时，室内灯光会自动关闭。
第四，这是我们办公室设计的平面图。距离窗户最远的同事，他的仰角我们都要考虑到自然光采用的情况。所以，当时对写字楼的进深，工作台播放和工作区域的规划上，我们都做了很多的尝试。
第五，装修中遇到的一些问题，现场操作中我们都要获得LEED认证的要求，包括现场的清洁维护和降尘降噪。
第六，材料和资源。我们的前台是非常有中国风格的前台，这些都是用建筑逻辑和碎砖建造的。我们还利用了竹子做地板，这是属于可再生的建筑材料。我们幕墙上的中国地图，使用的是纸筒，这都是可以回收回来的。我们在建筑材料中尽量采用可再生能源，以减少对能源的消耗。
综合起来看，绿色建筑根本原则是在建筑管理上，这一方面需要比较大的控制。我们也得出经验，一定要将环境问题放入建筑运行和管理中，还要减少建筑周期对周边的影响。这里有几个关键点。能源和垃圾使用的关键点，目前在物业管理的几个项目上，应该是具有LEED标准的项目。我们的项目管理团队都进行过相关培训，特别是在能源使用和垃圾处理上，我们都做了不少工作。还有不断进行调试，在我们项目运行前就做了很多工作，一方面是做理论上的计算，另外在实际操控方面也不断进行尝试，合理有效的控制相关的水电气。
采购上执行非常严谨。我们有一个采购委员会，入围的采购商都要有第三方的环保认证才有可能进入我们的系统中。我们在每个月、每周、每天都对数据进行录入，这样在第二年的时候，我们就知道标准值是什么，在标准值的情况下，我们再去节能就有一个标准了。这是能够要求我们每个项目怎样能够在下一年达到新的标准。这里我们有一个比较细和完善的体系在做。
我们期望下一次绿色论坛能够开到我们现场去，我们都可以在现场里和我们的物业管理团队进行交流。希望我们不断推广这些概念，希望开发商、设计方和用户，都能够关注这一点。谢谢大家！
主持人：感谢尹总。接下来有请全球企业房地资产与设施管理学会中国区副会长卢志华先生演讲，演讲题目是制定中国的绿色写字楼标准有利于与国际投资接轨。
