新浪地产讯　在各地政府和中央政府一系列利好政策的撬动下，自2009年3月起，压抑了一年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放，成交量呈报复性反弹，价格呈直线上升。其间虽小有平静，但总体上狂飙突进的行情贯穿了全年。

　　与一手房市场相比，二手房市场毫不逊色，北京、上海、深圳二手房市场更是精彩纷呈。2009年北京二手房最终以高出一手房88590套的成交优势，改写了往年以一手住宅为主的住宅市场。

　　2009年，以成交量的突破性发展为标志，北京二手房市场步入历史最好时期。

　　成交尖峰：全年逾26万套

　　据21世纪不动产统计的数据显示，截至12月31日，2009年北京二手住宅的成交量创下27.6套的历史最好记录，月均成交高达2.3万套。同时开创了连续七个月单月成交突破2万套的热销局面，继11月份突破3万大关后，12月在延续11月火爆态势的基础上再攀新高，再次刷新了历史高点。

　　21世纪不动产分析师认为，2009年北京二手房市场成交数字逐月走高的背后，源于以下一系列利好因素的综合推动：

　　1)1、2月份买卖成交量与2008年年底相比增幅较弱，主要是受到传统春节的影响，部分有购房意愿者普遍都暂缓购房计划，加之2008年成交惨淡，造成市场观望气氛浓重。

　　2)进入3月份以来，受一系列利好政策效应的鼓励，2008年积压的购房需求开始逐渐释放，二手房市场进入一年中首个交易高峰期。据统计，3月份二手房的成交量陡然走高，环比2月增长了113.1%，4月稳步上升，环比3月增长7.7%。

　　3)5月份二手房成交量出现微幅下降，环比4月份下降8.3%，这主要是由于前期积累的刚性需求大部分已得到有效释放，再加上房价涨幅加快，市场实际需求未能同步跟进。

　　4)6月份开始，北京二手房成交量稳中上涨，不断刷新年内新高。21世纪不动产分析师认为，6、7月楼市交易量的再次走高，很大程度上是因为追涨的心态使原本犹豫的消费者不敢再观望，而是急切出手，以避免因房价进一步上涨而带来的成本增加。

　　5)8月随着各大银行对于二套房贷政策的逐渐收紧，市场上涨行情再次走低，成交量环比7月下跌5.2%。尽管二套房贷严格收紧，但仍未能减退消费者高涨的购房热情。

　　6)9月初北京市银监局84号文“二手房贷款参考网签价”通知(业内解读为主要是防止阴阳合同)下达，不少客户赶搭税费方面的优惠末班车，在网签新政实行之前过户，出现了集中过户日签约量高达2000套的成交高峰，成为名副其实的“金九”。而10月作为传统意义上的“银十”，受双节长假所累，第一周成交惨淡，致使拖低了全月的成交，但仍以迈过2万套大关并创造了连续5个月超2万套的历史高位而结束。

　　7)11月份的二手房交易市场异常火爆，二手房成交量环比10月大涨57.2%，主要是由于有关营业税优惠政策不再延期的传闻，大批消费者急速入市，出现恐慌性抢房潮，日均成交超千套。

　　8)12月9日，政府明确了营业税优惠终止的政策基调后，不少购房者为了顺利搭上优惠末班车加快了购房脚步，甚至出现彻夜排队过户的现象。随着优惠期结束的逼近，不少投资客开始大量抛盘，市场上新增房源数量有所增加，但相比于旺盛的需求供求关系仍显得异常紧张，尤其是一些好的房源刚挂牌就达成交易。

　　70后、80后成为购房主力

　　二手房成交量大幅飙升的背后，是市场上巨大购房需求的强力支撑。21世纪不动产详细分析了购房者的结构类型。

　　首先，从购房者类型来看，据21世纪不动产调查数据显示，2009年首次置业者比重超过7成，其中，刚性需求份额占主导超过70%。主要是因为受2008年末各项利好政策的刺激，房地产市场开始回暖，所积压的需求开始释放，成交量亦逐步升高。接近年底，出于对2010年政策的担忧，买卖双方入市意愿均有所加强，楼市成交再度活跃，成交量连续回升。在成交量显著回升的带动下，楼市价格同样以迅猛之势上涨。同时，监测数据显示，2009年以贷款形式购房者超过半数，其中，商业贷款占46.2%，公积金贷款为5.4%。全额付款比例略有提高。 其次，从户籍构成来看，2009年非北京户籍的外地人在京购房高达44.2%左右，其中3.9%为港澳台与外籍人士；从年龄结构来看，2009年购房者普遍年轻化，63.2%购房者年龄在25至34岁之间，可见70、80后已逐渐成为购房主力。最后，从主流需求户型来看，21世纪不动产监测数据显示，60平方米以下的小户型占20.5%，60-90平方米占27.4%，90-120平方米占26.1%，120-140平方米占10.0%，140平方米以上占16.0%。60-120平米的主力户型从年初48.4%的比重稳步上升，目前约占53.5%。其中65.8%的购房者为25至34岁的70、80后。

　　二手房价格涨幅逾三成

　　伴随着成交量的“井喷”，京城二手房价格的涨幅也几近癫狂。据21世纪不动产监测数据显示，全市二手商品住宅的年底价格对比年初累计涨幅已超过35.7%，个别楼盘的增长甚至超过100%。据21世纪不动产北京安信瑞德清河上地区域多家门店反映，清河上地区域二手住宅价格涨幅高达71.6%，其中，上地东里、上地西里两个楼盘价格涨幅更是超过了100%。

　　21世纪不动产市场分析师认为，二手房价格一路走高，主要是因为2008年压抑的大量购房需求在2009年得到集中释放，造成市场供不应求，从而推高房价；另一方面，2009年北京地王频现不单是给房地产开发商注入强心剂，更是直接拉高了一、二手房价，突破了人们对于房价的心理预期；另外，投资客的规模重返和避险资金的大量流入，激发并推高了高端物业的成交活跃度，直接拉升了整体房价的走高。

　　2009年10月以后，受到政策优惠到期的影响，市场上出现抢搭末班车而加速购房的现象，市场再现火爆，恐慌性购房蔓延再次把房价推到了浪尖上。但在政策细则明确之后，5年内次新房的议价空间变得更为灵活。

　　2010年市场将稳步上扬

　　21世纪不动产分析师认为，即使是处于房地产调控的压力下，2010年二手房市场不可能出现2008年那样的深度调整，而是会保持稳上扬的态势。

　　从市场层面来看，二手房市场经过2009年的量价飙涨，购房需求有所透支，同时营业税优惠政策的调整也令市场陷入正常的观望，因此，2010年上半年交易量或有小幅下调，但是下半年会逐渐恢复，房价短期内下行的可能性不大，主要以高位调整为主基调。

　　从政策层面来看，12月以来，中央政府对房地产调控的目的很明确，主要是为了抑制投机性需求，遏制房价过快上涨。但总体上是“有保有压”，比如仍鼓励普通商品房的自住需求和改善型需求。房地产市场的发展空间依然很大。不过，可能有部分投机置业者暂时淡出二手房市场，购房者会逐渐回归理性。

　　值得一提的是，北京市国土局相关负责人在12月28日表示，2010年全市计划供应住宅用地不少于2500公顷，这将是2009年北京住宅供地量的两倍多。21世纪不动产市场分析师据此分析，鉴于土地转换有效供应的周期及目前开发商的观望态度，2010年上半年的上市新盘将明显减少，而在新盘供应不足的情况下，二手房会表现出明显的替代效应；随着政策的调整期结束，2010年下半年则可能出现新盘集中上市的情况，供求紧张的关系将得到明显改善，届时房价或受此影响出现合理调整。