此番个贷收紧,正值楼市处在一个"价涨量跌"的通道中。进入1月以来,90%城市新建商品住宅成交面积下跌,总跌幅约46.42%。但是,各地成交均价并未受抑。重点城市中,天津涨幅最大,环比上涨12.01%,上海紧随其后,涨幅达到8.71%。北京、深圳涨幅不超过5%。几个一线城市成交均价持续攀升,刷新历史纪录,其余重点城市价格向下略有调整,但仍处在高位。

　　据分析,此次首套房贷利率从7折提高至8.5折,长期年利率增加近一个百分点,增幅两成。以50万元的贷款计算,月供要多交400元左右,一年约4800元。一名中原地产的业务员说:"无论是对于自住型买家还是投资客,这部分增加的成本会影响买卖的决策。"

　　不过,上海汉宇地产提供的抽样调查数据显示,一些二手房客户对房贷优惠变化并无明显反应,"由于政策出台后市场会有一段消化期,加上农历新年将至,大多数购房者在年后才会关注房价"。

　　由于去年年末的"末班车"效应提前释放了大量购房需求,加上各项调控政策的显效以及季节性因素,近期楼市成交量的下行在各方意料之中。杨红旭认为,信贷的收缩也会释放挤压楼市泡沫的信号,引发购房者观望;房贷利率成本的增加,更会进一步抑制投资、投机需求,导致楼市成交的继续回落。

　　上海中原地产的一位区域总监表示,现在政策还没有完全明朗,市场的观望氛围还将持续一段时间,"年后才能见分晓"。嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜说:"春节前后,楼市的成交将迎来'冰点',节后情况怎样,要看各方谁最能坚持得住。这其中银行的态度非常关键。"

　　统计数据显示,2009年全国房地产贷款新增量超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%;其中个人房贷新增1.4万亿元,同比增长高达47.9%。2009年房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%,个人按揭贷款8403亿元,增长高达116.2%。个贷对于银行及开发商之重,由此可见一斑。

　　此次个贷利率的上浮,对房价、交易量的短期及中长期影响如何,商业银行是否会像以前那样"打擦边球"?这对购房者、开发商,以及银行自身都是新的考题。

个人房贷如同橡皮筋，松紧皆易，而且不停的牵扯着房地产各利益相关方的神经。房地产贷款规模很大，其中的主角又是个人房贷，如果个贷收紧，则直接抑制购房需求。但对于首套房贷的执行标准，各家商业银行各行其事，存在明显差别，总体尚属偏宽松。

　　日前，据有关报道称，中国银行已下发通知，将首套房贷的优惠利率统一由7折升至8.5折，且全面停止与中介的二手房合作。客观讲，这则确凿的消息令此前的传言不攻自破，吸引了众多眼球。

　　房地产是资金密集型产业，离开银行贷款肯定玩不转。房地产对银行的依赖度，在中国诸多行业中不敢说第一，至少是前三。央行统计数据显示，2009年全国房地产贷款新增量超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%;其中个人房贷新增1.4万亿元，同比增长47.9%，占全年房地产信贷量的七成左右。

　　所以，房地产贷款规模很大，其中的主角又是个人房贷，如果个贷收紧，则直接抑制购房需求。同时，又对开发商资金链形成威胁，国家统计局数据显示，2009年房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%，个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。2009年楼市火爆，开发不差钱，很大程度上拜房贷量激增所赐。

　　从近几年诸多房地产政策的效果来看，个人房贷政策算得上威力最大的一个工具。2007年9月27日“二套房贷”政策出台后，之前还气焰嚣张的楼市，立马出现降温。2008年10月房贷政策重新放松，尤其是对首套普通住宅实行最低二成首付、利率七折优惠之后，11-12月商品住宅成交量就出现明显反弹，同时对2009年全国楼市的持续回暖、火爆立下“汗马功劳”。

　　也正由于此，2009年房地产政策的转向，最先从房贷紧缩开始。6月19日，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求商业银行坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。此后，各种房贷紧缩的消息不断，直至12月“国四条”出台，要求实行差别化房贷政策，但还是明确支持二次置业中的改善性购房需求。及至今年1月的“国十一条”，口径又变，规定只要是二次购房，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　实际上，从去年12月至今，个人房贷政策可以说“乱成一锅粥”，银监会层面紧缩的速度太快，各家商业银行有些不知所措，至于商业银行的地方分支行，就更是一头雾水，搞不清房贷的松紧度到底该如何控制。总体而言，对于二套房贷的严格执行，各家商业银行基本接到明确指令或者“窗口指导”，即按“国十一条”所要求的首付最低四成，利率视风险而定。

　　但对于首套房贷的执行标准，各家商业银行各行其事，存在明显差别，总体尚属偏宽松。而现今如果中国银行北京分行确属将首套房贷的优惠利率统一由7折升至8.5折，则无疑又发出一个明确信号：首套房贷也要进一步收紧。估计还会有其它商业银行跟进。

　　除了此番中央抑制投资投机、稳定房价的决心很大之外，也与今年银行信贷整体趋紧有关。上个月央行提高存款准备金率，以及对1月份超量放贷的银行追加提高存款准备金率，充分证明了这一点。如此看来，今年全年个人房贷的新增量铁定难以超过去年的1.4万亿元。

　　实际上，银监会已对今年的信贷政策进行了明确定调，其中紧缩个人房贷和开发贷款是重点，甚至有可能对乱放贷的主管行长实行问责。(来源：中财网)