海土地交易市场今年首场土地拍卖会上，2010年第115号公告和117号公告所推出的4幅嘉定地块全部出让。而在这4幅地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中清楚地显示，土地期满后的处理方法均为“出让人收回并补偿相应残余价值”，这在历来的土地出让交易中尚属首次，且一经出现在上海楼市即引发热烈讨论。为此，上海规土局日前专门发布了《关于预申请须知所载出让合同信息中“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知》：如土地期满后，土地使用者申请续期未获批准，国有建设用地使用权将由出让人无偿收回。

　　官网上予以回应

　　土地使用权到期后如何处理在业内争议已久，2009年年初曾传言有一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，在全国国土管理系统“征求意见”，住宅土地使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原先表述的“无偿自动续期”。而如今，这4幅嘉定地块的预申请出让须知却让这一观点受到动摇，而更倾向于70年后循环批租制度。当时，上海中原咨询部方面认为，从当前批租制度衍生出的“土地财政”和“高房价”结局来看，如此定义土地使用权到期后的处理方式，很可能导致今天的很多问题在未来重演。这一预申请出让须知所传递出的信息，令业内掀起了新一轮关于土地使用权到期后的讨论。

　　如今，上海规土局专门为此发布了《关于预申请须知所载出让合同信息中“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知》称：依据《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、二十八和二十九条的规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。而如果土地期满后，土地使用者申请续期未获批准，国有建设用地使用权将由出让人无偿收回。

　　答复仍含糊不清

　　事实上，关于住宅用地自动续期，早在此前公布的《物权法》中就已明文规定。而近来引起各大媒体争论的热点是，上述4幅嘉定地块中的纯住宅用地——永新北路以西、纬一路以北地块，其预申请须知中显示土地期满后的处理方法同样为“出让人收回并补偿相应残余价值”，在随后的括号中又加以补充说明：经土地使用者申请获准续期、自动续期或土地使用者未申请续期的，按《出让合同》第二十七、二十九条的规定办理。这样的说法令商报记者感到了疑惑。

　　根据上海规土局发布的通知，《出让合同》第二十七条规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，而在随后的第二十八条指出，土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因还是社会公共利益需要未获批准的，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。最后，上海规土局方面表示，关于在《预申请须知》第三条第(二)款第9项“土地期满后的处理方法”，是针对《出让合同》中第二十八条的内容。但是，关于土地期满后，究竟将优先按照哪一条规定执行，上海规土局并未明确说明。

　　盈科(上海)律师事务所的宋安成律师告诉商报记者说，关于土地到期后如何处理，在物权法出台之时就引起了较大的争议，而最终《物权法》也只是给出了一个较为笼统的说法，虽然规定住宅用地自动续期，但是并未明确加以说明，包括土地到期后将如何自动续期，需不需要交费补偿等，都没有详细涉及。而如果按照《出让合同》第二十八条的规定，土地到期，土地使用者申请续期未获批准的，使用权将由出让人无偿收回，这显然与《物权法》的规定有所矛盾。宋安成律师认为，关于土地到期后的处理方法，还需要进一步研究讨论。

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　　关于“土地期满后的处理方法”相关说明

　　根据《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、二十八、二十九条的规定：

　　第二十七条 本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。

　　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

　　出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

　　第二十八条 土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第  项约定履行：

　　(一)由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；

　　(二)由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。

　　第二十九条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

　　《国有建设用地使用权出让预申请须知》第三条第(二)款第9项“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容，明确该宗土地出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。