案例回放
　　2000年11月4日，刘先生在某房地产开发公司签订《商品房购销合同》，购买了一套185平方米的商品房，房屋总价为50万元。2003年8月，刘先生入住该房屋并取得房屋所有权证，但由于该房屋开发商一直没有将楼房土地分户发证的基础材料提供给相关部门，所以刘先生始终不能办理分户土地使用证。
　　2003年11月，刘先生起诉至法院，要求开发商协助办理土地使用证，并支付违约金10万元。一审法院经审理后认为：刘先生与开发商签订的《商品房购销合同》采用了法律规定的书面形式，协议的内容不违反法律规定，因此《商品房购销合同》合法有效，开发商未按《商品房购销合同》的约定协助刘先生办理土地使用证，构成违约。
　　开发商应当协助刘先生办理土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件，但是刘先生提出的关于按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条规定，要求开发商赔偿违约金的诉讼请求，因该规定是针对由于出卖人的原因，买受人未取得房屋权属证书的，而权属证书在实践中表现为房产证，而不是土地使用权证。因此刘先生这一请求，因既无法律规定，且双方无约定，不予支持。
　　刘先生对一审法院的判决不服，后又提起上诉，二审法院最终驳回了刘先生的上诉。
律师说法
　　法院支持刘先生要求开发商办理分户土地使用证的要求，但对违约金未予支持，本案例中争议的焦点在于开发商逾期办理土地使用证是否违约？土地使用证是否属于《解释》第十八条规定的“房屋权属证书”，开发商是否要根据该司法解释承担违约责任并向刘先生支付违约金。
　　
　　开发商逾期办理分户土地使用证，违约
　　吉林集成律师事务所于秀侠律师认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条 “预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，案例中开发商负有协助办理土地使用权变更登记并提供必要的证明文件的法定义务，开发商未在法定期限内履行该义务，当然构成违约。
　　
　　权属证书不包土地使用证，违约金没法律支持
　　最高人民法院《解释》第十八条中载明的“房屋权属证书”仅指房屋所有权证书，并不包括土地使用权证书。《解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的‘房屋’向社会销售并‘转移所有权’于买受人，买受人支付价款的合同”，该条明确规定买卖合同的标的物为“房屋”而非“土地”，且出卖人须“转移所有权”，而非“转移使用权”。土地使用人对国有土地仅能享有使用权，而不享有所有权，所以本条所称的转移所有权系指房屋所有权，而取得房屋权属证书系房屋所有权转移的标志。故《解释》第十八条中的“房屋权属证书”只能是与《解释》第一条相对应的房屋所有权证书，而不能是土地使用权证书。而且根据上文所述《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，也是将“土地使用权变更手续”与“房屋所有权登记手续”分别表述，两者并不存在包含关系。
　　因此，《解释》第十八条中的“房屋权属证书”仅指房屋所有权证，并不包括土地使用证，本案例中开发商虽然逾期为刘先生办理土地使用权证已经构成违约，但刘先生并不能依据《解释》第十八条的标准来向开发商主张违约金。
律师提醒
　　购买商品房应有两证
　　长春市目前房屋权属登记实行房屋所有权登记与土地使用权登记分开的制度，即正常购买的商品房应该有两个证书：《房屋所有权证书》和《土地使用权证书》。
　　消费者购买商品房时应注意：
　　1.《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定中要仔细看清，看出卖人是否在产权权属登记前添加了“房屋”的限定，或者在合同中明确权属证书指的是“两证”：《房屋所有权证书》和《土地使用权证书》。
　　2.长春市相关土地管理部门规定的办理土地使用权登记的程序是，房屋所有权人带着《房屋所有权证书》和《土地分割证》和相关身份证件，到房屋所在土地管理部门办理《土地使用证》。而且和办理《房屋所有权证书》不同的是，办理《土地使用证》不需要缴纳契税和公用事业维修基金，只需要缴纳少量的登记费即可。
　　3.办理“两证”的时限：根据《解释》第18条的规定，商品房“两证”的办理期限均应在90日内，但是也不排除“当事人特殊约定”。也就是说，当事人的约定要优先于法律规定而适用。购房者在签订合同的时候要注意，开发商利用这个约定来随意延长办理期限，来规避逾期的违约责任。