儿子结婚本是桩喜事，然而知名演员方子哥却乐不起来。为儿子买婚房辛苦积攒下来的３９３万元购房款被“更改姓名”“假房产证”等诈骗手段骗走。在诈骗人被判处刑罚后，９月２３日上午，北京市朝阳区人民法院作出一审判决，认定我爱我家公司未履行如实报告和勤勉义务，判决其赔偿３０万元。传统“金九银十”房屋买卖高峰期到来之际，消费者该怎样在房屋买卖过程中防范风险、保护自己的合法权益？

    演员方子哥为子买二手婚房 被卖房者诈骗近四百万元起诉中介

    ２０１２年６月，演员方子哥的妻子颜珍为儿子看中了位于朝阳区千鹤家园的一套房子。在我爱我家公司居间服务下，颜珍代儿子方晓鸽签署了一系列合同、文件，约定以４２０万元的价格购买该房屋，房款支付方式为交易双方自行划转。此后，颜珍陆续代儿子直接向卖家李佳霖个人支付了房款。

    但出乎意料的是，这次买卖却是一场早已设下的骗局。李佳霖系隐瞒已将房屋委托他人出售并办理最高额抵押贷款的事实，使用伪造的房屋所有权证，骗取了颜女士３９３万元。最终李佳霖因诈骗罪、合同诈骗罪被判处无期徒刑，而方家则是财房两空。

    因认为中介我爱我家公司和伟嘉安捷公司在房源信息审查、网签办理、房屋权属审查、资金交付安全保障等方面未履行审慎、如实报告义务，造成其损失，方晓鸽将我爱我家公司、伟嘉安捷公司诉至法院，索赔３００万元。

    ９月２３日，案件在北京市朝阳区人民法院一审宣判。法官认为，我爱我家在房屋权属核验、买房资金监管两个环节和其他一些服务瑕疵，与方晓鸽被骗有一定关联。法院一审判定，我爱我家未尽职提供居间服务，构成违约，判令赔偿方晓鸽３０万元违约金。

    听到判决结果，前来旁听庭审的方子哥夫妇表示：“法院对事实的认定和对问题的定性是客观的，但只判赔３０万元我们不能接受，还不到损失的十分之一。是否上诉还要考虑。”颜珍表示：“法院说我们也有责任，没尽到合理注意义务、过分轻信卖房者，我承认我确实有疏忽。可我觉得我最大的疏忽是过于相信中介我爱我家。”

    房产中介违规、失职导致二手房合同纠纷多发

    方子哥夫妇的遭遇是偶然吗？朝阳法院酒仙桥法庭庭长周维琦告诉记者，北京市场约七成以上的存量房买卖交易通过房产中介机构进行，然而在高成交量的背后，因房地产经纪机构和从业人员违规、失职引发的居间合同纠纷也呈高发、复杂态势。

    该案的主审法官、朝阳法院酒仙桥法庭副庭长罗曼介绍，２０１４年，朝阳法院共受理居间合同纠纷３００余件，其中包括我爱我家在内的四家中介公司即涉诉１９７件，占同期同类案件的６２％。

    业内人士表示，由于从业人员数量庞大、素质良莠不齐，行业管理尚未完全规范，在房屋买卖实际操作过程中，为迅速达成交易，提高交易量“减少麻烦”，一些房地产中介疏于核查客户关键信息及重要材料；或者为规避政策法规、减少购房支出进行违规违法操作；在合同条款表述、签署上也存在不规范情况。

   “有的房产中介针对限购，承诺帮购房者虚构在京纳税或缴纳社保的证明，针对限贷承诺为购房者办理‘高评’还贷手续，针对税费帮买卖双方签订阴阳合同等，这些违规违法操作可能导致合同无法履行，引发纠纷。”周维琦说。

    罗曼表示，以方子哥被诈骗一案为例，在“权属核验”和“资金监管”两个环节，如果我爱我家的经纪人能在网签前到房管局核查房屋权属情况，以及在购房款支付方面告诉被害人可以选择“存量房交易结算资金专用存款账户”这一相比于自行划转更加安全的方式，就可能有效避免现在的严重后果。

    房屋买卖过程如何防范风险、保护自己合法权益？

    【常见问题】朝阳法院酒仙桥法庭庭长周维琦介绍，该院调研发现，许多涉案中介公司主要存在以下问题：

    疏于核查客户关键信息及重要材料；规避政策法律违规违法操作；违规增设收费项目、超标收取服务费用；合同签订草率、条款表述不严谨；内部管理混乱、人员素质良莠不齐、法律意识淡化等不规范行为。这些问题会造成合同履行隐患，损害交易双方的权益，甚至干扰市场交易的正常秩序。

   【注意事项】法官提醒有意购买二手房的购房者，为防范资金风险，对存量房屋买卖合同的资金监管已形成行业惯例。应注意以下重要事项：

一、买方卖方自行划转风险较大，买房者应尽可能选择通过银行或者“存量房交易结算资金专用存款账户”等第三方资金监管的方式进行支付。

二、“一房多卖”等行为是二手房交易的高发雷区。买房者应当对出卖人身份、房屋权属、合同条款审慎注意，不可盲目轻信出卖人。

    此外，北京大学国际法学院教授荣丽亚认为，房地产经纪行业应进一步规范。由交易双方签订的《房屋买卖合同》有统一的规范文本，但中介机构和委托人之间的《房屋居间合同》还没有示范文本，应考虑推行统一的居间合同文本，更好地保障当事人的权利。