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买到二手“问题房”如何有效维权
发布时间:2015-11-15 12:13:25
所属分类:案例分析
阅读:2415次

案例一:新购二手房漏水买家顺利讨回5.5万元

高女士在中介的介绍下,准备购买顾先生夫妇位于鼓楼区某小区五楼的一套商品房。去年1月,她和顾先生夫妇、房产中介三方签了房屋买卖合同、交易服务合同。三方约定:顾先生夫妇将其所有的房屋售给高女士,总价109万元。该房于去年3月5日前办理房屋过户登记。三方还对履约保证金等条款进行约定。

合同签订后,顾先生夫妇应高女士要求,向她出具承诺书,确认他们在交房之前保证房屋不漏水,包含不漏向别家或别家不向本家漏水,还有外墙不侧漏,同时,他们在交房时将杂物间的使用权交给高女士,否则他们应付给高女士违约金5.5万元。

同年3月24日,诉争房产从顾先生名下过户给高女士。同月底,双方办理了交房手续,并在《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》“其他事项中”中确认:“同意预留6000元作为漏水保证金,预留在交易服务方指定账户,期限为3个月”。

高女士入住这套房子后,发现此房漏水问题严重,漏水原因主要是楼上住户造成的。她要求顾先生夫妇赔偿违约金。遭拒后,她将对方告上法庭。

福州市中院经终审审理认为,顾先生夫妇将诉争房屋出售给高女士,并向对方出具承诺书,承诺在交房之前要保证诉争房屋不漏水,包含漏向别家或别家向本家漏水,还有外墙侧漏。该承诺书系其真实意思表示,且不违反法律规定,他们应依其承诺履行义务。

根据本案证据可以认定,顾先生夫妇与高女士办理交房手续时,楼上房屋向诉争房漏水的问题仍未解决。根据契约自由的原则,顾先生夫妇应依据上述承诺书向高女士支付违约金5.5万元。

案例二:售房后不迁出户口卖主被判赔违约金

蒋女士长期住在香港。她想卖掉自己在福州市鼓楼区的一套房子,就在2008年委托朋友黄先生作为卖房的全权代理人。

2008年底,黄先生向郑先生出具承诺函,上面写明:“本人经蒋女士授权出售房子给买方郑先生,现承诺在收到上述房款后的10个月内,将落在上述房产的全部户口迁出。若延后迁出,每个月付给买方郑先生违约金5000元。若耽误买方小孩入学(10个月后),本人应负责保证小孩入学到该房划片的小学,如果未能履行承诺,付2万元赞助费。如未迁出,本人愿承担相应法律责任。”

此后,黄先生作为蒋女士的代理人与郑先生签订了房地产买卖契约,约定蒋女士以52万元的价格将鼓楼区的房子卖给郑先生。郑先生于2009年2月5日付清了全部购房款,于同月19日收到黄先生支付的“户口保证金”3万元。蒋女士于2010年6月向黄先生出具承诺函,承诺于2010年11月31日前由其本人亲自办理户口迁出手续,如到期仍未迁出,愿意一次性赔偿6万元。

郑先生左等右等,至今没等到对方把户口从房子里迁出。无奈之下,从2010年9月起,他只得让小孩到户籍所在地仙游县的一所小学读书。

去年底,郑先生将黄先生和蒋女士一起告上法庭,要求对方承担违约造成的损失。

蒋女士称,自己不认识郑先生,此案与她没有关系。黄先生是知道她无法迁出户口的,而且授权委托书也仅限于房屋的买卖,因此她没有义务要迁户口。

可以要求退房

对于已购二手房中出现的问题,实践中,买方可以单方面要求退房的情形主要有3种:

一是买方根据法律规定或者合同约定,单方面提出解除房屋买卖合同。这主要发生在以下几种情形:(1)卖方的违约行为达到合同约定的解除条件;(2)卖方无法在合同约定的期限内履行主合同义务,经催告后在一定期限内仍然拒绝履行;(3)卖方将房产一房数卖;(4)房屋为共有,出卖人未经共有权人同意,且共有人事后不同意出售的;(5)房屋存在抵押、冻结等限制买方权利实现的情形;(6)卖方存在其他根本违约的情形。

二是买方根据法律规定,要求人民法院或者仲裁机构确认合同无效。根据《合同法》规定:“有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”

三是买方根据法律规定,要求人民法院或者仲裁机构撤销合同。《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。”


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