案例一：新购二手房漏水买家顺利讨回5.5万元

高女士在中介的介绍下，准备购买顾先生夫妇位于鼓楼区某小区五楼的一套商品房。去年1月，她和顾先生夫妇、房产中介三方签了房屋买卖合同、交易服务合同。三方约定：顾先生夫妇将其所有的房屋售给高女士，总价109万元。该房于去年3月5日前办理房屋过户登记。三方还对履约保证金等条款进行约定。

合同签订后，顾先生夫妇应高女士要求，向她出具承诺书，确认他们在交房之前保证房屋不漏水，包含不漏向别家或别家不向本家漏水，还有外墙不侧漏，同时，他们在交房时将杂物间的使用权交给高女士，否则他们应付给高女士违约金5.5万元。

同年3月24日，诉争房产从顾先生名下过户给高女士。同月底，双方办理了交房手续，并在《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》“其他事项中”中确认：“同意预留6000元作为漏水保证金，预留在交易服务方指定账户，期限为3个月”。

高女士入住这套房子后，发现此房漏水问题严重，漏水原因主要是楼上住户造成的。她要求顾先生夫妇赔偿违约金。遭拒后，她将对方告上法庭。

福州市中院经终审审理认为，顾先生夫妇将诉争房屋出售给高女士，并向对方出具承诺书，承诺在交房之前要保证诉争房屋不漏水，包含漏向别家或别家向本家漏水，还有外墙侧漏。该承诺书系其真实意思表示，且不违反法律规定，他们应依其承诺履行义务。

根据本案证据可以认定，顾先生夫妇与高女士办理交房手续时，楼上房屋向诉争房漏水的问题仍未解决。根据契约自由的原则，顾先生夫妇应依据上述承诺书向高女士支付违约金5.5万元。

案例二：售房后不迁出户口卖主被判赔违约金

蒋女士长期住在香港。她想卖掉自己在福州市鼓楼区的一套房子，就在2008年委托朋友黄先生作为卖房的全权代理人。

2008年底，黄先生向郑先生出具承诺函，上面写明：“本人经蒋女士授权出售房子给买方郑先生，现承诺在收到上述房款后的10个月内，将落在上述房产的全部户口迁出。若延后迁出，每个月付给买方郑先生违约金5000元。若耽误买方小孩入学（10个月后），本人应负责保证小孩入学到该房划片的小学，如果未能履行承诺，付2万元赞助费。如未迁出，本人愿承担相应法律责任。”

此后，黄先生作为蒋女士的代理人与郑先生签订了房地产买卖契约，约定蒋女士以52万元的价格将鼓楼区的房子卖给郑先生。郑先生于2009年2月5日付清了全部购房款，于同月19日收到黄先生支付的“户口保证金”3万元。蒋女士于2010年6月向黄先生出具承诺函，承诺于2010年11月31日前由其本人亲自办理户口迁出手续，如到期仍未迁出，愿意一次性赔偿6万元。

郑先生左等右等，至今没等到对方把户口从房子里迁出。无奈之下，从2010年9月起，他只得让小孩到户籍所在地仙游县的一所小学读书。

去年底，郑先生将黄先生和蒋女士一起告上法庭，要求对方承担违约造成的损失。

蒋女士称，自己不认识郑先生，此案与她没有关系。黄先生是知道她无法迁出户口的，而且授权委托书也仅限于房屋的买卖，因此她没有义务要迁户口。

可以要求退房

对于已购二手房中出现的问题，实践中，买方可以单方面要求退房的情形主要有3种：

一是买方根据法律规定或者合同约定，单方面提出解除房屋买卖合同。这主要发生在以下几种情形：（1）卖方的违约行为达到合同约定的解除条件；（2）卖方无法在合同约定的期限内履行主合同义务，经催告后在一定期限内仍然拒绝履行；（3）卖方将房产一房数卖；（4）房屋为共有，出卖人未经共有权人同意，且共有人事后不同意出售的；（5）房屋存在抵押、冻结等限制买方权利实现的情形；（6）卖方存在其他根本违约的情形。

二是买方根据法律规定，要求人民法院或者仲裁机构确认合同无效。根据《合同法》规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”

三是买方根据法律规定，要求人民法院或者仲裁机构撤销合同。《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”