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赵薇丈夫房子被卖纠纷引法律难题:冒名卖掉的房产该归谁
发布时间:2015-12-25 16:15:31
所属分类:专家视点
阅读:2173次

  问题:房屋经过公证被卖,还能要回来吗?

  专家:

    北京理工大学副教授 孟强

  湖南大学助理教授 黎楚文

  北京炜衡律师事务所律师 邢嘉然

   专家观点:

  ◇构成表见代理的,买方可依据买卖合同取得房屋所有权。即使还没办过户登记,买方也可要求履行合同,从而取得房屋所有权。

  ◇受让方只是善意地认为与其交易的人有代理权,并未在谁对房屋享有处分权上产生误认,这属于善意地相信代理人有代理权的情形,而不是善意地相信无处分权的人有处分权的情形,故不适用善意取得制度。

  ◇如果司机冒充黄有龙进行了公证,根据相关规定,公证处负有过错责任。黄有龙可依据该规定追究公证处的侵权责任。

  一处豪宅,被司机冒充本人卖了?日前,影视明星赵薇的丈夫黄有龙以被冒充为由拒绝腾房,被买家诉诸法院。案件引起广泛关注。就此,北京理工大学法学院副教授孟强、湖南大学法学院助理教授黎楚文、北京炜衡律师事务所律师邢嘉然等专家学者,对案中涉及的房屋经过公证被卖,买卖合同是否有效等法律问题进行探讨。

  公证委托卖房引发纷争

  据媒体报道,武某2014年签订购买房屋合同、支付了1500余万元,将赵薇丈夫黄有龙的一套房屋买下并进行了过户,此后房屋始终无法腾退交付,故向法院起诉,要求黄有龙交付房屋并支付违约金20万元。然而,黄有龙一方向法院表示,该房并非黄有龙卖出,而是其司机违法办理委托公证手续卖出,黄有龙对卖房并不知情,就此事已向公安机关报案,冒名者也已接受警方讯问并供述了案件事实,案件已经立案。

  据武某代理律师表示,在房屋交易前,与武某处理委托交易事宜的受委托人靳某曾出示房产证等相关证件,并经公证处公证为房屋产权人黄有龙的委托人。

  因刑事案件审理结果将直接影响民事案件的审理结果,法院裁定中止审理。如果真是司机冒充黄有龙进行公证、委托他人卖房,那么争议中的房产应归谁所有?这起纠纷如何处理才能定分止争?

  是否有权处分与买卖合同的有效性

  有学者在接受采访时表示,如果是司机冒充,这一行为是典型的“冒名行为”,而法律对于冒名行为如何定性存在一定争议。

  邢嘉然表示,该案中,买卖合同是武某与黄有龙的“代理人”靳某签订的。而该“代理人”如果只是取得了假冒黄有龙的司机的授权,并未取得黄有龙的授权,则其以黄有龙的代理人的名义签订买卖合同实质上是无权代理。但是,合同法规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。这在学理上称作表见代理。该案中,由于买方出于对公证的信任,还是完全有理由相信该“代理人”是有代理权的。这种情况下,“代理人”的行为构成表见代理,代理行为有效,买卖合同对黄有龙发生效力。也就是说,法律上将黄有龙视为出卖人,就像买卖合同真的是由他本人委托代理人签订的一样。假如该案当中不构成表见代理,则情况又会不同。合同法规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。因此,在“代理人”的行为不构成表见代理的情况下,如果黄有龙对“代理人”的行为进行了追认,则买卖合同对黄有龙发生效力;如果黄有龙拒绝追认,则买卖合同对黄有龙并不发生效力,即法律上不会将黄有龙视为出卖人。

  委托买卖有些情况构成表见代理,并使合同有效?黎楚文解释,表见代理是指行为人虽无代理权,但由于本人的行为,造成了足以使善意第三人有理由相信其有代理权的表象,而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。其中的关键是“有理由相信”,就是说,买受方在委托人持有公证委托书、房产证、身份证等具有可信度的证明材料时,以合理价格买入房产,则可能构成表见代理。在构成表见代理的情况下,合同有效,依据有效合同进行了房产过户,房屋买受人的权利应得到保护。

  孟强表示,在不动产交易过程中,以委托的方式授权他人代为进行房屋出售或购买,均不鲜见。受托人一般除了委托授权的公证文书以外,往往还需要持有委托人的身份证原件、户籍证明,再加上自己的身份证等材料,才能顺利在房屋登记机关办理相关手续。如果本人身份证明、户籍证明等均能被轻易获取,则表明本人在保管重要证件方面存在较大疏漏,这也是构成表见代理的背后原因。

  买受方能否主张善意取得房屋所有权

  不动产涉及登记制度,不动产所有权可否适用善意取得也是司法实践中的一个难题。

  邢嘉然表示,如果该案中构成表见代理,因买卖合同直接约束黄有龙,买方可依据买卖合同取得房屋所有权。即使还没办过户登记,买方也可要求黄有龙履行合同,从而取得房屋所有权。这种情况下,确定房屋所有权归属不适用善意取得制度。但是,如果该案不构成表见代理,而黄有龙又拒绝追认,虽然房屋已经过户到买方名下,但依据合同法的相关规定,出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。没有房主的授权,假冒房主偷卖了房主的豪宅,其行为显然属于无权处分。因此,买方能否取得房屋所有权就要看是否符合善意取得的条件了。

  孟强介绍,物权法第106条第1款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”如果满足这些条件,则可以主张善意取得。

  如何适用这些规定?邢嘉然认为,根据物权法对善意取得制度的规定,虽然房屋是无处分权人转让给买方的,但除法律另有规定外,如果同时符合上述规定中的三个条件,则买方取得所有权。否则,买方不能取得所有权。目前,房屋已过户到买方名下,这个条件已符合。判断是否符合以合理价格转让的条件,可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》中关于什么是明显不合理价格的规定,即转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%或高于当地指导价或者市场交易价30%的,一般可以视为明显不合理的价格。不过,该案的复杂在于,在不构成表见代理的情况下,即买方没有理由相信“代理人”有代理权的情况下,如何能够认定买方是善意的,即不知道司机及“代理人”是无权处分。假设买方见过司机,而司机拿着黄有龙的身份证等文件,且司机的长相与黄有龙确实难以分辨,这或许能认定买方是善意的。

  对于是否适用善意取得,黎楚文表示,大陆法系传统上的善意取得制度仅适用于动产,但我国物权法明确规定不动产也可以善意取得,不过,不动产善意取得主要适用于不动产登记有错误的情形。比如,用夫妻婚后共同收入购置的房产,仅登记在夫妻中的一人名下,或者房屋本来应由弟弟继承,但错误地登记在哥哥名下。这就发生名义的所有权人和实际的所有权人不一致,而受让方善意地认为不动产登记簿上记载一方是所有权人,能够处分房产。但这起纠纷中,并没有这种情形。受让方只是善意地认为与其交易的人有代理权,并未在谁对房屋享有处分权上产生误认,这属于善意地相信代理人有代理权的情形,而不是善意地相信无处分权的人有处分权的情形,故不适用善意取得制度。

  还有学者认为,针对这个特殊案例,需要依据物权法行为理论来判断是否可以获得所有权,进一步明辨法理。虽然法律行为是物权变动的通常原因,但其成立生效并不能直接发生物权变动的效果,还必须进行不动产登记或者动产交付,也即“未公示者不得生效”。而一个关键的问题是,物权公示必须具备合法性、真实性的要件。也就是说,不动产登记只有符合当事人出让所有权的意思表示,才能发生所有权转移效果。更甚之,不动产登记也是可以撤销的,第三人不可以仅依据不动产登记主张所有权。

  各方合法权益应如何维护

  不管“司机卖了老板房子”的故事最终如何落幕,各方合法权益的维护至关重要,但如何衡量各方权利保护是司法实践中的难题。

  有学者主张,因为法律对冒名行为定性存在争议,既不能确定黄有龙的司机的行为属于无权处分,也不能确定其行为属于无权代理,因此也不能确定武某就可以受到善意取得或者表见代理的保护。但是,从现代法保护交易安全的角度,更适宜支持买受方的主张。具体对于武某而言,如果其属于善意,而黄有龙的行为又让武某有正当理由相信对方有处分权或者代理权,此时应保护武某的利益。黄有龙所受损失的赔偿责任应由司机和靳某承担,司机和靳某属于共同侵权。

  孟强表示,如果黄有龙确系被司机冒充作为委托人,对靳某进行了委托公证,而靳某又取得出售房屋所必需的黄有龙的各项证件资料,那么司机属于无权处分,但也构成表见代理,武某在符合善意取得条件时有权主张房屋的所有权。对此,房屋原所有权人如何维护权益?根据物权法第106条第2款的规定:“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”因此,黄有龙可向其司机请求赔偿损失,如果靳某也是知情的、与司机存在通谋,则也可以一并向靳某主张赔偿损失。

  黎楚文认为,从利益衡量来说,应着重考虑这种小概率事件的风险由谁来承担更为合适或者谁来控制这一风险成本更低。该案中,所有权人显然更适合承担这一风险,他也更容易采取一些防范措施,例如妥善保管证件,来避免这类事情的发生。若驳回买受人的诉讼请求,会严重妨碍交易安全,大大增加社会的交易成本,得不偿失。不过,也有学者认为,如果轻易地承认不真实的物权登记是合法的话,会造成一定的社会风险,助长犯罪可能性。

  “具体来说,当事人合法权益的保护,可以区分不同情形。”邢嘉然认为,这个案件中,还需要判断公证人员和公证处的责任。邢嘉然表示,依据公证法及其相关司法解释规定,公证机构及其公证员因在公证过程中未尽到充分的审查、核实义务,致使公证书错误或者不真实的,给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的,由公证机构承担相应的赔偿责任。如果司机冒充黄有龙进行了公证,根据上述规定,公证处负有过错责任。因此,黄有龙可依据该规定追究公证处的侵权责任,公证处赔偿后,可以向有故意或者重大过失的公证员追偿。当然,如果该案涉嫌故意提供虚假证明文件等行为,就应适用刑法相关规定。

  具体到房产登记方是否存在责任,孟强介绍,对于登记机关的审查标准目前我国物权法等法律法规确立的是形式审查为主、实质审查为辅的审查标准。例如,物权法第12条规定:“登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。”由于现实中交易量大、交易程序复杂,登记机关采取窗口式办公、叫号排队的办公方式,仍然人满为患,登记工作人员根本不可能进行实质审查,都是书面材料的形式审查,在卖方的受托人提供经公证的授权委托书、双方身份证件及户籍证明等证明力强大的材料时,按照流程进行办理,不存在过错之说。

 

 


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