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物业费减免标准究竟谁说了算 |
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发布时间：2009-08-09
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所属分类：案例分析 |
阅读：909次 |
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近日，通州区人民法院发布消息称，为了统一“物业费官司”中业主的减免标准，该院推出“判例原则”，只要小区内有过酌减物业费的判决先例，其他业主就可直接提出按同样标准减免，一般可酌减8%的物业费。具体的操作方式是，只要有业主当庭提出物业服务存在瑕疵，法院经调查发现属实，就会酌减物业费。如果同一小区内已有业主得到酌减物业费的判决，其他业主按照“判例原则”不需再自行举证，只要提出要求都可获得减免。
“判例原则”只具有特定性
北京卓信中达物业管理有限公司负责人 方爱华
此“判例原则”如果是针对整个物业行业并不妥当。只能作为一种借鉴方法，也只适用于某个具体项目和特定的区域。否则，可能会阻碍物业管理的行业发展；也不能根本解决业主与物业企业之间的矛盾。从长远来看，这不但侵犯了物业公司的利益，也在更大层次上损害了业主利益。
这是因为，每一个物业公司管理项目都会有成本测算，物业费也是根据成本测算来收取的。物业管理的好坏，直接影响了物业价值的提升。如果今后所有的物业纠纷都按此标准判决，物业公司由于遭遇损失，很有可能降低成本以求应对，长期下去，便会形成一个恶性循环，最终还是会影响业主自身的利益。
其实物业公司与业主最根本的矛盾，是服务标准与收费标准不明确。如果是物业管理过程中确实因管理过失给业主造成的损失，物业公司应按照物业管理委托合同约定和有关规定给予赔偿，而不能随意对物业费做相应的减免。
“判例原则”成为业主共同权利救济新渠道
业主代表 舒可心
这次判决不仅为物业管理费用纠纷提供了统一的减免标准，而且将使得单个业主为全体业主共同利益而诉讼的请求被受理，为业主共同权利救济提供了新的渠道。这必将使业主中不断涌现出为共同利益维权的积极分子，这才是这种原则带给社会的最大好处。
其实，物业服务企业出现的服务问题，从根本上说，不仅侵害的是单个业主的利益，而更多的更普遍的是整个社区所有业主的利益。因此此次“判例原则”的提出，本身就是业主利益的回归。这对于物业服务行业来讲，确实起到了一定的警示作用。
一方面，如果法院裁定起诉的业主胜诉，则说明这种（业主的）“挑刺”是正义的，是公正的；另一方面，如果法院裁定不支持起诉业主，则说明物业服务企业的工作是合适和符合业主利益的，这会提高物业服务企业的自信心。
因此，业主们是否滥用权利、无故挑刺，法院的最终裁判将会做出结论。而且因诉讼所需承担的时间及现金成本也是不小的。
经法庭质证的证据认定案件事实并做出判决
北京市亿中律师事务所 王京平律师
本次案例的关注点有两个，第一是同一小区物业生效民事判决书的判决事项是否具有当然既判力。生效的民事判决书对案件的当事人具有法律约束力，案件当事人必须履行。其次，因为我国并不实行判例法，人民法院生效的民事判决书判决事项对于案外第三人，并不具有当然的既判力。
第二，物业服务企业提供物业服务存在服务不到位等违约行为，业主是否有权拒绝交纳物业费。首先，依法生效的合同，合同当事人均应按照合同全面履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条规定，若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的。
同时，根据该司法解释第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
业主与物业服务企业之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业服务企业才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。
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