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写字楼层高误差范围说不清 专家:超范围算开发商违约 |
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发布时间：2009-08-09
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所属分类：案例分析 |
阅读：1736次 |
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鲁先生向亿科置业(杭州)有限公司购买了两套“西港・新界”LOFT写字楼，收房时他测量层高后，认为可能比合同约定少了2-4厘米，便要求赔偿20万。开发商不同意，提出了三个解决方案：在地面上往下刨挖几厘米；或者让施工方赔偿一个机械立体车库，因为责任在施工方；再不行，只能请检测机构来鉴定。
鲁先生选择了请检测机构来鉴定。这两天，记者联系了杭州市建设工程质量安全监督总站和浙江省建筑科学设计研究院后发现，貌似不复杂的层高检测，其实并不简单。有关部门甚至抛出，国家对于写字楼的层高误差，没有明确规定。
摆在鲁先生面前的难题一个接着一个，他该怎么继续维权之路呢？
写字楼套内层高验收时可以不抽查？
想追究开发商的责任，首先就要说到，LOFT结构的房子，层高允许有多大误差呢？
亿科置业(杭州)有限公司工程部丁经理表示，误差允许范围一般在1.5厘米-2厘米。“房子建好后，我们抽查过层高，鲁先生的房子没抽到，但我认为误差也不会像他认为的那么大。层高=净高+楼板厚度+粉刷层厚度。我们认为，他这两套房子的净高在4.61米-4.62米。”
杭州市建设工程质量安全监督总站工作人员则表示，“西港・新界”楼盘的质量验收是该站负责的，至于层高，写字楼是不要求分户验收的，只要整幢楼的高度符合规划的要求就行了，而整体高度的验收也是由规划部门来做的。
“按照国家有关规定，纯住宅的套内层高是要抽查的，误差允许范围为两厘米。而对写字楼的层高误差，国家没有明确规定。如果业主要追究层高不够的话，只能参照住宅的标准。而层高误差对房子本身的安全并不造成影响，只是使用上的缺陷，因此出具层高检测报告不在我们的工作范围内。我建议业主找有检测资质的机构，对层高进行检测，如果有问题的话，我们会帮助协调，落实责任方来承担责任。”该工作人员说。
专家：写字楼层高也有误差许可范围
对于杭州市建设工程质量安全监督总站工作人员的说法，鲁先生提出了质疑：“根据《中华人民共和国国家标准GB 50204―2002混凝土结构工程施工质量验收规范》，垂直度层高小于5米的，允许偏差为8毫米。不管住宅非住宅，都可以参照这一标准吧。”
写字楼层高误差范围到底如何界定？
昨天，记者咨询了浙江省建筑科学设计研究院结构所工作人员许先生。
许先生指出，不管是住宅还是非住宅，层高误差肯定是有一个许可范围的，一旦超过了这个范围，开发商肯定是要承担相关责任的。至于鲁先生购买的房子，层高误差到底有多少，是不是超出了许可范围，则要到现场看过具体情况后才能判断。不同的规范适用于不同的情况，这两套房子要套用哪条规范，则要看现场情况。“我们研究所具备检测层高的资质，消费者可以联系我们进行检测。一般情况下，现场检测后的两个礼拜内，检测报告可以出炉。需要提醒消费者的是，来委托检测时，最好和开发商一起委托，如果开发商不配合，那也最好提前告知一下。”
律师：如果违约，开发商应当赔偿
浙江援手律师事务所潘永明律师指出，首先要确定房屋的层高是否确实如鲁先生所说的比合同给定低了2-4厘米的事实，这需要检测机构的检测来认定。
其次，按照《合同法》及最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释的相关规定，合同只有在构成根本违约的情况下才能解除。而司法解释规定了房屋买卖合同在以下两种情况时可以解除：一是房屋主体质量结构不合格；二是因质量问题严重影响正常居住使用。很显然，这两种房屋质量问题上的违约属于根本违约，购房人可以要求解除合同并追究开发商的违约责任或者索赔。鲁先生的房屋如果经检测存在过大误差的话，开发商就构成了违约。但这种违约属于合同的瑕疵履行。如果合同对此类违约有约定，原则上按合同的约定处理。如果合同对此没有约定，那么开发商应当赔偿因此给鲁先生造成的损失。
再次，根据合同的相对性原则，如果层高误差太大，那么建设承包商对开发商违约，开发商对鲁先生违约。鲁先生不能依据合同向建设承包单位主张权利。当然，如果三方协商一致，也可以由建设承包商直接向鲁先生赔偿(不涉及诉讼的情况下)。
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