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涉外房地产企业所得税政策解析
发布时间:2009-08-16 12:33:27
所属分类:涉外房产
阅读:5987次
房地产企业作为一个特殊的行业,在会计核算与税务管理上都有别于其他行业,主要表现在经营对象、销售方式、成本结转和征收方式等方面。针对于房地产行业的这种特殊性,国税总局制定了适用于外商投资房地产企业的所得税税收管理制度。
  目前外资房地产企业主要适用以下几个文件:
  1、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]193号)
  2、《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)
  下面就外资房地产企业所得税的相关政策做如下介绍:
  一、应纳税所得额的确定
  (一)房地产开发企业所得税的计算公式
  企业从事房地产经营业务的,应以其当期销售收入,扣除当期相应成本、费用及损失后的余额,为当期应纳税所得额,依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额,按以下公式计算:
  应纳税额=应纳税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税
  此公式函盖了外商投资房地产企业开发的项目分别处于经营期及建设期的情况,对于还处于建设期的项目根据现行政策规定应按预收款的10%核定利润率缴纳所得税,所以,公式中的当期预征所得税是特指既有处于经营期开发项目又有处于建设期开发项目的外商投资房地产企业,同时,自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税,但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间,如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用,主管税务机关可依据税法有关规定,暂按10%的利润率计算征收企业所得税。
  (二)连片、滚动开发的应纳税所得额的确定
  对于从事连片、滚动开发的外商投资房地产企业,应依据权责发生制原则按照财务核算实际成果确定应纳税所得额并计算征收所得税,不再进行单独项目的建设期汇算。对企业取得的按揭生效之前的预收款项,应依照有关规定预缴企业所得税,在企业将上述预收款项结转收入时,已预征的企业所得税应相应及时作出调整。
  上述从事连片、滚动开发业务的房地产企业是指无固定开发项目,长期从事房地产开发经营业务的专业开发公司或类似企业。
  1、房地产销售收入的确定,以权责发生制为原则,可根据不同的销售方式,按以下原则确定:
  (1)采取一次性全额收取房款的,以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
  (2)采取分期付款或预售款方式销售的,以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
  (3)采取以土地使用权或其他财产置换房屋的,以房产使用权交付对方时间为销售收入的实现。
  (4)对于房地产企业以房屋作为抵押向他人借款,逾期不能偿还本息,而将房屋赔付债权人的,应视同销售,主管税务机关可依抵押价格确定其销售收入。其中对债权人取得的抵押价款中含有利息的,且该债权人又为外国企业,则依法缴纳利息收入预提所得税。
  (5)采取银行提供按揭贷款销售的,以银行将按揭贷款办理转帐之日,为销售收入的实现。且无论外商投资房地产企业是否就房地产全价向业主开具发票,其已取得的银行按揭款应及时作为企业当期销售收入。
  (6)企业除在销售合同中明确给予买方的折扣、折让外,其他方式的各种优惠一律不能冲减销售收入。
  2、企业销售房地产所发生的相应成本费用的确定,应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用,确定当期成本费用。
  单位成本确定的核心工作是确定企业可售面积和单位成本,其中可售面积是政府有关部门确定的;而单位成本则主要是以企业的财务核算为依据,所以企业的财务核算的准确性是非常重要的,税务局在对于企业成本费用进行审核的时候也是以企业的财务核算记录为依据按照税法的规定进行调整后确认的。
  (1)企业可售单位工程成本费用按下列公式确定:
  企业可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积
  ①可售总成本费用是指,建成用于出售或出租的房地产所发生的土地使用费、拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等前期开发费用;建筑安装费、基础设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。
  ②总可售面积是指,国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
  ③对于房地产企业开发项目中的不可出售面积,如绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等,凡由政府有关部门无偿占用或属于业主公共产权的,其相应支出可计入可售面积的成本费用;凡建成后产权属于外商投资企业并继续从事生产经营活动的,(如将开发的商业面积用于出租收取租金)其相应支出不能计入可售面积的成本费用。
  (2)确定房地产开发成本及费用过程中应注意的问题:
  ①凭证的完整和真实。这一点很重要,这一点要求企业在日常核算过程中应该注意审核获得的发票的合法性,结算工程款购买商品都要有正式的发票,资金往来票原则上是不得进入的,为何说原则上呢,主要是在资金往来发票使用范围之内的是可以的,资金往来票主要是解决企业之间资金往来的需要,当工程完工的时候企业必须获得合法的发票否则当税务局或会计师事务所做审核的时候都会进行调整的。
  另一点需要提醒主要的是发票项目需要填写清楚、齐全。这一点同样是有法律依据的,受国务院的委托国税总局专门制定了发票管理办法,凭证发票不完整按发票管理制度的规定是不可作为成本费用在税前列支,哪怕你购入的是上千万的设备,只要没有合法的凭证,税务局在检查的时候发现此种情况都会进行纳税调整,所以在这里提醒大家一定注意这个问题,在获得发票时一定要注意此点,严格审核发票的合法性(单位和个人在开具发票时,必须做到按号码顺序填开,填写项目齐全、内容真实、字迹清楚)。
  企业发生的拆迁补偿费应提供实际支出的合法凭证并据实列支。
  ②企业实际发生的境外劳务费用应参考企业与境外代理人签订的合法劳务合同规定的数额,并且在上述费用已由该企业实际直接支付后方可在规定比例内列支。
  根据《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(国税发[1999]242号)的规定,从事房地产业务的外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用,应提供完整、有效的凭证资料,经主管税务机关审核确认后,方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额,不得超过房地产销售收入的10%。
  ③企业实际进口并构成开发项目实体的设备、材料(包括开发建设所需各种机器设备及建筑材料),应凭进口设备、材料的海关报关单及关税完税证明方可计入成本。
  在这里需要注意:海关的报关单是可以采用双抬头的,如果企业有委托代理商代理进口设备的情况,企业可以通过获取双抬头的海关报关单来解决类似的问题。
  ④企业实际发生的交际应酬费应以房地产开发项目建设期汇算时确定的销售收入作为计算基数,按照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第二十二条规定的关于服务行业的标准列支。全年业务收入总额在500万元以下的,不得超过业务收入总额的1%;全年业务收入总额超过500万元的部分,不得超过该部分业务收入总额的0.5%。
  ⑤对于企业已安装使用机器设备,而尚未部分或全部支付的货款,以及企业已完成建筑工程,而尚未部分或全部支付的建筑安装费用,虽尚未取得正式凭证,在进行建设期汇算时暂可按照有关合同规定的价款计入开发成本。
对于企业所欠上述款项,应依据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理问题的通知》(国税发[1999]195号)第三条的规定,"企业的应付未付款,凡债权人逾期两年未要求偿还的应计入企业当年收益"的规定,以有关合同规定的付款时间为准对超过两年的上述应付款项及时作出调整。
  ⑥企业发生的委托外国企业在中国境内为本公司项目进行建筑安装等工程作业和提供咨询管理培训等劳务活动,税务机关通常指定工程价款或者劳务费的支付人为所得税的扣缴义务人。
  ⑦凡按合同规定投资各方分配房产的,企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用(包括中方以土地使用作为投资的费用)后,再根据合同规定的房产分配方法,划分双方房产的成本费用,双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税(国税发[2001]142号文件第九条)。
  二、预征企业所得税应注意的问题
  (一)外商投资房地产企业在建设期间预售房地产并取得的预收款应当预征企业所得税.房地产企业的预收款应包括:以合同、协议或其他方式约定并实际取得的预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项。
  (二)外商投资房地产企业取得的预收款,除经北京市城市建设综合开发办公室批准建设的"经济适用房"项目并报经主管税务机关审核确认后,可按3%预计利润率征收企业所得税以外,一律按10%的预计利润率预征企业所得税。
  三、 建设期的汇算
  (一)房地产企业竣工时点的确认原则
  企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日,或者首笔房地产使用权交付之日,或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始,应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用,计算企业年度实际应纳税款。
  (二)竣工结算的具体时间规定
  外商投资房地产企业应于房地产开始销售,即竣工日起一年半内向主管税务机关报送由中国注册会计师或注册税务师出具的建设期汇算报告。同时,自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税,但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间,如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用,主管税务机关可依据税法有关规定,暂按10%的利润率计算征收企业所得税。
  在进行建设期竣工清算时,外商投资房地产企业应按照税务局竣工清算工作底稿的要求提供竣工清算资料,包括与确定竣工结算期应纳税所得额有关的合同、协议及收付款凭证。对于未按规定期限进行建设期汇算,即竣工期结算的,税务机关可暂按30%的预计利润率征收所得税。
  四、房地产企业后期管理应注意的问题
  (一)外商投资房地产企业在办理建设期汇算后不再进行其他形式的总清算,应按照税法规定原则确定当期收入、扣除企业当期实际发生的成本费用后,计算缴纳企业所得税。
  (二)对于在工程结算中已将尚未支付的设备价款和建筑安装费已按合同规定的价款计入成本费用的,在建设期汇算后实际支付时不得重复计入企业当期成本费用。
  (三)企业以租赁方式取得房租收入的,应按当期实际租金收入,扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额,与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。
  企业采取先租赁后又售出房地产的,原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧,不得在售出时再作为成本、费用扣除。
  企业在办理建设期汇算后尚未售出的房屋,可根据开发成本按照税法规定的房屋使用年限计提折旧。
  (四)外商投资房地产企业在房屋销售后继续发生的绿化、道路等配套设施费用,在办理建设期汇算后,可在根据《北京市规划委员会审定设计方案通知书》等政府主管部门批准文件中的有关规定,并确认仍有未完工工程的基础上,按照企业年销售收入的1%比例逐年预提上述费用,并计入企业当期损益,待该项工程结束后应按实际支出在完工当期作出调整。
  (五)包销业务的税务处理
  境外企业与企业签订房屋包销协议,为企业包销房地产的,其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质,境外企业取得的房屋转让收益,应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定,缴纳企业所得税。
  上述包销业务是指:境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续,且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。
凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务,应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(国税发[1999]242号)的规定执行。即从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议,委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的,应按境外企业向购房人销售的价格,作为外商投资房地产销售收入,计算缴纳营业税和企业所得税。
五、关于预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的问题
  (一)从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的,当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额,并按季预征所得税,待该项房地产产权转移、销售收入实现后,再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳税所得税税额,按预缴的所得税额计算应退补税额。
  (二)各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关可按照本条第(一)款,制定对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定的方法,并报国家税务总局备案

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