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房地产开发企业营业税税收筹划 |
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发布时间：2009-08-16 13:07:33
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所属分类：金融税收 |
阅读：4989次 |
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营业税的纳税义务人
（一）营业税纳税义务人的基本规定
营业税纳税义务人，是在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。
1.单位
是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位。按照全国人大常委会关于外商投资企业、外国企业适用营业税的决定，单位中还应包括外商投资企业和外国企业。
2.个人
是指个体工商户及其他有经营行为的个人。按照全国人大常委会关于外商投资企业、外国企业适用营业税的决定，个人中还包括在中国境内有经济行为的外籍人员。
3.构成营业税纳税义务人的条件
（1）提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的行为，必须发生在中华人民共和国境内。
（2）提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为，必须属于营业税范围的项目。
（3）必须是有偿或视同有偿提供应税劳务，转让无形资产的所有权或使用权，转让不动产的所有权。只有同时具备上述条件的单位和个人，才构成营业税的纳税义务人，否则就不构成营业税纳税义务人。
（二）纳税义务人的特殊规定
一是企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。
二是单位和个体户的员工，雇工在为本单位或雇主提供劳务的，不构成纳税人。
营业税的扣缴义务人
（一）建筑业的扣缴义务人
1.建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。
建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
2.建筑安装工程的总承包人为境外机构，如果该机构在境内设有机构的，则境内所设机构负责缴纳其承包工程营业税，并负责扣缴分包或转包工程的营业税税款；
如果该机构在境内未设有机构，但有代理者的，则不论其承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税款均由代理者扣缴；如果该机构在境内未设有机构，又没有代理者的，不论其总承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税税款均由建筑单位扣缴。
（二）服务业的扣缴义务人
外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡在中国境内没有设立机构、场所进行日常管理的，对其所取得的租金收入，应按营业税暂行条例的有关规定缴纳营业税。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十九条的规定，上述营业税由承租人在每次支付租金时代扣代缴。如果承租人不是中国境内企业、机构或者不是在中国境内居住的个人，税务机关也可责成出租人，按税法规定的期限自行申报缴纳上述税款。
外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡委派人员在中国境内对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于非协定国家居民公司，委托中国境内其他单位（或个人）对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于协定国家居民公司，委托中国境内属于非独立代理人的单位（或个人）对其不动产进行日常管理的，其取得的租金收入，根据营业税暂行条例的有关规定，应按在中国境内设有机构、场所征收营业税。
上述规定自1996年10月1日起执行，以前处理与本规定不一致的，按本规定执行。
（三）境外纳税人的扣缴义务人
境外单位或者个人发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税额以代理者为扣缴义务人，没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人。
（四）财政部规定的其他扣缴义务人
营业税的征税范围
营业税的征税范围是：在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产。
1.“中华人民共和国境内”的界定
“中华人民共和国境内（以下简称境内），是指所提供的应税劳务，转让无形资产或销售不动产都与境内相关。
（1）所提供的应税劳务发生在境内。这种情形强调的是劳务“发生在境内”。
①境内纳税人之间互相提供应税劳务，由于“应税劳务发生在境内”，其应税行为属于营业税的征税范围。
②境外单位和个人提供应税劳务在境内使用的，由于“应税劳务发生在境内”，无论其在境内是否设有经营机构，其应税行为属于营业税的征税范围。
③境内纳税人提供劳务在境外使用的，由于其“应税劳务发生在境外”，其行为不属于营业税的征税范围。
对境内单位派出本单位的员工赴境外，为境外企业提供劳务服务，不属于在境内提供应税劳务。
（2）所转让的无形资产在境内使用。这种情形强调的是“在境内使用”。凡是转让的无形资产，不论其在何处转让，也不论转让人或受让人是谁，只要该项无形资产在境内使用，就属于营业税的征税范围。否则，就不属于营业税的征税范围。所谓“使用”，包括将该项无形资产应用于生产经营活动，也包括将该项无形资产再转让，以及受让者将该项无形资产用于其他用途。
（3）所销售的不动产在境内。只要是在境内的不动产，且不论其是否为境内或境外单位、个人开发，或是否在境内或境外销售，都是属于营业税的征税范围。
2.应税行为的确定
营业税的应税行为，是指在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的行为。按照营业税暂行条例及其实施细则的规定，“提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产”，是指有偿提供应税劳务，有偿转让无形资产所有权或使用权，有偿转让不动产所有权的行为。所谓“有偿”，是指受让方（购买方）取得货币、货物或其他经济利益。同时，单位或个人自己新建建筑物后销售的行为，视同提供应税劳务；转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人的行为，视同销售不动产。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在内。
由此可见，确定应税行为是否成立，可以从两个方面把握：
（1）是否提供了应税劳务，转让了无形资产或销售不动产。
（2）提供劳务，转让无形资产或销售不动产的行为是否属于有偿或视同有偿。只有同时符合这两个条件，应税行为才能成立，否则，就不成立。
3.营业税的具体征收范围
营业税的征税范围包括提供应税劳务，转让无形资产和销售不动产三个方面。其中，提供应税劳务是指提供交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业等劳务加工和修理、修配，由于改为征收增值税，不属于营业税应税劳务（从营业税角度称之为非应税劳务）；对非金融机构和个人买卖外汇，有价证券、期货业务不征营业税；对金融机构的货物期货的买卖，也因改征增值税的缘故不征收营业税。
房地产开发涉及的具体征收范围如下：
（1）建筑业，是指建筑安装工程作业。其征收范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。
①建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。
②安装，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验室设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。
③修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。
④装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。
⑤其他工程作业，是指上列工程以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。
（2）服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。
其征收范围包括：代理业、旅游业、饮食业、仓储业、租赁业、广告业和其他代理服务业。
①代理业，指凡从事房地产中介服务的单位和个人，以其服务费收入按本税目征收营业税。
②旅店业，是指提供住宿服务的业务。
③仓储业，是指利用仓库、货物或其他场所代客贮放、保管货物的业务。
④租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。但融资租赁不属于“租赁业”的征收范围，应按“金融业”征税。凡从事房地产出租业务的单位和个人，以其租金收入为征税对象，按本税目征收营业税。
（3）转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。其征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。
转让土地使用权，是指土地所有者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。
（4）销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。其征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其土地附着物。
①销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
②销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，以其销售收入额为征税对象，按“销售不动产”税目征收营业税。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应征税。
（二）营业税征税范围与增值税征税范围的划分
1.混合销售行为及划分
（1）混合销售行为的概念。一项销售行为如果既涉及营业税的应税劳务又涉及增值税的货物，为混合销售行为。其确立的行为标准有两点：
①其销售行为必须是一项。
②该行为必须既涉及应税劳务又涉及货物。其“货物”是指增值税税法中规定的有形动产，包括电力、热力和气体；其“应税劳务”是指属于营业税税法规定的应税劳务。
（2）混合销售行为的划分。营业税现行政策，对混合销售行为的划分确定了如下原则：
①从事货物生产、批发或零售的企业，企业性单位及个体经营者的混合销售行为，一律视为销售货物，不征营业税；其他单位和个人的混合销售行为，则视为提供应税劳务，应当征收营业税。例如，建材厂销售铁门，同时负责给客户负责上门安装，这种混合销售行为应当征收增值税；建筑安装企业承包一项工程，在负责施工的同时给建设单位提供建筑安装材料，这种混合销售行为应征收营业税。
所谓从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，包括以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者在内。
所谓“以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营应税劳务”，是指纳税人的年货物销售额与营业税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50％，营业税应税劳务营业额不到50％。
②从事运输业务的单位与个人，发生销售货物并负责运输所销售货物的混合销售行为，征增值税，不征营业税。
③因转让著作所有权而发生的销售电影母片、录像带母带、录音磁带母带的业务，以及因转让专利技术和非专利技术的所有权而发生的销售计算机软件的业务，一并征收营业税，不征收增值税。
④纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，必须由国家税务总局所属征收机关确定。
2.兼营行为的划分
营业税的兼营业务是指以下三种情况。
（1）既经营应纳营业税的应税劳务项目，又经营缴纳增值税的应税劳务项目或货物。
（2）既经营适用高税率的应税劳务项目，又经营低税率的应税劳务项目。
（3）既经营应全额缴纳营业税的应税劳务项目，又经营适用减免营业税的应税劳务项目。
兼营业务的税务处理要求兼营的不同项目分别核算。纳税人兼营应税劳务与非应税劳务或货物，应分别核算应税劳务的营业额和非应税劳务与货物的销售额，不分别核算或不能准确核算的，其应税劳务与货物或非应税劳务一并征收增值税，不征营业税；纳税人兼营不同税率应税劳务项目的，应分别核算不同税率的应税营业额，不分别核算或者不能准确核算的，其适用不同税率的应税劳务项目一并按高税率征税；纳税人兼营应税劳务项目与减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算或不能准确核算的，不得减税、免税。
3.混合销售行为与兼营行为的区别
混合销售行为与兼营行为的区别在于：混合销售行为强调的是一项销售行为同时涉及应税劳务和货物，其范围仅指应税劳务与货物的混合；兼营行为则是指纳税人从事的经营活动既涉及应税劳务，又涉及货物或非应税劳务。从货物的角度看，是指应税劳务与销售货物不是在一项销售行为中同时发生；从劳务的角度看，无论应税劳务与非应税劳务是否同时发生，均为兼营行为。
综上所述，两税征收范围的划分，原则上可概括为：混合销售行为按企业对象划分，兼营行为分别核算，不可分别核算的，一并征收增值税，具体划分或确定由国家税务总局所属征收机关确定。
营业税的税率与税目
现行营业税共有9个税目，即：交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产、销售不动产。
各个税目的具体税率如表所示。
营业税税目税率表
税 目 征收范围 税率(％)
1．交通运输业 陆路运输、水路运输、航空运输、管道
运输、装饰运输 3
2．建筑业 建筑、安装、修缮、装饰及其他 3
3．金融保险业 5
4．邮电通信业 3
5．文化体育业 3
6．娱乐业 歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶 5～20
座、台球、高尔夫球、保龄球、游艺
7．服务业 代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓 5
储业、租赁业、广告业及其他服务业
8．转让无形资产 转让土地使用权、专利权、非专利技术、 5
商标权、著作权、商誉
9．销售不动产 销售建筑物及其他土地附着物 5
营业税的计税依据
营业税的计税依据是纳税人提供应税的营业额，转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额，统称为营业额。它是纳税人向对方收取的全部价款和价款之外取得的一切费用，如手续费、服务费、基金等等。
（一）建筑业
1.建筑业营业额
建筑业的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，即建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。其中，工程价款由下列四项内容组成：根据实际完成的工作量和预算单价计算的直接费；根据直接费数额和管理费收费标准计算的间接费；根据直接费、间接费和规定标准计算的计划利润；根据直接费、间接费、计划利润，按国家规定的税（费）标准计算的营业税、城市建设税和教育费附加。用公式表示为：
工程价款＝直接费＋间接费＋计划利润＋税金
因此，建筑安装企业向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机构迁移费，以及施工企业收取的材料差价款、抢工费、全优工程奖和提前竣工奖，都应并入营业额征收营业税。
2.相关营业额
建筑行业中涉及到的如下费用，也应包括在营业额中。
（1）纳税人从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物质和动力的价款在内。
（2）纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。
（3）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
（4）自建行为的营业额根据同类工程的价格确定，没有同类工程价格的，按下列公式核定计税价格：
计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
（5）包工包料、包工不包料工程的营业额。目前，建筑安装企业承包工程建设有两种方式：包工包料和包工不包料。所谓包工包料，是指建设单位不负责供应材料，而由建筑安装企业自行采购并进行施工的工程，这种承包方式取得的收入是包括料、工、费的收入。包工不包料，是指建筑材料由建设单位提供，建设安装企业只负责施工的工程。这种承包方式取得的收入，没有材料部分，只有人工费收入。为了堵塞漏洞，减少国家税款的流失，新税制规定，无论是包工包料工程还是包工不包料工程，一律按包工包料工程以料工费全额征收营业税。
（6）招标、投标工程的营业额。实行招投标的建筑安装工程，其标底和报价的编制，均应包含营业税，中标的价格是计征营业税的营业额，中标价格以后调整的，以调整后的实际收入额为营业额。
（二）服务业
服务业的营业额是指纳税人提供代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业的应税劳务向对方收取的全部价款的价外费用。
（三）转让无形资产
转让无形资产的营业额，是指受托方支付出转让方的全部货币、实物和其他经济利益。转让方收取实物时，由税务机关根据同类物品的市场价值核定实物的价值，转让方取得其他经济利益时，也由税务机关核定其货币价值。
（四）销售不动产
1.代收代付费用
房地产开发公司销售商品时，要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如代收城市基础设施配套费、集资兴建锅炉增容费等等。对此类代收资金及费用，房地产开发公司在财务处理上不是作为自己的营业收入，而是作为代收费用处理的。根据营业税暂行条例中关于营业额为纳税人从对方所取得的全部价款和价外费用的规定，对此类费用，不论其财务上如何核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。
2.以房换地的营业额
在一方出地，一方出资合作建房过程中，出资方发生了销售不动产的应税行为，出地方发生了转让土地使用权的应税行为，由于双方是通过比较原始的“以物易物”
方式进行交易的，所以必须正确核定其营业额。
由于双方未进行货币结算，就应按《营业税暂行条例实施细则》的第十五条核定房屋的营业额。即：
（1）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定。
（2）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
（3）按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
对以房换地行为征税时，如果没有可供参照的同类不动产，只能核定计税价格。
3.以不动产抵顶贷款的营业额
核定不动产原所有人（以下简称借款人）的营业额时，应根据不同情况分别核定。
如果在贷款期满以前，不动产仍归借款人使用，这是借款人的营业额并非其所欠银行的贷款本金，而是其尚未归还银行的本息合计。如果在贷款期间就已将不动产给予银行使用，以不动产租金抵充贷款利息，那么借款人销售不动产的营业额就为其所欠银行的贷款本金。当然在实际借贷业务中，所抵押的不动产，其价值往往大于贷款金额。这时一般通过公开拍卖或银行估价用大于欠款金额的部分，再扣除拍卖费用后，将剩余部分归还借款人，对此就应按实际拍卖价格作为借款人销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。如果是由银行和借款人双方估价，由银行将不动产实际价值大于所欠款项的部分补给借款人，则借款人销售不动产的营业额就为欠款金额加上银行支付的不动产余款。
4.以“还本”方式销售建筑物的营业额
以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经过经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购物者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段，对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减免所谓“还本”支出。
5.无偿赠与不动产的营业额
单位将不动产无偿赠送他人的行为，营业额由主管税务机关确定。
（五）价格偏低时营业额的确定
纳税人提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列程序核定其营业税：
按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
按纳税人最近时期提供原同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。
按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
（六）按外汇结算的营业额的确定
纳税人按外汇结算营业税的，应折合成人民币，外汇折合成人民币的折合率，按下述两种方式确定。
企业和个人取得的收入和所得为美元、日元、港币的，应统一使用中国人民银行公布的人民币对上述三种货币的基准汇价，折合成人民币计算缴纳税款。
企业和个人取得的收、扣所得为上述三种货币以外的其他货币的，应根据美元兑人民币的基准汇价和国家外汇管理局提供的纽约外汇市场美元兑主要外汇的汇价进行套算，按套算后的汇价作为折合率计算缴纳税款。计算公式为： | | | | |
