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最高司法解释出台："住改商"须全楼业主100%同意 |
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发布时间：2009-08-20
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所属分类：法律新闻 |
阅读：428次 |
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(记者 方舒阳)最高人民法院日前发布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，首次明确“ 住改商”申请须获得本栋建筑物内所有业主一致同意。有意提出住改商申请的业主表示，此《解释》实际上等于关闭了住改商申请的大门。
同楼业主一票否决权
《物权法》规定，“住改商”的合法性必须满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主同意。但在实施中，“ 有利害关系业主”如何认定，一直没有统一的说法。此次《解释》明确规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。”最高法院相关负责人就此接受《人民日报》采访时说明，该条款将“有利害关系业主”划定为本栋建筑物之内，提出住改商申请的人必须得到本栋建筑物之内所有业主的同意。
记者昨日从广州市工商局获悉，该局已获悉高院出台的《解释》，正在加以详细研究，但目前并无任何具体的举措。
业主感慨：住改商大门关闭
“刚打开的门又要关上。”多位有意进行住改商申请的广州市民向记者表示。在天河南有一套两居室，正酝酿申请住改商的刘女士认为，该《解释》实际上关闭了住改商申请的大门，“每层6户，一共20层，我要征得119位业主的同意，这可能吗？”
■律师说法
住改商申请已成功者不受影响
广州市大同律师事务所主任律师朱永平认为，该司法解释出台后，个人申请住改商成功的可能性已经很小。未来可能存在的就只有“公司住改商”，即财力雄厚的公司“拿下”某住宅楼内多个单元，再与同楼业主谈判，由于这些公司的谈判能力强，并能够给予“有利害关系业主”较高补偿，获得所有业主同意也是可能的。此外，朱永平强调，该司法解释出台前已成功申请住改商并拿到营业执照的个人和公司不受此解释的影响，其取得的营业执照继续有效，同楼其他业主提起的相关诉讼也不会得到法院的支持。
■关注焦点
开发商“一票独大”将受遏制
《物权法》中曾指出，对小区选举业委会、选聘物管单位等7项重大事宜，应当经2/3以上专有部分面积的业主和占总人数2/3以上的业主同意，其他事宜则为上述两项指标各1/2的业主同意。但法案没有对专有部分面积和投票业主进行认定。
司法解释对此进行了认定：专有部分面积，是指按照不动产登记簿记载的面积计算；业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
“一个专有部分按一人计算，通俗理解即为一户一票”，著名维权人士、深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健称，将拥有大量商业面积以及多套未售出单位的开发商全视为“一票”，这意味着开发商操纵票权、一票独大的现象会得到遏制。
本报记者 朱文策 张锐宣
禁
●2000年，广州首次颁布“住改商”禁令。
●2005年5月，广州整治住改商。2007年，广州市整规办表示，将坚决清除扰民住改商。
解禁
●2007年8月，天河南住改商商户以“特事特办”获暂时胜利。条件是只能拿一年的临时商业执照。
●2009年2月，广东省发布《关于鼓励创业带动就业工作的意见》，允许住改商登记注册。
禁?
●2009年5月，最高法发布司法解释，明确“住改商”申请须获得本栋建筑物内所有业主一致同意。有业主表示，这等于关闭了住改商申请的大门。
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