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【刘生敏】

一、审核房屋维修基金是否按规定或购房协议到位
房屋维修基金审核的首要基础是审核房屋维修基金是否按照规定或购房协议到位，判断房屋维修基金的起点数据是否符合规定。如果不对维修基金的缴纳基数进行审计，就难以得出正确的审核结论，也难以分清各届特别是首届业主委员会或前期物业管理企业的责任。
审核目的是：根据房屋类别和房屋销售时期，确定各方交纳维修基金的标准，明确相关方的责任，保证各方的合法权益；审核结果作为业主委员会或物业管理企业向业主公布房屋维修基金收支的基础和使用情况审核的基准点。
审核方法是：根据房屋出售的时间分不同阶段依据上海市有关维修基金的规定和相关合同、协议、文件进行审核。
二、审核维修基金是否按规定正确使用
根据各届业主委员会任期或者物业管理企业管理阶段相对应时期的维修基金政策法规，审核维修基金的使用是否经过合法的批准程序，是否符合法规政策的规定，是否正常使用。
审核目的是：确定使用过程的合法性、合规性，作为向业主公布和解释的依据，以确保全体业主的权益，同时也保护了业主委员会和物业管理企业的公正，分清了各届业主委员会主任的责任。由审核机构对审核结果的合法性、合理性承担相应的法律责任。
审核的具体要求根据业主大会决议和委托审计合同确定，一般包括：
1、确定使用维修基金或参与维修基金管理各方的主体是否合法；
2、确定使用维修基金的各项使用标准决策依据是否符合规定或业主全体的利益；
3、确定使用是否经过依法审核手续；
4、经委托，对于没有经过合法审核或必要审核的主要项目进行事后的审核，并向有关各方进行必要的沟通；
5、帐务处理是否符合国家规定；
6、对使用情况作基本结论，并提出有关建议。

三、审核维修基金相关的物业管理区域的经营收支是否符合规定和协议规定
根据有关规定，物业管理区域内的相关经营收益应该纳入维修基金。因此应该对相关经营收支进行审核。审核内容包括：
`1、相关经营项目是否经过业主同意，或者业主委员会集体讨论通过，是否符合广大业主的利益；
2、相关收费标准和控制制度是否有效执行，是否符合市场标准；
3、审核经营收入相关支出是否合理，或者经过审批通过，是否符合规定；
4、帐务处理是否符合国家规定。

四、审核公布的主体、内容和时限是否符合规定
根据有关规定，维修基金的收支使用应该由相关主体定期公布，中介咨询机构一般需要根据委托审核的要求，向业主大会报告相关规定的执行情况，包括公布主体、内容和时限等是否符合规定和满足业主了解维修基金情况的需要，并提出相关建议。