【案情】 原告：X物业管理有限公司 被告：X实业总公司 原告X物业管理有限公司以被告X实业总公司拖欠物业管理费、及代垫水电费为由诉至X市X区人民法院。
原告诉称，X年X月X日，原告受X大厦筹建处委托对该大厦进行物业管理，后又接爱该大厦业主委员会的委托继续管理该大厦。被告于X年X月X日向大厦筹建处购买该大厦写字楼18层及地下车位3 个，该大厦于X年X月通过验收，交付使用。交付不久，因被告涉及“4.20专案”该房产被查封。X年，被告亦以业主身份派员参加X大厦业主会议。被告1999年10月起拖欠物业管理费、水电费，经多次催讨未付，现要求被告支付物业管理费人民币140，588.18元、代垫水电费人民币70,596.29元及滞纳金人民币279,424.76元。
被告辩称：被告虽向X大厦筹建处购买该大厦写字楼18层及地下车位3 个，但至今未办理交房手续，未实际获得该商品房的控制权或使用权，因而原告要求被告支付物业管理费等的请求不能成立。
【审判】 X区人民法院经审理认为：被告虽与X大厦筹建处签订了《商品房预售合同》，并支付了购房款，但其并未从X大厦筹建处取得所购房产，该房产至今未登记到被告名下，因而不能确定被告系X大厦写字楼18层及地下一层56、57、58号车位的所有权人或业主，原告亦未证明被告已实际使用了该房产，因而其也非该房产的使用人。被告由于自身认识上的错误，曾将自已作为房产的业主，但并没有因此改变被告未取得上述房产所有权的事实。有关部门虽然出具扣押清单扣押上述房产，从法律原理及相关法律规定看，其所扣押的只是一种合同权利而非房屋这一特定物的所有权。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《X市住宅区物业管理条例》第二十二条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。
一审判决后，原告不服该判决，而向X市中级人民法院提起上诉。诉称，一审判决认定的事实不清，适用法律错误；一审判决置查明的事实不顾，简单地认定：被上诉人并未从皇达大厦筹建处取得所购房产，其所扣押的只是一种合同权利而非房屋这一特定物的所有权。这纯属认定错误；查封是对被上诉人房产一定期间所有权的限制，被上诉人是被查封的司法制裁相对人，也就是上述房产相应期间的使用人，应承担相应的物业管理费用；一审法院未能顾及已查清的大量事实作出综合判断，对被上诉人系业主及使用人的一系列旁证没有采纳，也不作出任何说明。请求依法撤销一审的判决；请求依法改判被上诉人给付拖欠上诉人的物业管理费用14,588.18元，代垫水电费用70,596.29元及滞纳金279427元。
X中级人民法院在审理过程中，经主持调解，双方当事自原达成如下协议： 一、 上诉人不收取讼争费用的滞纳金；二、 讼争的物业管理费用，上诉人按总金额的80%向被上诉人收取；
【本案争议焦点】 X实业有限公司是否是X大厦18层商品房及地下一层56、57、58号车库的业主，是否有义务缴交物业管理费。
【评析】 本案涉及物业法律关系中由于新型纠纷，立法不完备，而导致的一些有争议的法律问题，如购房人在何种情况下才能成为业主（物权法不完备），物业被查封，能否被视为使用。本所程律师在办理本案中，能够抓住要害，充分表述己方观点，在一审己方败诉的情况下，二审成功让对方让步，最终和解，充分发挥执业技巧，保护了当事人的利益，促成纠纷解决。
