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主　题：

我的契税能退吗？

内容：

我已交契税，但房产证未出。现我要退房，开发商同意，不知能否退回契税。若能，如何办手续？

留言者：

沈先生

留言时间：

2009-09-03 19:11:51

回复时间：

2009-09-03

管理员回复：

解答：这种情形下,请你带上相关材料到主管部门---福州市房地产交易登记中心详问.
房地产专家:卢锋奇律师
如有不明之处，欢迎拨打免费咨询热线：13705082211。

主　题：

房子没有办下产权证之前所签署的房屋买卖合同是否有效

内容：

　我想购买一二手房，但其产权证还没有办理下来，现在要购买的话要交百分之十的定金，在房子产权办理下来之后在办理过户手续，合同中约定如果卖方违约，在产权办下来之后不卖了，要赔偿我的定金作为违约金，但我不知道这样的合同是否有效，我在他违约的情况下是否可以起诉他赔偿我的违约金。望解答，谢谢！

留言者：

游先生

留言时间：

2009-09-03 19:11:22

回复时间：

2009-09-03

管理员回复：

答：一般来说，还没有办理产权证的房屋买卖合同是无效的。在此情况下，你仅能要求对方返还定金，不可请求违约金。但若是对方明明可以办理房子产权证，只是因对方怠于办理而导致无法过户，这时你是可以请求对方承担违约责任的。
房地产专家：卢锋奇律师

主　题：

没有土地证的二手房能买吗？

内容：

您好：我现在看中一套二手房，卖方只有房产证，由于开发商的问题土地证不能办，但是房产证是正规的，能够办理过户手续。麻烦请问一下这样的房子敢买吗？会有什么风险？比如说遇到拆迁或者拿去转手买卖会遇到什么情况？非常感谢！

留言者：

林先生

留言时间：

2009-09-03 19:09:55

回复时间：

2009-09-03

管理员回复：

解答:本律师建议你最好购买有两证的房子.
房地产专家:卢锋奇律师
联系电话：13705082211.

主　题：

开发商是否违约,定金能退吗？

内容：

请问:交了定金两万,因缺乏经验,在开发商未提供正式合同及图纸的情况下签定了购房确认书,但在双方正式签定合同时,就合同的有关条款未能达成一致,且开发商不同意我们提出的有关补充协议,合同无法签定,是否购成买方违约,定金不能退还?谢谢!

留言者：

林先生

留言时间：

2009-09-03 19:07:25

回复时间：

2009-09-03

管理员回复：

律师回复:如果合同的有关条款是公平的，是符合交易惯例的条款，但你在签订认购书时未知，现在知道后合同又无法签订，则应该适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，开发商应当返还你已缴交的定金.如果合同的有关条款是不公平的,则是开发商的原因导致合同无法签订,开发商应双倍返还定金.

主　题：

开发商行为是否合法？

内容：

　闽都大庄园开发商改变规划设计用途,将奥林匹克健身馆底楼的停车库改为小超市,已签定外租合同,正在装修.超市开业后,必将影响周边住户的居住环境.车库用途改店面后,车辆势必乱停放.请问:开发商的行为是否合法.

留言者：

陈先生

留言时间：

2009-09-03 19:04:18

回复时间：

2009-09-03

管理员回复：

答复: 根据《商品房销售管理办法》第24条规定：“（一）房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，　房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”所以,开发商若是没有按照上述规定而擅自改变车库用途是违约的。
卢锋奇，房地产专业律师，联系电话：13705082211.

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