来源：上海商报  朱楠  

房地产市场一旦遭遇宏观调控，最早受到冲击的总是二手房市场，从去年“国八条”到今年的“国六条”，细则公布之时，即为中介门店“洗牌”呼声高涨之际。去年5月至今，上海不少房产中介门店由于交易额大幅下滑，无力承担铺租、人力等各项成本，从而关门，总量有数以千计。

在关店的过程中，一些加盟店的店东开始“叫板”盟主，对当初加盟之时的“细枝末节”兜底深挖，以期减少自己的损失。使得当年为加盟所打的“擦边球”和不规范的“顶铺”细节也一并暴露出来。

近日，本报记者接到读者李某投诉称，被人合伙骗去受让加盟分店费用48万元。骗人者是某大型中外合资房地产中介机构(简称A公司)上海区域总经理王某及副总经理蔡某，他们“联手”骗去其受让A公司某加盟公司(简称B公司)徐汇分店的费用。

李某还表示，经过自己的调查，发现这个B公司背后真正的大股东竟然与王某和蔡某有亲属关系！同时认为这种转让特许经营权的行为涉嫌违反了《商业特许经营管理办法》中的相关规定。

事件

48万买下一家分店经营权

李某向记者反映，2004年年底，他有意开一家房地产中介公司，并通过朋友介绍认识了A公司上海区域总经理王某。在李某提出加盟意向之后，该公司上海区域的相关人员向其推荐了旗下位于徐汇的一家分店。当时名叫胡君的店东，报价45万元，并称这家店的经营状况一直比较好，是本机构属下众多加盟点中的示范店，胡君称，买这家店比新加盟要合算，“这家店确实赚钱，多的时候一个月20多万，少的时候也有10万元左右。”

经过双方数轮讨价还价，最终，李某以44万元的价格(包括加盟费、保证金)买下了这家“徐汇店”的特许经营权和商铺租赁权，同时，该店的上级机构表示，加盟店与李某之间的转让行为须经其区域总部的同意，按照规定，新分店须向“区域总部”上缴整个交易额的10%(在一定的优惠下，实际收取了4万元)，而这4万元由李某支付。于是，李某为买下一家门店的经营权，实际支付了人民币48万元。

“我接手之后，发现该店经营情况与原店东胡君等人描述的大相径庭。此时有些老业务员逐渐向我反映一些情况，这家店以前平均每个月的业绩在4万元左右，有的月份甚至只有几千块，因而长期处于亏损状态。”李某向记者抱怨道，并出示一份盖有“上海工商行政管理局档案室”公章的徐汇分店的月度会计报表，其中损益表“净利润”一栏为“-30026.05”，以此表示当月处于亏损状态。

不过，记者注意到，李某提供的这份会计报表并没有注明时间，因此记者无法核实这份报表所反映的徐汇店的亏损情况，究竟发生李某受让之前还是之后。

且李某接手该店后，正好遇上去年开始的房地产市场宏观调控，因此，李某所称的经营状况“大相径庭”，究竟是什么原因造成的难以说清。

投诉

转让协议本就无效

经营不景气，李某无奈只能关了店，将铺面租给他人从事其他经营。觉得蒙受了重大损失的李某于是开始了“深入”调查。“我接店后，有人提醒我说，王某在B公司有股份，胡君根本就是一个傀儡，于是我决定调查一下B公司的股权结构。”

李某向记者出示了上海市工商行政管理局徐汇分局档案室提供的B公司的《组建协议》。该《协议》明确写道：“胡君、陈丽、刘霞通过协商，一致同意共同出资组建房地产经纪有限公司。出资情况和注册资本情况为：胡出资人民币10万元，占20%；陈出资人民币20.5万元，占41%；刘出资人民币19.5万元，占39%；注册资本人民币共50万元。”

从《组建协议》的出资情况可以看出，胡君所占的股份只是一小部分，真正的大股东是陈和刘。而陈和刘是何许人呢？李某进一步调查认定：陈丽是王某的岳母；而刘霞又是蔡某的婆婆！

李某的代理律师认为，王某和蔡某用岳母和婆婆的名义成立B公司，已经违反了《公司法》中对高层管理人员竞业限制的规定，虽然王某、蔡某没有用自己的名义成立公司，但是他们与陈及刘的关系就已经可以证明，作为公司高层管理人员，他们有违反竞业限制这一法律规定的嫌疑。

而且，李某认为，A公司有国有企业49%的股权，蔡某作为国企代表，违反了《中纪委十五届四次全会对国有企业领导人员廉洁自律的五不准规定》中的相关内容——国有企业的高层人员，个人及其亲属不准违反规定投资入股与其所在企业有关联的交易、有依托关系的私营、民营企业和外资企业；不准利用企业的商业秘密、业务渠道从事个人谋利活动，或将其提供、泄露给他人及其他企业。

李某的代理律师称，最为重要的是，这个分店本身不具有特许经营的转让资格，这个并不具备实体资格的分店在李某接手后同样不具有实体资格，因此转让协议是无效的。

隐情

为绕开政策另设加盟公司

作为A公司的总经理和副总经理，王某和蔡某在获知记者向公司的北京总部和上海的国企股东调查此事的信息后，准备了大量书面材料，向本报说明了事件背后的隐情。

原来2003年正是上海房地产开始火爆之时，以加盟方式经营的房产品牌中介自然不愿意放过这个千载难逢的扩张机会，但当时的一条政策绊住了他们扩张的脚步。每家具有独立法人资格的房地产中介公司必须有5个拥有证书的经纪人，而分公司则只须有1个经纪人。

为了绕开政策壁垒，同时又要规避法律及品牌风险，A公司决定另外设立加盟公司B公司，由外人担任法人代表，B公司用分店形式发展加盟店。这样，原来就是A公司4家加盟店店东的胡君自告奋勇出任B公司负责人，用一拖多的方式发展了40家加盟店。

对于B公司的股权安排问题，王某和蔡某表示全体股东和各自的上级单位都是知情的。本报向两家单位分别进行了核实，证明王某和蔡某所述属实。

而且本报还了解到，李某去年底已经向A公司的中国总部以及上海区域的另一大股东——一家著名国企的纪委投诉，结果两家单位都未对王某和蔡某作出任何处分和处理。

事实上，当胡君出任B公司负责人时就意识到分店会有很多财务及法律风险，如果有违规交易甚至卷款而逃行为发生，作为B公司的负责人都负有不可推卸的责任。所以胡君要求A公司一定要有负责人或负责人亲属任B公司股东，协议不参与分红，但承担风险，就这样陈丽和刘霞其实作为A公司的象征成了B公司的股东。

后来果不其然，B公司发展的分店中确实发生了纠纷，当胡君站在法庭上时，背后买单的其实总是A公司。

分歧

分店是否具备转让资格

A公司在北京的中国总部在接到李某投诉后，曾派公司高层抵沪调查，然后给予李某及其代理律师这样回函：“经查，贵方与B公司在转让协议中成交的转让价格是2005年初上海房地产经纪市场涉及店铺整体转让正常的市场价格，不存在故意欺诈诱使对方订立合同，而且贵方在转让后收入方面亦从中受益，由于目前市场状况变化而造成经营业绩的起伏是所有经营者必须承受的商业风险，与转让行为本身无关。”

在另外一份中国总部委托律师行致李某委托律师的律师函中又称：“我们认为，李先生的投诉函和贵所出具的律师函属于证据形式中的当事人陈述。根据《中华人民共和国民事诉讼法》，当事人陈述能否作为认定事实的根据应当结合其他证据。目前，我们收到的投诉函及律师函之外的材料并不能证明李先生提出的各项主张，因此，不能认定投诉函和律师函所述事实属实。”

而对于对方一再强调的“分店不具备特许经营权转让资格”的转让协议无效一说，王某认为李某与B公司所签的协议，实际上可以理解成其与下属加盟店总经理胡君的承包关系。

王某也一再强调李某可以起诉胡君，“我们建议他走诉讼道路，既然有法律依据，那么，他为什么不直接告上法庭？投诉多时却不起诉，某种意义上可以证明他接手这家店后，正好碰上宏观调控，生意做亏了，才来无理取闹。”

后记

政府要监管 行业需自律

整个事件带给编者这样的印象，李某与胡君负责的分公司签订协议之时，正好是去年从上海二手房成交高峰到三级市场行情急冻的调控敏感期，所以，经营受阻是这个事件的客观原因，而李某投诉的“转让协议无效一说”实际上只牵涉中介机构上海总部收受的48万元投资款中的10%(优惠至4万元)。

至于个人、单位在协议当时是否具备资格的质疑，当然也有一定的依据，但不能掩盖这个协议在当时是双方真实意愿的体现。对于李某，既然付出巨额投资，那么对于经营风险本应该考虑多一些，对于自己“顶”下的店铺是不是具有独立法人资格的加盟店，也应谨慎对待；

而对于王某和蔡某所代表的那家著名的房地产中介加盟机构，我们认为它确实是为了追求快速发展，打了政策的“擦边球”，通过体外分公司接受加盟，不但把公司架构搞复杂化了，而且埋下了隐患。这种做法并非他们一家，上海的房地产中介加盟机构或多或少都有类似操作，这就提醒政府部门要加强监管，督促行业自律，以确保加盟制健康发展。