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专家详解物业税三大悬念:不会买得起房养不起
发布时间:2009-09-27 00:55:30
所属分类:房产税费
阅读:6476次
开征物业税到底会给地产市场带来怎样的变化和影响呢 潘燕/图 

  国家税务总局局长谢旭人日前表示,在“十一五”期间,中国将积极稳妥地深化税制改革,并透露将逐步推行物业税。一席间,各种说法层出不穷:有人乐观地预计,开征物业税会使房价降四成;也有人担心开征物业税后,房屋可能买得起住不起;还有人认为,物业税会对豪宅征收比普通住宅更高的税率。 

    开征物业税到底会给地产市场带来怎样的变化和影响呢?就此问题,记者专访了中央财经大学税务专家刘桓,刘桓详细解读了物业税开征的三大悬念。 

    悬念一 进程 

    正在“空转”  明年有望“实转” 

    物业税开征的讨论早已开始。十六届三中全会对此已有说法,“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。而今年物业税被明确地写入“十一五”规划,就标志着未来5年内我国将开征这一税种。 

    刘桓表示,目前全国已经开始对物业税征收进行试点,但试点仍处于“空转”阶段,即通过模拟征收来摸索征管体制。如果调研和准备工作比较充分,明年有望在一两个城市进行“实转”,试点成熟后,将向全国推广。 

    但物业税开征是一个关系到千家万户的重大工程,不能草率开征,否则将会“伤筋动骨”,特别是很容易造成很多中低收入家庭负担过重的后果。所以物业税开征一定要非常慎重,是一个稳步推进的过程。 

  悬念二 影响 

    房价会降 

    但不会出现买房容易养房难 

    业内普遍认为,如果开征物业税,最直接的结果便是降低开发成本,导致房价下降。 

    据估算,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中,有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法,以财产税的形式分期支付地租和税费,现在的开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大幅度下降。 

    据某地产研究机构人士分析,从理论上说,由于地价和相关税费分70年交,也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70,其余在剩余的69年中分别缴纳,下降了70-1/70=98.57%,表现在房价中,成本就下降了50%×98.57%=49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素,将其中的10%份额据为己有,也有39%以上的降低幅度。 

    刘桓认为,物业税开征后,由于把原来交易环节征收的税费稀释到了拥有环节,所以房价会有所下降,但不太可能下降四成那么多,因为房价主要受市场供求关系影响。 

    征收物业税,会使房屋初始价格比较低,但是购买后每年都要承担一定的物业税,物业税成了未来的预期支出。房屋的使用成本增加了,于是有人担心“买得起住不起”的情况将大幅增加。刘桓表示,这种担心大可不必,因为从国际惯例看,物业税的征收都有一定的底线,主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收,而对自住房屋则采取免征或少征的做法。因为住房是准公共产品,如果一个人拥有基本住房以外的房产,也就意味着他占用了别人的资源,所以他应该为此付费。另外,目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的,而惟独只有投资房产不付费,这对投资者来讲也是不公平的。 

    刘桓认为,对于自住型房屋购买者来讲,开征物业税是利好。因为在购买环节,减轻了购房者的负担,而在拥有环节,税负也会很轻甚至没有。而对于投资类住房的购买者而言,他们则应该为占有更多的资源而付出相应的费用。 

    对于大家关心的新房和旧房如何征收物业税的问题,刘桓表示,物业税只针对新房而言,老房在交易时已经一次性缴纳了各种税费,将不再重复征税。 
 
悬念三 税率 

    税率“一刀切” 

    豪宅税负不会加重 

    物业税是实行统一税率还是累进税率也是目前业内争议的焦点,特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题格外引人关注。有业内人士认为,对豪宅应按照比普通住宅更高的税率征收,才能体现社会“公平”。对此,刘桓表示,物业税一旦开征将实行“一刀切”的税率。因为,房屋的占地面积是固定的,房价的高低已经体现了地价的高低,所以不论是豪宅还是普通住宅按照统一税率征收就可以体现“公平”,豪宅的房价较普通住宅更高,按照同一税率征收,其缴纳的物业税相应也更高。同样道理,地域差异对物业税征收也没有太大影响。因为,各地不同的房价已经体现了地域差异。 

    美国物业税的税率大概是按照每年缴纳房价的0.8%-1.2%计算,例如,一座10万美元的房子一年要缴纳1000美元的物业税。而我国与美国不同的是,土地实行公有制,房屋购买人只对土地有使用权,而没有所有权,所以我国物业税税率的确定不能完全参照外国,还需要根据采集到的信息进行研究才能确定。 

  新闻背景 

    房地产市场 

    税改迫在眉睫 

    目前,房地产税收都集中在交易环节。购房者买一套房子的钱中,包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。 

    刘桓认为,一方面,这些税费计算复杂,非常分散,征收起来难度也较大,不利于房地产市场的长远发展;另一方面,全部的房地产税收积压在交易环节,这种做法使得房地产市场走偏了方向,往往导致消费者买不起房。 

    正是基于以上两点原因,开征物业税被提上了日程。物业税又称财产税,是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种,征收物业税后,现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消。 

  前沿话题 

    买房人信息 

    将从社区入手采集 

    开征物业税的前提就是把握买房人的信息。但目前由于房地产信息部门和税务部门没有很好的配合,在税务局房产信息还是空白,尤其是在房屋出租市场,地税局掌握的房屋出租人信息十分有限,所以存在着大量的房屋出租人偷税漏税的现象。所以如何把握房地产信息就成为开征物业税亟待解决的问题。刘桓认为,对于房屋出租人的信息的采集,一个现实的解决办法就是发动社区管理者,以社区为单位,对房屋出租的情况进行监控;而对于买房人信息的采集,则需要税务部门和房产登记部门以及银行信贷部门进行合作来完成。(张培娟) 

我国将推行物业税 专家:买得起房可能住不起

    国家税务总局局长谢旭人日前在“中国财税论坛2005”上表示,“十一五”期间,我国将积极稳妥地深化税制改革,其中包括实施城镇建设税费改革,稳步推行物业税,并相应取消相关收费。 

     “十一五”期间将稳步推行物业税

    国家税务总局局长谢旭人19日在“中国财税论坛2005”上表示,“十一五”期间,我国将积极稳妥地深化税制改革,其中包括实施城镇建设税费改革,稳步推行物业税,并相应取消相关收费。 

    十一五我国财政努力增加人民收入 推行物业税

    据谢旭人介绍,“十一五”期间税制改革的重点包括:改革增值税制度,实现增值税转型,将设备投资纳入增值税抵扣范围;完善消费税,适当扩大税基;统一各类企业税收制度,促进企业公平竞争;改进个人所得税,实行综合与分类相结合的个人所得税制度;调整和完善资源税;适时实施燃油税;实施城镇建设税费改革,稳步推进物业税,相应取消相关收费。 

    专家预计物业税三年内开征 低税率不增加负担

    据《北京青年报》报道,尽管很多人担心物业税开征后可能导致房子“贵买贵用”的局面,但科技部研究所的财税专家赵志耘表示,买房人大可不必担心,开征物业税的最主要目的是完善税制结构,将目前契税等与房地产有关的税收品种纳入物业税范畴,增加地方税的税种,而绝不会重复征税,加大买房人负担。 

    征收物业税,买房容易住房难?

    2004年以来,物业税成了社会热点。2005年初北京等六城市已经在“空转试行”,即有关部门根据方案采集相关数据进行测算,但并不真正缴纳物业税。5月底,财政部官员表示:“物业税正在争取能够尽快出台”。国家税务总局局长谢旭人11月19日在“中国财税论坛2005”上表示,“十一五”期间,我国将积极稳妥地深化税制改革,其中包括实施城镇建设税费改革,稳步推行物业税,并相应取消相关收费。


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