房屋租赁合同纠纷案例
——出租人在房屋租赁期限内将租赁房屋出卖，承租人是否仍享有房屋承租权？
【案情简介】
陈某的父亲继承早年祖父的遗产，在北京市海淀区兴荣路拥有二进四合院住房一套。张某于2003年3月24日搬回城内居住，在市某机械厂工作。刚回城，妻子与小孩没有住房安置，张某于是托人四处租房，后经人介绍认识了陈某的父亲，双方经协商，陈某的父亲答应将自有四合院住房中临街的两间租给张某居住，考虑到张某家庭的实际经济困难，双方约定月租金为1500元。
随后，张某一家便搬入居住。张某与陈某的父亲相处一直十分融洽，因而，张某每月按时交纳租金，陈某的父亲按时收租，双方并没有签订书面房屋租赁合同。2004年12月28日，陈某父亲的一个朋友看到四合院临街的两间房屋可以改造用来做生意，于是找到陈某的父亲，愿以18万元价格购买，陈某的父亲十分为难，就找张某商量，因张某单位连年亏损住房紧张，一时仍无法安置张某一家。在这种情况下，张某只得向陈某的父亲提出，两间临街房仍由他租住，但考虑到陈家的实际经济损失和物价上涨因素，愿意将租金提高到每月2100元。陈某的父亲答应了张某的要求，于是，双方订立了书面房屋租赁协议。该协议约定，房屋租赁的有效期为5年，在此期间，陈某的父亲不得将此房出售或出租给第三人，张某也须按月缴纳2100元的房租费，5年租赁期满后，双方视具体情况决定是否继续保持租赁关系。
2005年12月底，陈某的父亲去世，其遗产由其唯一的继承人即其子陈某继承。陈某与张某约定，房屋租赁协议不变，租期届满后再根据具体情况处理。
2006年3月10日，陈某的一个朋友看到陈家四合院临街房屋的位置很好，就想利用它开一间餐馆，于是找到陈某进行协商，表示愿以20万元的价格购买张某租住的两间临街房屋。陈某知道自己与张某有约在先，但又不甘心每月只收2100元的低廉房租，就与张某商量，要张某另外找房租住。张某经多方联系，没有租到合适的房子，就想筹钱将房子买下，免得再有什么麻烦。张某向陈某说明了自己想买下房子的意思，并于两个星期之后将自己的积蓄20万元交给陈某。陈某觉得既然双方出的价钱一样，卖给谁都可以，而且自己与张某又是多年交情，于是双方签订了二手房买卖合同。该合同规定：张某取得该四合院临街两间房屋的所有权，购房款20万元人民币由张某一次性付给陈某，合同从订立时起生效。张某和陈某订立二手房买卖合同后，陈某的朋友得到了消息，找到陈某，又表示愿出21万元购买两间临街房屋，还表示如果陈某将房子卖给他，开餐馆后，每月给陈某餐馆利润的5％。陈某后悔将房子卖给张某，于是与张某商量，希望张某能在20万元的基础上再加价。
张某认为，双方已签订了购房合同，自己又已付了房款，房子已经归自己了，卖还是不卖、卖给谁、卖多少钱都是自己的事，陈某无权干涉，拒不同意再加价。陈某一气之下，将两间临街房又以21万元的价格卖给了朋友，双方签订了合同，并到房管部门办理了登记手续。陈某将张某的购房款20万元退给张某，并说明房子已卖给了朋友，要张某尽快搬出，张某坚决不收回自己的购房款，也不让房。
几天后，陈某的朋友带人来对房屋进行装修，准备开业，见张某拒不让房，就强行将张某的家具、衣物等扔到院子里，并造成了一些损坏，张某以陈某侵占他的房屋为由，向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求法院判决该房屋归自己所有。
【法院判决】
北京市海淀区人民法院经审理认为，张某与陈某签订二手房买卖合同后，张某将房价款交付给陈某，但是由于未按法律规定到房管部门办理房屋过户手续，故房屋产权未依法转移，此时房屋的产权仍归陈某所有。之后，陈某与其朋友签订二手房买卖合同，并到房管部门办理了产权登记过户手续，根据法律的规定，陈某与其朋友签订的二手房买卖合同是有效的，而且房屋产权也依法转归陈某的朋友所有。张某和陈某的租赁关系仍然有效，租赁合同对张某和陈某的朋友继续有效，故陈某的朋友应赔偿张某的损失。根据《民法通则》第72条、《城市私有房屋管理条例》第6条、第9条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条第2款之规定，判决如下：
一、原告张某和被告陈某的房屋买卖行为因为未办理登记手续，房屋产权并未发生转移，被告陈某与其朋友的二手房买卖合同有效，并且办理了房屋转让登记手续，房屋所有权应当依法转归陈某的朋友所有。
二、原告张某和被告陈某的租赁关系仍然有效，租赁合同对原告张某和被告陈某的朋友继续有效。
【争议焦点】
1．在本案中，张某和陈某的房屋买卖行为未办理登记过户手续，房屋的所有权是否发生转移？
2．在本案中，张某和陈某的租赁关系是否仍然具有法律效力？
3．在本案中，张某对陈某出卖的房屋是否享有优先购买权？
【律师点评】
一、张某与陈某的房屋买卖行为因未办理登记过户手续而无效，房屋的所有权仍归陈某所有；陈某与其朋友的二手房买卖合同有效，房屋所有权依法转归陈某的朋友所有。
所谓“买卖和其他物权行为不破除租赁”，即租赁权对抗第三人的效力。“买卖和其他物权行为不破除租赁”这一原则的适用，应受到严格的限制，须具备以下条件：
（1）原房屋租赁合同仍有效。承租人的租赁契约必须合法有效且因期限未满而仍然有效。这样，出租人将租赁房屋交付给承租人之后，将其所有权让与第三人时，在承租人与受让人之间不需要另行订立租赁合同，在所有权受让时当然发生租赁关系。于是，原租赁合同中有关租赁的期限、租金、修缮的义务等，均由受让人承担。
（2）必须是房屋出租人将租赁房屋的所有权让与给第三人。也就是说，出租人是租赁房屋的所有人，而将其所有的租赁房屋让与第三人时，才适用这一原则。
（3）租赁房屋所有权的让与必须是在租赁房屋交付承租人之后。通常说来，租赁只对双方当事人发生效力，而且未经公示的话，不应有对抗第三人的效力。但如果承租人已占有租赁房屋时，对于第三人来说则不难查知租赁关系的存在并明晰租赁房屋的权利状态，从而不致遭受不测的损害。
综上所述，对于“买卖不破除租赁”原则的适用，必须是出租人让与第三人所有权时，租赁房屋已交付给承租人。否则，虽然租赁合同订立在先，但在尚未交付租赁房屋给承租人之前，如果出租人将租赁房屋让与第三人，那么租赁关系不能对受让人继续存在。如果承租人中止占有租赁房屋，即使租赁关系尚未终止，这时出租人将其所有权让与第三人，那么第三人也无从知道租赁关系的存在，无法查明权利状态，因此，此时的租赁关系对善意第三人也不能继续存在，承租人不得主张适用“买卖不破除租赁”的原则。
我国《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《城市私有房屋管理条例》第9条第1款规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”第2款规定：“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。”第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”
因此，在本案中，张某与陈某订立二手房买卖合同后，张某将房价款交付给了陈某，但是由于未按上述规定到房管部门办理房屋买卖手续，房屋产权未依法转移，此时房屋的产权仍归陈某所有。事后被告陈某与其朋友签订了二手房买卖合同，并到房管部门办理了登记手续。根据有关法律的规定，未经登记的不动产，不得对抗第三人。故被告陈某和其朋友签订的二手房买卖合同是有效的，房屋产权应当依法转归被告陈某的朋友所有。
二、在本案中，张某和陈某的租赁关系仍然有效，租赁合同对张某和陈某的朋友继续有效，陈某的朋友应赔偿张某的损失。
《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”本案中，张某与陈某的父亲订立房屋租赁协议，租期5年。之后陈某的父亲去世，由陈某继承其父对于房屋的所有权。
根据上述之规定，这个房屋租赁合同对新的房屋主人陈某仍具有法律效力，陈某应继承其父亲对房屋的全部权利和义务，张某也享有承租人的各项权利。况且张某与陈某已口头约定此房屋租赁协议继续有效，这应当视为是房屋的新所有人陈某的一种明确意思表示，即对张某继续承租权利的一种明示肯定。在租赁合同继续有效的前提下，陈某将房屋所有权依法转移至陈某的朋友。根据上述规定，对于房屋新的所有人陈某的朋友而言，仍要受房屋租赁合同的制约，其对房屋的处分权能受到一定的限制，必须等待房屋租赁期满后，才有权决定房屋下一步的用途。因此，张某一家继续居住在该两间临街房内，具有法律依据。对陈某的朋友即房屋的新所有权人强行清房行为所造成的损失，理应由陈某的朋友负赔偿的法律责任。
三、在本案中，张某对陈某出卖的房屋不享有优先购买权。
《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”但如果承租人在一定期间内（3个月）不表态，或无理要求降低价格，则视为放弃先买权。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
在本案中，当陈某的朋友提出以20万元购买房屋时，张某也同意拿出20万元购房，此时，应当认为张某享有优先购买此房屋的权利。但后来被告陈某的朋友提出以21万元购买房屋的时候，如果承租人张某在一定期间内，不愿意增加房屋的价款，那么，优先购买权的前提——同等条件即不复存在，优先购买权也就不复存在了。因此，在本案中，张某对陈某出卖的房屋不享有优先购买权。
