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某置业有限公司广州分公司与林某某关于不履行签订合同、支付违约金纠纷案
发布时间:2010-03-05 10:14:50
所属分类:房产中介
阅读:5426次
——中介未如实告知二手房附近有电房,购房人不再购买是否需要支付中介费?


  一、案情简介

  申请人:某置业有限公司广州分公司

  被申请人:林某某

  2007年1月30日,申请人与被申请人签订《二手房买卖居间合同》(买方),约定:被申请人委托申请人购买位于广州市番禺区钟村镇某某新村18街D32/1F的房产(以下简称涉案物业)。如申请人成功促成卖方与被申请人达成买卖合同,被申请人同意于交易过户当日支付房地产咨询及买卖代理费共5960元,否则须按签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。

  同日,被申请人(买方)与卖方的委托代理人叶某某以及申请人(经纪方)就涉案物业签订《二手房买卖合同》(以下称三方合同),约定买卖双方分别独家委托经纪方就买卖涉案物业提供中介服务,该物业建筑面积68.9平方米,附带家私电器,总楼价298,000元。该合同第7条约定:若买卖双方自行买卖或另行委托其他第三方买卖该物业的,或买卖一方或双方违反本合同约定而未能买人或卖出该物业的,违约方均应向经纪方支付违约金14,900元。买卖各方向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费按《二手房买卖居间合同》执行。合同第17条约定:买方申请商业贷款,若非由于买方信用度、贷款资质问题而导致买方不能享受下浮15%贷款利率的,则买方有权选择取消交易,买方不负违约责任,卖方退还所收定金给买方。三方合同附件约定2007年1月30日被申请人支付5000元作为部分定金,2007年2月3日前支付5000元作为定金余款。上述事实有申请人提供的证据2证实。

  三方合同签订当日,被申请人向卖方支付了5000元定金。该事实有申请人提供的证据4证实。

  三方合同签订后,申请人多次带被申请人前往涉案物业查看。之后,被申请人以涉案物业附近有电房,申请人在订立合同前未如实告知为由不再购买该物业。

  涉案房屋未办理交易过户手续,买卖双方尚未办理贷款申请和审批手续。

  申请人认为三方合同签订后,被申请人以该物业附近有电房为由而拒绝继续履行合同,导致本次交易未能完成。根据《二手房买卖合同》第7条约定:若买卖双方自行买卖或另行委托其他第三方买卖该物业,或买卖一方或双方违反本合同的约定而未能买人或卖出该物业的,违约方均应向经纪方即申请人支付违约金14,900元。被申请人应当承担违约责任。为此,申请人申请仲裁,仲裁请求为:1.被申请人支付违约金14,900元;2.被申请人承担本案仲裁费用。

  二、争议焦点

  (一)被申请人是否违约

  申请人认为申请人曾多次带被申请人查看涉案物业,但被申请人均未提出异议,并与申请人签订《二手房买卖居间合同》。申请人还成功促成被申请人与业主签订了《二手房买卖合同》,但被申请人以涉案物业附近有电房,申请人在订立合同前未如实告知为由不再购买该物业的行为构成违约。

  被申请人认为,申请人未能就有关订立合同的事项向被申请人如实报告,被申请人依法不应承担违约责任。根据三方合同第17条规定,被申请人有权解除合同。

  (二)双方约定的违约金是否过高

  申请人认为,被申请人的行为构成违约,根据三方签订的《二手房买卖合同》第7条约定,被申请人应当支付违约金14,900元。

  被申请人认为,三方合同约定的违约金明显过高,与公平原则不符。如申请人成功促成被申请人与卖方达成买卖合同,被申请人支付房地产咨询及买卖代理费共5960元。若买卖双方违反本合同约定未能买人或卖出该物业的,违约方均应向经纪方支付违约金14,900元。被申请人违约,申请人获得的利益将远超出履行合同后可以获得的利益。

  三、裁决结果

  仲裁庭根据《合同法》第60条、第107条、第113条第1款、第114条第1款、第2款的规定,裁决如下:

  (1)被申请人向申请人支付违约金5960元;

  (2)本案仲裁费1035元,由申请人承担621元,被申请人承担414元。仲裁费已由申请人预缴,被申请人应承担的部分径付给申请人。

  上述裁决确定被申请人应支付给申请人的款项,自本裁决书送达之日起十日内一次性支付。逾期支付,按照《民事诉讼法》第229条的规定处理。

  四、裁决理由

  (一)《二手房买卖居间合同》有效

  申请人立案时已向本会提交其营业执照,被申请人提出申请人没有民事行为能力的理由不成立,不予采信。申请人与被申请人之间签订的《二手房买卖居间合同》系双方的真实意思表示,合法有效,双方之间的居间关系成立。

  (二)被申请人应向申请人支付违约金,但以居间费为限

  根据查明的事实,申请人已于2007年1月30日促成被申请人与卖方签订涉案物业的《二手房买卖合同》,履行了自己的居间义务,根据《合同法》第426条的规定,被申请人应按照《二手房买卖居间合同》的约定向申请人支付报酬。该承诺书约定支付报酬的条件为交易过户当日,涉案房屋至今未办理交易过户手续,支付居间报酬的条件尚未成就。申请人现依据《二手房买卖合同》第7条的约定主张被申请人支付违约金14,900元。被申请人辩称,该条款违反了《合同法》第40条的规定,为无效条款;自己并不存在违约行为,申请人未履行如实告知的义务,无权要求支付居间报酬和违约金;按照《二手房买卖合同》第17条的约定,自己未享受贷款下浮15%贷款利率的优惠,有权取消交易,不负违约责任;《二手房买卖合同》约定的违约金过高,应参照最高人民法院的相关司法解释予以调低。

  首先,仲裁庭认为,结合本案双方签订的《二手房买卖居间合同》的约定,交易过户当日才支付居间报酬,如买卖双方在此前违反约定,不再买人或卖出该物业,则申请人的权利无法得到保障,故三方在《二手房买卖合同》第7条约定如买卖任何一方违反合同约定不再买人或卖出该物业,违约方应向中介方支付违约金。因此,该条款是为保障中介方的合法权益而设立的,并未排除买方或卖方的主要权利,加重买方或卖方的责任,被申请人提出该条款无效的理由不成立,仲裁庭不予采信。其次,涉案物业附近有电房并非物业本身存在的严重瑕疵,不影响正常的居住使用,《二手房买卖合同》中对此也未作出约定;且被申请人在申请人的带领下曾多次查看涉案物业,而据被申请人所说,电房就在离涉案物业不到10米的地方,但被申请人多次查看均未提出异议,签订三方合同后却以此为由拒绝履行合同,构成违约,应承担违约责任。最后,买卖双方至今未办理贷款申请和审批手续,被申请人称其签署了贷款合同,但未举证证明,仲裁庭不予采信。双方尚未进人贷款的审批阶段,被申请人以未享受下浮15%的贷款利率优惠为由主张自己有权解除无事实依据,不予采信。关于违约金是否过高问题。《合同法》第113条第1款规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,该规定体现了违约金以补偿性为原则的精神。申请人与被申请人之间系居间合同关系,居间报酬为申请人合同履行后可以获得的利益,申请人亦没有举证证明其尚存在其他损失,因此,仲裁庭将违约金酌情调整为双方约定的居间报酬5960元。

  (三)申请人和被申请人按比例承担仲裁费

  本案纠纷系被申请人的违约行为引起,但申请人的仲裁请求未全部得到支持,故本案仲裁费1035元,由申请人与被申请人按照比例分担。


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