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李小宁:垃圾政策房产生有三大原因
发布时间:2010-08-16
所属分类:房产开发
阅读:5310次

  这次我改了一些项目,并且我跟这些项目的设计师都进行了沟通。我简单分析有几个原因。第一,就是建筑费用标准低,这是设计院普遍的感觉。因为本身政策房的费用就不高,再划到设计费里面就更低了,这些设计院,大家也看到,我举的这几个例子都是大设计院,但为什么设计得不好?因为设计院有几种方式,一种就是把这些设计交给了没有经验的年轻人去完成,有经验的设计师就不会接这种活。第二,我们很多设计院是挂靠的,这个设计院把这个设计领来之后分包给他们的挂靠单位,他自然就不会做出太好的产品。还有一点,比如我们开发单位是由区政府指定的开发商,这些开发商在做这些项目的时候,本身费用就不高;再一个,有些开发商的资质也不是很高;再一个,他对图纸的审核又不像市场上开发商那么严。作为设计师也认为有很多问题,但是他们觉得既然甲方接受了,我们何必较真。他们第一是不懂,另外也没有市场压力,好不好都能出去,他们自然在这方面下的功夫就受到了限制。这也是为什么政策房会出现这么多垃圾的套型和建筑样式。

  刚才我看了一下统计,有47%户型是不满意的。我在规划馆也和很多购房人来聊,至于房子以外的事他们关心得很少,至于小区规划,楼间距是多少,园林有什么东西,他们很少关系,这些数字对他们来说是非常虚的,他们最关心的就是他们的户型。所以这次套型设计,我提出两点。第一点,我觉得应该有一个政策性的指导;第二,就是技术性的实施。

  首先,政策性的指导,刚才大家都谈到要有一些规范的东西,要细化而不是简单给你50平米,你去建一个房子就行了。50平米怎么建,要有几个方案。这就是我们现在要出的图集,但是这个图集是个后手,据说今天有几十个项目就要开工了,时间很紧,这个图集再出来以后对现房的指导意义不强。所以我感觉一定要在现实阶段把这个事情做好。

  第二,要加强监管,不是说标准出来了没有监管。真正落实到具体项目上,怎么去改,怎么把它改好,跟他们聊了一下,现在没有,所有的事情都是落实到区里,区里同意就行了。大部分是这种情况,我觉得这是监管不利,造成东西没有落到实处。这是政策性指导上。

所以我觉得政府应该有一个相应的机构,包括刚才大家都谈到了要成立一些专门的监督机构,由这些机构负责它去改造,改造政府要提供一定的费用,我觉得不管让哪个设计所或者专家去改造,一定要有一定的费用,这样才能把这个事情做好。我们感觉当一个规划方案以后,你让原设计院去改很难的,必须有外来方案冲击它,才能促使它把这个按改得更完善。我觉得必须要横向地去做这个事情。

  第二大点,就是技术性的实施,刚才大家谈了很多方案都是非常好的。第一,我感觉空间的可变性需要调整。咱们今年住的房子,再过五年之后可能有很多新的理念提出来替代它。你至少应该让它不要有一些死墙,老百姓在里面住可以根据自己生活的实际需要,我感觉在结构墙这块要处理得灵活一点,第二在窗的处理上要灵活一点。我感觉这种房子有要让它空间有一些可变的余地。

  另外,还有一些功能空间,比如厨房卫生间的尺度概念。我也比较同意开总的想法,对于这种廉租房,面积也不一定非要4平米,我们可以再稍微小点,只要能满足他的正常生活需要就可以了,尽管它的舒适度降低了,但是他能在这个空间里面满足他的功能需要就可以了。

  我想这块要分不同层次,比如廉租的,包括公租的,还有定向安置房,咱们要制定不同标准,这样做起来也好做。

  再一个,我要说的就是产业化。其实产业化最容易实现政策房,因为政府出钱做的房子就会对开发商有一些具体要求。我觉得推行产业化是未来政策房发展的大趋势。比如日本,日本都是小套型,他们做得非常成功,原因就是产业化以后给他提供了空间,降低了成本,而且容易把一个模式推广开来。比如我这个套型做得很成功,很开,而且很容易适应这一类人群,我觉得这一块技术上实施必须得这么去走,这样才能把这个事情实现得更加完善。

                                     摘自网络


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