案情简介：

    王先生市区内看中了一套二手房，经过一家房产中介公司引见下，双方见面后很快谈妥了价格及其他合同条款，于今年5月底与卖家在中介公司内签订了房地产买卖合同，并约定了办理过户的具体时间。就在双方签订合同后至实际办理过户之日的期间，政府突然出台《关于调整征收营业税条件》的通知，其中一条规定“二手房的前后两次买卖时间间隔由原来的2年提高到5年”。而王先生与卖家签订合同时，卖家的前次交易时间刚好满2年，按照当时的有关政策，卖家是不需要交纳营业税的，所以在签订买卖合同时，未考虑营业税的实际承担问题，只是对所有可能产生的税费承担，做了原则的约定“按国家政策、法规的规定办理”。

    此时，王先生和卖家都没料到政府会突然调整营业税的税收政策，由此产生出的一笔不少的费用，双方当然谁都不愿意承担。按照新政策规定，这笔费用应该由卖家来出，但卖家根据不同意出这笔费用。
经过中介公司多次调解，刘先生和卖家一直僵持着，刘先生认为“营业税应该按国家法律法规及政策执行，该费用应由卖家承担”，而卖家认为“多出的营业税本不应该产生，由于政府原因突然产生，双方无法预见、无法抗拒的情形，属于法律上的不可抗力，应当据此解除房地产买卖合同”

律师分析：

    《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”那么，国家政策出台，对于交易过程中产生的影响是否属于法律意义上的“不可抗力”呢？

    法律对不可抗力是有规定的。按照《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”这一条款与《民法通则》第一百五十三条的定义是一致的。从法理上讲，一种客观情况要被确认为不可抗力，必须同时具备三个条件：一是它必须独立存在于人的行为之外；二是它必须是损害结果发生的原因；三是它必须具有人力不可抗拒的性质。在司法实践中，地震、海啸、战争等是最常见的被认定为不可抗力的事件。“政策出台”不完全符合上述三个条件，不属于“不可抗力”的范围。司法普遍认为，政策出台是政府为了实现行政目标的手段之一，对社会事务中的影响，司法界通常认为不属于不可抗力范畴。

    本案中，各方在合同中对税费承担亦有原则性的约定，卖方无权以“不可抗力”为由要求取消交易。

 福建理争律师事务所  卢锋奇律师  联系电话：13705082211。