2004年8月王先生买了一套120平方米的商品房作为投资。2006年4月份王先生好不容易等到了2年期满，于是将房产委托中介机构出售。很快中介公司就给王先生联系好了买家李小姐，三方签订了一份房屋买卖合同。但是因为王先生的房屋是通过银行按揭的方式购买的，房产证放在银行里，王先生就将合同和有关材料交给银行进行审批。按照惯例，通常银行会在一个月时间内审批完毕。
就在王先生和李小姐等待合同审批期间，国务院九部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，该意见对2005年的“国八条”进行了修改，从2006年6月1日起，将营业税起征年限的2年年限改为5年。6月初，银行完成了对王先生和李小姐房屋买卖合同的审批手续。但此时王先生和李小姐却因为这个营业税发生了争执，王先生认为增加的税收是由国家政策变化造成的，属于不可抗力，因此税收应该由双方分担。李小姐认为：自己根本就不应该分担税收，双方已经在合同中明确约定“各付其税”。李小姐还称：王先生如果实在不想卖房，双方可以解除合同，但王先生应双倍返还定金计10万元。
《楼市》律师点评：从上面案例来看，双方发生争议的主要是国家政策改变给合同的履行带来了影响。那么国家政策改变能否成为一方变更合同或者单方解除合同的理由呢？要回答这个问题首先需要理解“不可抗力”这个概念。法律的规定是比较抽象的，认为不可抗力通常包括：暴雨、地震、泥石流、台风、战争、内乱等不以人的主观意志为转移而发生的法律事件。
结合上述分析，笔者认为：王先生以国家政策变化是不可抗力为由进行抗辩，这个理由是不能成立的。原因如下：1.通常认为一般的政策变化不属于不可抗力，特殊情况下可能构成不可抗力（比如遇到外汇管制，而又没有其他支付方式），但王先生的情况显然不属于此等情况。2.我国税收法律政策规定，在房地产交易中应当缴纳营业税的是卖方，而不是买方。更何况王先生与李小姐的合同中已经明确“各付其税”。3.构成不可抗力，必须具备不能预见不能避免并不能克服三个条件。在房地产交易中，卖方因出售房屋而获利，是有能力缴纳营业税的。法律规定不可抗力制度，乃是为了在当事人因客观不可预测因素导致合同无法履行时，从公平角度平衡双方的责任，该制度的目的显然不是为了给一方违约提供借口。王先生应承担的税收不能导致合同无法履行，因此不能构成解除合同的理由。如果王先生不履行合同，应该承担相应的违约责任。
当前我国房地产行业不够成熟，国家为了引导房地产业的健康发展，会经常出台各种政策。像去年的“国八条”和今年的“国六条”及其细则就是例子。有鉴于此，笔者认为：
1.房地产买卖的双方在签订合同时，应尽可能考虑政策变动情况，并在合同中做出详细的约定。
2.不可抗力是法定的解除合同和免责的事由，但是考虑这一制度在理论和实务中尚有争论，合同当事人如果想单独借助该制度随意解除合同是不可取的。
3.应该明确，不可抗力是法定的，当事人不能约定不可抗力。但是，当事人可以确定政策变动为免责条款，也可以约定政策变动为解除合同的条件。当然当事人签订合同的目的是为了通过履行合同实现双方的目的，因此当事人还可以约定政策变动时，双方如何分担增加的费用，使合同能顺利履行下去。
福建理争律师事务所 卢锋奇律师  

联系电话：13705082211