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房产中介违规收费的法律分析

发布时间：2014-09-19 16:21:14

所属分类：房产中介

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房产中介违规收费的法律分析

一、价格法律法规关于房产中介收费的规定
根据《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）第三条第四款规定：“政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。”同时，《价格法》第十一条第（二）项规定：“在政府指导价规定的幅度内制定价格。”由此可见，在实行政府指导价的交易中，交易双方只能是有限的意思自治，即有限的合同自治。另外，根据《上海市房地产中介服务收费管理办法》（以下简称《中介管理办法》）第七条〈收费管理形式〉规定：“房地产评估、经纪服务收费实行政府指导价。中介机构应在规定的收费标准范围内制定和调整实际的收费标准。对提供特殊优质服务项目和服务内容的中介机构, 经市价格主管部门按 “优质优价” 原则审核同意, 可以超过指导价标准收费。”因此，在房地产买卖交易中，中介公司提供居间服务收取的中介费实行的是政府指导价，它有着不能突破的收费上限，不能借口合同自治和消费者“自愿”支付来突破收费标准，否则政府指导价就形同虚设了。《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》的附表一《居住房屋买卖中介经纪服务项目及收费标准》中，规定的最高收费标准为买卖双方各自承担房产交易中心登记成交价的1%，该通知同时规定：“中介经纪服务收费原则上由买卖双方或者租赁双方平均分摊，买卖或租赁双方也可书面约定中介经纪服务收费的分摊办法。”
二、价格法与合同法的关系
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二十三章居间合同中，关于居间合同的规定是有关居间合同的一般性规定，其中第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”就一般的居间合同而言，合同成立之时，居间人就可以按照约定收取中介费。但对于房屋买卖居间合同来说，它不仅受一般法《合同法》的调整，还要受特别法《价格法》的调整。因此，《合同法》与《价格法》的关系是一般法与特别法的关系，在一般法与特别法规定不一致的地方，应当适用特别法的规定。
根据《价格法》第三章《政府的定价行为》中的相关规定，中央和省级地方政府可以对重要的公益性服务，在必要时可以实行政府指导价，房屋买卖对于普通百姓来说是非常重大的消费行为，中介机构对于买卖双方交易行为的正确指导是非常必要的，房屋买卖居间服务具有重要的公益性，它关系到房地产市场和整个社会的稳定。
上海市物价局和上海市房屋土地资源管理局根据《价格法》和原国家计委《关于印发<中介服务收费管理办法>的通知》（计价格[1999]2255号）的有关规定联合发文，《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》（以下简称《收费通知》）规定“居住房屋的买卖中介经纪服务收费实行政府指导价管理，房地产经纪机构（以下简称“经纪机构”）可在指导价上限以下（含指导价），按服务项目实行菜单式收费。基本服务项目及收费标准详见附表一。经纪机构提供买卖中介经纪服务，应与客户事先签订书面委托合同，明确实际收费标准。经纪机构在提供基本服务内容，办理完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取买卖中介经纪服务费。”由此可见，价格法律法规规定中介费佣金的收取时点是在办理完产权过户、户口迁移等手续后，而不是在买卖双方签订房屋买卖合同之时，这与《合同法》第426条的规定明显不一致。政府指导价的规定，不仅仅是针对价格，同时还有很多对于服务范围、项目及收费方式的规定，这些也都是法律强制性规定，它的法律强制性效力渊源来源于《价格法》，《价格法》对于政府指导价的规定就是强制性规定。
三、合同中约定与法定的关系
中介提出：“在合同法律关系中，依据在不违反法律强制性规定的情形下‘约定优先于法定’的原则，经纪人可以在佣金确认书中约定‘签订买卖合同当日支付’。”这是中介的错误理解，中介的这个观点存在逻辑错误。第一，如果法律没有明确规定，那当事人自然可以双方约定，这时根本就谈不上“约定优于法定”的适用；第二，如果法律有明确规定，同时没有规定“除外情形或者有约定的从约定”，那就必须遵守法律规定，当事人之间根本就没有可以约定的法律空间；第三，如果法律有明确规定，同时规定“除外情形的”，那么，当事人在除外情形的情况下，当然可以约定，实际上在除外情形下，也就没有相关的法律规定；第四，如果法律有明确规定，同时规定“有约定的从约定”，这时才有‘约定优先于法定’适用空间。而《价格法》中有关政府指导价的规定，并没有规定“除外情形或者有约定的从约定”，《价格法》中政府指导价规定的法律强制性是显而易见，不可以通过约定排除的。中介服务不仅仅要执行《合同法》的相关规定，同时还要执行《价格法》的相关规定，二者不一致时，应适用特别法《价格法》的规定，如果认为违反《价格法》的规定就不是违反法律强制性规定，那就大错特错了。依据《价格法》中政府指导价规定制定的规范性法律文件所规定的服务范围、项目及中介费支付方式，当然也属于法律强制性规定，否则，《价格法》中的强制性法律规定岂不是形同虚设。中介提出规范性法律文件一概不具有法律强制性，是没有法律依据的，规范性法律文件是否具有法律强制性，还要看其制定的上位法相关规定是否具有法律强制性依据。就本案来说，《收费通知》明确说明是根据《价格法》制定的，且该通知第一项中说明实行政府指导价，“经纪机构在提供基本服务内容，办理完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取买卖中介经纪服务费”，没说经过双方协商可以提前收费，此时不能说“约定优于法定”；而同时该通知第三项中规定，“中介经纪服务收费原则上由买卖双方或者租赁双方平均分摊，买卖或租赁双方也可书面约定中介经纪服务收费的分摊办法。”由该规定可知，买卖双方就中介费没有书面约定中介经纪服务收费的分摊办法的，则适用法定的“双方平均分摊”原则，此时适用的是“有约定从约定”，即“约定优于法定”。那么，在这里，也不是规定的中介机构与买卖中的任何一方书面确定“中介经纪服务收费的分摊办法”，买卖双方中的一方向对方承诺承担双方所应支付的所有中介费，其实与中介没什么关系，因为有时卖方不愿支付中介费，而买方也只愿意支付总房价的1%，这时中介也有免收卖方中介费的情形，这种情形在房屋租赁中更是普遍现象。如果，中介免收卖方的中介费，反而采取欺骗方式，与买方签署所谓的“佣金确认书”，收取买方的中介费超出总房价的1%，也是违反价格法的行为，中介机构仍应退还多收的中介费。
四、净到手价与佣金承担
对于中介机构来说，当碰到卖方提出“净到手价”时，正确的做法是，首先，应当向卖方明确“净到手价”是否包括中介费，如果包括也不能就简单理解为卖方的“净到手价”，就是由买方替卖方支付卖方的中介费，现在一般的理解就是这样，但其实中介费是可以与中介机构协商的，它不同于国家收取的交易税费，这也可以理解为卖方要求中介机构免收其中介费；其次，当卖方明确表示不支付中介费时，应当向买方说明，如买方同意为卖方支付中介费，则由买卖双方签署书面协议明确约定，则在中介机构与卖方签订的居间服务合同中，仍应约定应由卖方支付中介费，只不过这笔费用是由买方代卖方支付，如卖方先于买方与中介机构签署经纪委托合同，中介机构不愿意免收卖方的中介费，则卖方可签署附条件生效的委托合同，即当有买方愿意为卖方支付中介费时该委托合同生效；最后，当买方明确表示不同意为卖方支付中介费时，中介机构应考虑的是免收卖方的中介费，还是拒绝此次居间服务，这完全是中介机构的商业判断，是其市场行为。现实中，中介机构在无法收到卖方的中介费时，往往采取要求买方签署佣金确认书的方式，收取买方超过总房价款1%的中介费，并想当然的认为这是合同自治，是当事人意思自治行为，其实这些都是违反政府指导价的价格违法行为。在本案中，中介公司欺骗买方说中介费属于国家规定的交易税费，试图要求买方签署所谓的佣金确认书，试想如果中介费属于国家规定的交易税费，那还要签署什么佣金确认书，根本不需要签的，交契税之前还要和国家签契税确认书吗？中介公司在收取了买方总房价款近2%的佣金之后，还在欺骗卖方，企图收取卖方的中介费。《收费通知》中规定，由买卖双方书面约定中介费的分摊办法，就是为了防止中介机构乱收费，防止中介公司上下其手操纵违规收取中介费。
五、维权措施
遇到中介机构多收中介费时，当事人可以分别不同情形采取以下措施：
1.中介机构在与委托人签订的经纪委托合同中约定的中介费超出政府指导价规定的收费限额的，委托人可向物价管理行政机关投诉，要求该机关处理中介机构的价格违法行为，并退回多收的费用，如行政机关不作为，可起诉行政机关行政不作为，也可以直接向人民法院起诉；
2.中介机构在与委托人签订的经纪委托合同中约定的中介费未超出政府指导价规定的收费限额，但实际收取的中介费超出了合同的约定或者政府指导价规定的收费限额，此时，委托人既可以采取上述的办法，也可以向法院提起不当得利之诉；
3.中介机构收取买卖双方的中介费合计超出政府指导价规定的收费限额的，如其中一方超出限额，则该方可采取以上的相关行动，如双方均超出限额，双方均可采取以上的相关行动，维护自身的合法权益。
4.在房屋买卖交易的全过程中，及时要求中介以书面方式确认其承诺，并全程录音，为以后解决纠纷保留证据。


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