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谨防“一房二卖”的陷阱 |
发布时间:2014-09-23 16:08:24
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所属分类:商品房买卖 |
阅读:2741次 |
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在房屋买卖中,买卖双方签订合同,甚至交付部分或全部购房款后,出卖人又将同一房屋卖给第三人甚至多人,导致买受人不能按照合同约定取得房屋的情况,俗称为一房二卖或多卖。此类案件的一些开发商收到购房款后因资金链断裂无法交房,甚至携款潜逃,引发群体性事件,严重影响社会稳定。在商品房买卖(包括二手房买卖)中,一房二卖的情况常有发生。据不完全统计,我市自2012年以来,两级法院已受理21件一房二卖甚至多卖的案件,其中4件为集团诉讼案件,涉及一房多卖283户。一房二卖主要有以下情形:其一是销售已经被人购买或者认购的房屋,如个人之间的二手房交易,双方只是草签简易合同,未到房产登记部门办理过户手续,事后房主将房屋卖给他人;购买商品房未依法在网上签约备案,开发商事后将房屋卖给他人;开发商为筹集资金,以相对低价为诱饵,以交押金、定金方式“卖房”,用收条代合同,取得预售许可证或楼盘开发完成后再将房屋卖给他人。其二是销售产权受限的房屋,如开发商因资金紧缺,为偿还材料款或其他借款将房屋抵偿或抵押,但又均未办理抵押或过户手续,以致出现重复抵偿、抵押或出售的现象;私自将法院已查封的房屋出卖给他人。其三是“黑市”开发,如在集体所有制土地上开发“小产权房”,将个人私房开发成“商品房”出售,因为此类住房无法取得房产证,极易出现一房二卖的现象。 从受理的案件来看,一房二卖形成的原因主要有四:一是开发商不诚信。由于“房产热”的持续升温,有些开发商在巨大经济利益的诱导下不惜违反诚信原则,采取欺诈方式签订合同,恶意毁约,将已出售的房屋以更高价卖给第三人。二是职能部门监管存在漏洞,一些不具备条件的房地产开发商领取了资质证,个人“挂靠”从事房地产开发和施工的现象屡见不鲜,房地产中介机构泛滥,房产信息不透明等。三是法律法规不健全,导致房地产行业违法成本低,开发商宁愿铤而走险规避正常监管。四是购房者法律意识淡薄,被开发商或中介机构的夸大宣传所迷惑,二手房交易时,为节约费用不办理过户手续,被卖房者钻空子将房屋转卖给他人。 为预防一房二卖现象的发生,除政府职能部门加强管理外,作为普通的消费者,在购房时,需要注意以下四点: 一是签约前调查。首先,要了解开发商的信誉状况。看开发商的营业执照和资质等级。企业的级别高低在一定程度上反映了房地产开发企业的资金、人员配备、已开发的房屋建设规模等状况;看“五证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》)是否齐全;其次,要对欲购房屋进行评估。看开发商以往开发的楼盘的销售状况,住户是否已拿到产权证;查看欲购楼盘的预售许可证原件;从朋友或业内人士处侧面了解开发商的背景和实力;在房地产信息网上查询欲购房屋的状态,查看是可售、拟签约还是已签约,或是抵押、查封产权受限;购买二手房时查清楚所购房屋的产权等。 二是谨慎签约。在交付定金前,要认真准备,细化合同条款。目前商品房买卖使用的是格式合同,但有关交付时间、违约金、产权证的办理期限、合同解除条件、损失赔偿等条款都可自行书写。可通过与开发商协商将禁止一房二卖的内容写进合同条款,对开发商的其他承诺同样也可以在备注条款注明或以附件形式赋予合同效力,约束开发商。二手房买卖订立合同时也可参照进行。 三是及时网签和办理预告登记。网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋,防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。在与开发商签订合同后要及时督促进行网签备案。网签信息包括购房者最关心的房地产开发企业信息,如企业资质及证书号、银行信用等级、获奖情况以及楼盘信息等。一般可以网签的项目都是“五证”齐全的,具有合法销售条件,但这并不排除楼盘存在质量等方面的问题。二手房买卖也要在房产部门二手房交易市场进行,通过网签规范合同文本,充分保障买卖双方的合法利益。 在网签以后,购房者还要及时到房产部门办理预告登记。由于目前实行的是商品房预售制度,受商品房建设周期等因素的影响,购房者从“付钱”到“拿证”往往要间隔较长的时间。为保障购房者的物权能够实现,我国《物权法》和《房屋登记办法》设立了“预告登记”制度。根据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”的规定,如果购房者对所购商品房申请了预告登记,那么未经购房者同意,开发商再次处分该房屋(包括再次买卖、抵押等行为)都不会发生物权效力,不会影响到购房者将来对房屋享有的物权。但购房者要谨防开发商仅办理购房合同备案登记而不办理商品房预售登记,以免仅对所购房屋享有债权而不享有物权。当然,办理了预告登记后,如果能办理房屋所有权转移登记手续,应尽快办理,因为《物权法》第二十条第二款规定“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。 (声明:本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为 网上转载而来,本站刊载内容以共享和研究为目的,如对刊载内容有异议,请联系本站站长)
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