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福建省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法
发布时间:2015-04-21 09:04:50
所属分类:法律法规
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2004831日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 2004123日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准 2004年12月14福州市人民代表大会常务委员会颁布 根据20121031日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改<福州市物业管理若干规定>的决定》修正 2012年12月14福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准

      

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。

第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则,建立属地管理、分级负责的工作机制。

第四条 市、县(市、区)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

 (一)组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定;

 (二)指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作;

(三)负责物业服务企业的行业管理;

(四)法律、法规规定的其他职责。

第五条 城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责,依法做好与物业管理有关的监督管理工作。

 第六条 乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责:

 (一)组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;

 (二)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动,协调处理辖区内物业管理的日常事务;

 (三)协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督;

 (四)法律、法规规定的其他职责。

 村(居)民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督,依法协调处理物业管理纠纷。

 第七条 建立物业管理联席会议制度,协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。

 物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集,由所在地的县(市、区)房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村(居)民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。

 第八条 房屋的所有权人为业主。

 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

 第九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守社会公德、管理规约和业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分;

 (七)法律、法规规定的其他义务。

 第十条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

 物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的,并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。

 已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

 第十一条 市、县(市、区)人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。

 乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县(市、区)房地产行政主管部门确认的物业管理区域,确定管理方式,并推广专业化物业服务。

 第十二条 在一个物业管理区域中,物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上,或者首套物业出售并交付使用已满两年的,在县(市、区)房地产行政主管部门的指导下,由乡镇人民政府、街道办事处会同村(居)民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组,组织召开首次业主大会会议。

 业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

 召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供,建设单位未能提供的,由业主大会筹备组书面申请,经乡镇人民政府、街道办事处确认,可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料,各有关单位应当予以配合。

 第十三条 同一物业业主超过一人的,物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。

 物业使用人根据业主的书面委托,可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。

 第十四条 未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。

 第十五条 业主委员会由业主大会选举产生,业主委员会每届任期三年,业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。

 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守管理规约和物业管理有关规定的业主担任,业主委员会委员可以连选连任。

在物业管理区域内,与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。

第十六条 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布,并接受业主的监督。

 第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县(市、区)房地产行政主管部门备案,县(市、区)房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

 业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当依照前款规定重新备案。

 第十八条 尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域,可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。

 第十九条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关村(居)民委员会依法履行自治管理职责。

 第二十条 物业服务企业承担物业管理事务,应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同,合同应当向县(市、区)房地产行政主管部门备案。

 第二十一条 物业服务企业的基本权利:

(一)按物业服务合同的约定收取费用;

(二)劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度行为;

(三)委托专营公司承担专项物业管理业务;

(四)要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷;

(五)法律、法规规定的其他权利。

 第二十二条 物业服务企业的基本义务:

(一)履行物业服务合同,按照合同约定提供物业服务,建立重大事项汇报制度,接受业主咨询和监督;

(二)执物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;

(三)在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项;

(四)每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况;

(五)合同终止之日起十日内,应当与业主或者有关单位结清债权债务,并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备;

(六)法律、法规规定的其他义务。

 第二十三条 物业服务合同应当约定下列基本内容:

(一)房屋及其附属设施的维修、养护;

(二)卫生保洁及公共花木绿地管护;

(三)道路维护,车辆停放秩序管理;

(四)安全防范和维护公共生活秩序;

(五)法律、法规规定的其他应当约定的事项。

 第二十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的,建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理,并按照规范签订前期物业服务合同。前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。

 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

 第二十五条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,并将临时管理规约报物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

 建设单位应当在物业销售时将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当在临时管理规约上以签字同意的方式承诺遵守。

 第二十六条 物业服务企业承接物业服务时,建设单位应当向物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备清单,并共同对共用部位、共用设施设备进行查验,具体验收程序和标准按照国家有关规定执行,建设单位应当对物业服务企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验结束后,双方应当按照规定签订承接查验书。

 第二十七条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置,但最少不低于五十平方米;建筑面积超过十万平方米的,超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时,应当予以核实。

 按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。

 第二十八条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有:

(一)物业管理用房;

(二)垃圾集散间、厕所;

(三)按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权;

(四)住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所;

(五)建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。

 第二十九条 业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。

 利用物业的部分共用部位获取的收益,归拥有该部分物业的业主所有;利用物业的全体共用部位获取的收益归全体业主所有。

 获取的收益主要用于补充专项维修资金。

 业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布,并报送乡镇人民政府、街道办事处,接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的,经业主提议,乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。

 第三十条 车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项,前期物业管理期间,可以在前期物业服务合同中约定,其收费标准按照价格主管部门的规定执行;业主大会成立后,由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

 治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。

 第三十一条 物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价,采取包干制。

物业交付业主前,物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后,物业服务费由业主承担,自物业交付之日起交纳。

物业服务企业为业主提供合同约定以外有偿服务的,应当征得业主同意。

 第三十二条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成,推行分级分类服务,明码标价。

 价格主管部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。

 第三十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用,业主使用的向业主收取;物业服务企业使用的向物业服务企业收取;公共使用的由业主分摊。

 物业服务企业可以接受委托代收前款费用,但不得向业主收取任何额外费用。

 未经双方约定,供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业服务企业代收代付有关费用,不得向物业服务企业扣收业主应承担的有关费用。

 第三十四条 物业服务企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的,其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。

 第三十五条 物业服务合同期限届满两个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。

 第三十六条 物业服务合同终止时,业主委员会与新、原物业服务企业应当在县(市、区)房地产行政主管部门指导下成立移交小组,负责处理物业管理的相关事务,监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。

 第三十七条 移交小组认为清理债权债务有困难时,可以委托有资质的中介机构进行清算,费用由原物业服务企业、业主按照职责承担。

 第三十八条 在国家规定的保修期内,物业的维修由建设单位负责;保修期满后,业主对其专有的部分实施维修、管理,物业服务企业依照本规定对共用的部分设施、设备负责维修、管理。

物业服务企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时,相关业主和使用人应当给予配合。

 第三十九条 物业管理应当建立专项维修资金制度,专项维修资金属业主所有。

 物业买受人缴交的专项维修资金,由市、县(市、区)房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存;业主大会成立后,房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。

 专项维修资金的使用,由业主大会决定,并受市、县(市、区)房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第四十条 市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。

业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度,按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请,用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。

 第四十一条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。

 业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当遵守法律法规的有关规定。

 第四十二条 在物业管理区域内,物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的,应当及时劝阻制止;对不听劝阻的,物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告:

(一)违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施(含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等)使用功能的;

(二)擅自拆改房屋结构的;

(三)擅自占用公共消防通道的;

(四)未取得营业执照从事经营活动的;

(五)破坏小区园林绿化的;

(六)商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。

 有关行政主管部门接到报告后,应当按照市人民政府确定的职责及时查处。

 第四十三条 违反本规定,物业服务企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备,擅自撤出小区物业管理的,或者原物业服务企业拒不退出该物业管理区域,妨碍该物业管理区域正常物业管理的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以一万元以上五万元以下的罚款,并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。

 第四十四条 违反本规定,物业服务企业未依法备案物业服务合同,由房地产行政主管部门责令限期报送备案;逾期不报送备案的,处以五千元以上一万元以下的罚款。

第四十五条 业主委员会委员违反法律、法规或者超越权限,侵害业主合法权益,造成损失的,应当承担相应的法律责任。

 第四十六条 违反本规定,建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以五千元以上五万元以下的罚款。

 第四十七条 违反本规定,建设单位未按要求提供首次业主大会成立所需的文件资料,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以一万元以上五万元以下的罚款。

 第四十八条 市、县(市、区)房地产行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)不依法履行监督管理职责的;

(二)对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的;

(三)有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

 第四十九条 违反本规定其他规定的,依照国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定予以处罚。

 第五十条 本规定自200511日起施行。

   1996年11月29福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。

2004831日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 2004123日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准 2004年12月14福州市人民代表大会常务委员会颁布 根据20121031日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改<福州市物业管理若干规定>的决定》修正 2012年12月14福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准

      

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。

第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则,建立属地管理、分级负责的工作机制。

第四条 市、县(市、区)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

 (一)组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定;

 (二)指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作;

(三)负责物业服务企业的行业管理;

(四)法律、法规规定的其他职责。

第五条 城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责,依法做好与物业管理有关的监督管理工作。

 第六条 乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责:

 (一)组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;

 (二)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动,协调处理辖区内物业管理的日常事务;

 (三)协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督;

 (四)法律、法规规定的其他职责。

 村(居)民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督,依法协调处理物业管理纠纷。

 第七条 建立物业管理联席会议制度,协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。

 物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集,由所在地的县(市、区)房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村(居)民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。

 第八条 房屋的所有权人为业主。

 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

 第九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守社会公德、管理规约和业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分;

 (七)法律、法规规定的其他义务。

 第十条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

 物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的,并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。

 已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

 第十一条 市、县(市、区)人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。

 乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县(市、区)房地产行政主管部门确认的物业管理区域,确定管理方式,并推广专业化物业服务。

 第十二条 在一个物业管理区域中,物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上,或者首套物业出售并交付使用已满两年的,在县(市、区)房地产行政主管部门的指导下,由乡镇人民政府、街道办事处会同村(居)民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组,组织召开首次业主大会会议。

 业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

 召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供,建设单位未能提供的,由业主大会筹备组书面申请,经乡镇人民政府、街道办事处确认,可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料,各有关单位应当予以配合。

 第十三条 同一物业业主超过一人的,物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。

 物业使用人根据业主的书面委托,可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。

 第十四条 未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。

 第十五条 业主委员会由业主大会选举产生,业主委员会每届任期三年,业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。

 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守管理规约和物业管理有关规定的业主担任,业主委员会委员可以连选连任。

在物业管理区域内,与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。

第十六条 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布,并接受业主的监督。

 第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县(市、区)房地产行政主管部门备案,县(市、区)房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

 业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当依照前款规定重新备案。

 第十八条 尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域,可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。

 第十九条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关村(居)民委员会依法履行自治管理职责。

 第二十条 物业服务企业承担物业管理事务,应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同,合同应当向县(市、区)房地产行政主管部门备案。

 第二十一条 物业服务企业的基本权利:

(一)按物业服务合同的约定收取费用;

(二)劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度行为;

(三)委托专营公司承担专项物业管理业务;

(四)要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷;

(五)法律、法规规定的其他权利。

 第二十二条 物业服务企业的基本义务:

(一)履行物业服务合同,按照合同约定提供物业服务,建立重大事项汇报制度,接受业主咨询和监督;

(二)执物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;

(三)在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项;

(四)每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况;

(五)合同终止之日起十日内,应当与业主或者有关单位结清债权债务,并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备;

(六)法律、法规规定的其他义务。

 第二十三条 物业服务合同应当约定下列基本内容:

(一)房屋及其附属设施的维修、养护;

(二)卫生保洁及公共花木绿地管护;

(三)道路维护,车辆停放秩序管理;

(四)安全防范和维护公共生活秩序;

(五)法律、法规规定的其他应当约定的事项。

 第二十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的,建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理,并按照规范签订前期物业服务合同。前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。

 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

 第二十五条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,并将临时管理规约报物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

 建设单位应当在物业销售时将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当在临时管理规约上以签字同意的方式承诺遵守。

 第二十六条 物业服务企业承接物业服务时,建设单位应当向物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备清单,并共同对共用部位、共用设施设备进行查验,具体验收程序和标准按照国家有关规定执行,建设单位应当对物业服务企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验结束后,双方应当按照规定签订承接查验书。

 第二十七条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置,但最少不低于五十平方米;建筑面积超过十万平方米的,超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时,应当予以核实。

 按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。

 第二十八条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有:

(一)物业管理用房;

(二)垃圾集散间、厕所;

(三)按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权;

(四)住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所;

(五)建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。

 第二十九条 业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。

 利用物业的部分共用部位获取的收益,归拥有该部分物业的业主所有;利用物业的全体共用部位获取的收益归全体业主所有。

 获取的收益主要用于补充专项维修资金。

 业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布,并报送乡镇人民政府、街道办事处,接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的,经业主提议,乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。

 第三十条 车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项,前期物业管理期间,可以在前期物业服务合同中约定,其收费标准按照价格主管部门的规定执行;业主大会成立后,由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

 治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。

 第三十一条 物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价,采取包干制。

物业交付业主前,物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后,物业服务费由业主承担,自物业交付之日起交纳。

物业服务企业为业主提供合同约定以外有偿服务的,应当征得业主同意。

 第三十二条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成,推行分级分类服务,明码标价。

 价格主管部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。

 第三十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用,业主使用的向业主收取;物业服务企业使用的向物业服务企业收取;公共使用的由业主分摊。

 物业服务企业可以接受委托代收前款费用,但不得向业主收取任何额外费用。

 未经双方约定,供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业服务企业代收代付有关费用,不得向物业服务企业扣收业主应承担的有关费用。

 第三十四条 物业服务企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的,其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。

 第三十五条 物业服务合同期限届满两个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。

 第三十六条 物业服务合同终止时,业主委员会与新、原物业服务企业应当在县(市、区)房地产行政主管部门指导下成立移交小组,负责处理物业管理的相关事务,监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。

 第三十七条 移交小组认为清理债权债务有困难时,可以委托有资质的中介机构进行清算,费用由原物业服务企业、业主按照职责承担。

 第三十八条 在国家规定的保修期内,物业的维修由建设单位负责;保修期满后,业主对其专有的部分实施维修、管理,物业服务企业依照本规定对共用的部分设施、设备负责维修、管理。

物业服务企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时,相关业主和使用人应当给予配合。

 第三十九条 物业管理应当建立专项维修资金制度,专项维修资金属业主所有。

 物业买受人缴交的专项维修资金,由市、县(市、区)房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存;业主大会成立后,房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。

 专项维修资金的使用,由业主大会决定,并受市、县(市、区)房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第四十条 市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。

业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度,按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请,用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。

 第四十一条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。

 业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当遵守法律法规的有关规定。

 第四十二条 在物业管理区域内,物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的,应当及时劝阻制止;对不听劝阻的,物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告:

(一)违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施(含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等)使用功能的;

(二)擅自拆改房屋结构的;

(三)擅自占用公共消防通道的;

(四)未取得营业执照从事经营活动的;

(五)破坏小区园林绿化的;

(六)商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。

 有关行政主管部门接到报告后,应当按照市人民政府确定的职责及时查处。

 第四十三条 违反本规定,物业服务企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备,擅自撤出小区物业管理的,或者原物业服务企业拒不退出该物业管理区域,妨碍该物业管理区域正常物业管理的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以一万元以上五万元以下的罚款,并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。

 第四十四条 违反本规定,物业服务企业未依法备案物业服务合同,由房地产行政主管部门责令限期报送备案;逾期不报送备案的,处以五千元以上一万元以下的罚款。

第四十五条 业主委员会委员违反法律、法规或者超越权限,侵害业主合法权益,造成损失的,应当承担相应的法律责任。

 第四十六条 违反本规定,建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以五千元以上五万元以下的罚款。

 第四十七条 违反本规定,建设单位未按要求提供首次业主大会成立所需的文件资料,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以一万元以上五万元以下的罚款。

 第四十八条 市、县(市、区)房地产行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)不依法履行监督管理职责的;

(二)对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的;

(三)有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

 第四十九条 违反本规定其他规定的,依照国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定予以处罚。

 第五十条 本规定自200511日起施行。

   1996年11月29福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。

2004831日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 2004123日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准 2004年12月14福州市人民代表大会常务委员会颁布 根据20121031日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改<福州市物业管理若干规定>的决定》修正 2012年12月14福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准

      

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。

第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则,建立属地管理、分级负责的工作机制。

第四条 市、县(市、区)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

 (一)组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定;

 (二)指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作;

(三)负责物业服务企业的行业管理;

(四)法律、法规规定的其他职责。

第五条 城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责,依法做好与物业管理有关的监督管理工作。

 第六条 乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责:

 (一)组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;

 (二)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动,协调处理辖区内物业管理的日常事务;

 (三)协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督;

 (四)法律、法规规定的其他职责。

 村(居)民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督,依法协调处理物业管理纠纷。

 第七条 建立物业管理联席会议制度,协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。

 物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集,由所在地的县(市、区)房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村(居)民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。

 第八条 房屋的所有权人为业主。

 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

 第九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守社会公德、管理规约和业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分;

 (七)法律、法规规定的其他义务。

 第十条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

 物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的,并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。

 已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

 第十一条 市、县(市、区)人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。

 乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县(市、区)房地产行政主管部门确认的物业管理区域,确定管理方式,并推广专业化物业服务。

 第十二条 在一个物业管理区域中,物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上,或者首套物业出售并交付使用已满两年的,在县(市、区)房地产行政主管部门的指导下,由乡镇人民政府、街道办事处会同村(居)民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组,组织召开首次业主大会会议。

 业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

 召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供,建设单位未能提供的,由业主大会筹备组书面申请,经乡镇人民政府、街道办事处确认,可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料,各有关单位应当予以配合。

 第十三条 同一物业业主超过一人的,物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。

 物业使用人根据业主的书面委托,可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。

 第十四条 未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。

 第十五条 业主委员会由业主大会选举产生,业主委员会每届任期三年,业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。

 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守管理规约和物业管理有关规定的业主担任,业主委员会委员可以连选连任。

在物业管理区域内,与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。

第十六条 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布,并接受业主的监督。

 第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县(市、区)房地产行政主管部门备案,县(市、区)房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

 业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当依照前款规定重新备案。

 第十八条 尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域,可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。

 第十九条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关村(居)民委员会依法履行自治管理职责。

 第二十条 物业服务企业承担物业管理事务,应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同,合同应当向县(市、区)房地产行政主管部门备案。

 第二十一条 物业服务企业的基本权利:

(一)按物业服务合同的约定收取费用;

(二)劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度行为;

(三)委托专营公司承担专项物业管理业务;

(四)要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷;

(五)法律、法规规定的其他权利。

 第二十二条 物业服务企业的基本义务:

(一)履行物业服务合同,按照合同约定提供物业服务,建立重大事项汇报制度,接受业主咨询和监督;

(二)执物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;

(三)在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项;

(四)每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况;

(五)合同终止之日起十日内,应当与业主或者有关单位结清债权债务,并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备;

(六)法律、法规规定的其他义务。

 第二十三条 物业服务合同应当约定下列基本内容:

(一)房屋及其附属设施的维修、养护;

(二)卫生保洁及公共花木绿地管护;

(三)道路维护,车辆停放秩序管理;

(四)安全防范和维护公共生活秩序;

(五)法律、法规规定的其他应当约定的事项。

 第二十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的,建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理,并按照规范签订前期物业服务合同。前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。

 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

 第二十五条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,并将临时管理规约报物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

 建设单位应当在物业销售时将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当在临时管理规约上以签字同意的方式承诺遵守。

 第二十六条 物业服务企业承接物业服务时,建设单位应当向物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备清单,并共同对共用部位、共用设施设备进行查验,具体验收程序和标准按照国家有关规定执行,建设单位应当对物业服务企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验结束后,双方应当按照规定签订承接查验书。

 第二十七条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置,但最少不低于五十平方米;建筑面积超过十万平方米的,超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时,应当予以核实。

 按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。

 第二十八条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有:

(一)物业管理用房;

(二)垃圾集散间、厕所;

(三)按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权;

(四)住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所;

(五)建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。

 第二十九条 业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。

 利用物业的部分共用部位获取的收益,归拥有该部分物业的业主所有;利用物业的全体共用部位获取的收益归全体业主所有。

 获取的收益主要用于补充专项维修资金。

 业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布,并报送乡镇人民政府、街道办事处,接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的,经业主提议,乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。

 第三十条 车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项,前期物业管理期间,可以在前期物业服务合同中约定,其收费标准按照价格主管部门的规定执行;业主大会成立后,由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

 治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。

 第三十一条 物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价,采取包干制。

物业交付业主前,物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后,物业服务费由业主承担,自物业交付之日起交纳。

物业服务企业为业主提供合同约定以外有偿服务的,应当征得业主同意。

 第三十二条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成,推行分级分类服务,明码标价。

 价格主管部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。

 第三十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用,业主使用的向业主收取;物业服务企业使用的向物业服务企业收取;公共使用的由业主分摊。

 物业服务企业可以接受委托代收前款费用,但不得向业主收取任何额外费用。

 未经双方约定,供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业服务企业代收代付有关费用,不得向物业服务企业扣收业主应承担的有关费用。

 第三十四条 物业服务企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的,其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。

 第三十五条 物业服务合同期限届满两个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。

 第三十六条 物业服务合同终止时,业主委员会与新、原物业服务企业应当在县(市、区)房地产行政主管部门指导下成立移交小组,负责处理物业管理的相关事务,监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。

 第三十七条 移交小组认为清理债权债务有困难时,可以委托有资质的中介机构进行清算,费用由原物业服务企业、业主按照职责承担。

 第三十八条 在国家规定的保修期内,物业的维修由建设单位负责;保修期满后,业主对其专有的部分实施维修、管理,物业服务企业依照本规定对共用的部分设施、设备负责维修、管理。

物业服务企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时,相关业主和使用人应当给予配合。

 第三十九条 物业管理应当建立专项维修资金制度,专项维修资金属业主所有。

 物业买受人缴交的专项维修资金,由市、县(市、区)房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存;业主大会成立后,房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。

 专项维修资金的使用,由业主大会决定,并受市、县(市、区)房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第四十条 市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。

业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度,按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请,用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。

 第四十一条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。

 业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当遵守法律法规的有关规定。

 第四十二条 在物业管理区域内,物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的,应当及时劝阻制止;对不听劝阻的,物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告:

(一)违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施(含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等)使用功能的;

(二)擅自拆改房屋结构的;

(三)擅自占用公共消防通道的;

(四)未取得营业执照从事经营活动的;

(五)破坏小区园林绿化的;

(六)商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。

 有关行政主管部门接到报告后,应当按照市人民政府确定的职责及时查处。

 第四十三条 违反本规定,物业服务企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备,擅自撤出小区物业管理的,或者原物业服务企业拒不退出该物业管理区域,妨碍该物业管理区域正常物业管理的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以一万元以上五万元以下的罚款,并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。

 第四十四条 违反本规定,物业服务企业未依法备案物业服务合同,由房地产行政主管部门责令限期报送备案;逾期不报送备案的,处以五千元以上一万元以下的罚款。

第四十五条 业主委员会委员违反法律、法规或者超越权限,侵害业主合法权益,造成损失的,应当承担相应的法律责任。

 第四十六条 违反本规定,建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以五千元以上五万元以下的罚款。

 第四十七条 违反本规定,建设单位未按要求提供首次业主大会成立所需的文件资料,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以一万元以上五万元以下的罚款。

 第四十八条 市、县(市、区)房地产行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)不依法履行监督管理职责的;

(二)对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的;

(三)有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

 第四十九条 违反本规定其他规定的,依照国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定予以处罚。

 第五十条 本规定自200511日起施行。

   1996年11月29福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。

2004831日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 2004123日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准 2004年12月14福州市人民代表大会常务委员会颁布 根据20121031日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改<福州市物业管理若干规定>的决定》修正 2012年12月14福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准

      

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。

第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则,建立属地管理、分级负责的工作机制。

第四条 市、县(市、区)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

 (一)组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定;

 (二)指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作;

(三)负责物业服务企业的行业管理;

(四)法律、法规规定的其他职责。

第五条 城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责,依法做好与物业管理有关的监督管理工作。

 第六条 乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责:

 (一)组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;

 (二)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动,协调处理辖区内物业管理的日常事务;

 (三)协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督;

 (四)法律、法规规定的其他职责。

 村(居)民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督,依法协调处理物业管理纠纷。

 第七条 建立物业管理联席会议制度,协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。

 物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集,由所在地的县(市、区)房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村(居)民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。

 第八条 房屋的所有权人为业主。

 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

 第九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守社会公德、管理规约和业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分;

 (七)法律、法规规定的其他义务。

 第十条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

 物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的,并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。

 已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

 第十一条 市、县(市、区)人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。

 乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县(市、区)房地产行政主管部门确认的物业管理区域,确定管理方式,并推广专业化物业服务。

 第十二条 在一个物业管理区域中,物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上,或者首套物业出售并交付使用已满两年的,在县(市、区)房地产行政主管部门的指导下,由乡镇人民政府、街道办事处会同村(居)民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组,组织召开首次业主大会会议。

 业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

 召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供,建设单位未能提供的,由业主大会筹备组书面申请,经乡镇人民政府、街道办事处确认,可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料,各有关单位应当予以配合。

 第十三条 同一物业业主超过一人的,物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。

 物业使用人根据业主的书面委托,可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。

 第十四条 未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。

 第十五条 业主委员会由业主大会选举产生,业主委员会每届任期三年,业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。

 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守管理规约和物业管理有关规定的业主担任,业主委员会委员可以连选连任。

在物业管理区域内,与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。

第十六条 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布,并接受业主的监督。

 第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县(市、区)房地产行政主管部门备案,县(市、区)房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

 业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当依照前款规定重新备案。

 第十八条 尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域,可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。

 第十九条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关村(居)民委员会依法履行自治管理职责。

 第二十条 物业服务企业承担物业管理事务,应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同,合同应当向县(市、区)房地产行政主管部门备案。

 第二十一条 物业服务企业的基本权利:

(一)按物业服务合同的约定收取费用;

(二)劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度行为;

(三)委托专营公司承担专项物业管理业务;

(四)要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷;

(五)法律、法规规定的其他权利。

 第二十二条 物业服务企业的基本义务:

(一)履行物业服务合同,按照合同约定提供物业服务,建立重大事项汇报制度,接受业主咨询和监督;

(二)执物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;

(三)在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项;

(四)每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况;

(五)合同终止之日起十日内,应当与业主或者有关单位结清债权债务,并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备;

(六)法律、法规规定的其他义务。

 第二十三条 物业服务合同应当约定下列基本内容:

(一)房屋及其附属设施的维修、养护;

(二)卫生保洁及公共花木绿地管护;

(三)道路维护,车辆停放秩序管理;

(四)安全防范和维护公共生活秩序;

(五)法律、法规规定的其他应当约定的事项。

 第二十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的,建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理,并按照规范签订前期物业服务合同。前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。

 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

 第二十五条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,并将临时管理规约报物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

 建设单位应当在物业销售时将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当在临时管理规约上以签字同意的方式承诺遵守。

 第二十六条 物业服务企业承接物业服务时,建设单位应当向物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备清单,并共同对共用部位、共用设施设备进行查验,具体验收程序和标准按照国家有关规定执行,建设单位应当对物业服务企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验结束后,双方应当按照规定签订承接查验书。

 第二十七条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置,但最少不低于五十平方米;建筑面积超过十万平方米的,超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时,应当予以核实。

 按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。

 第二十八条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有:

(一)物业管理用房;

(二)垃圾集散间、厕所;

(三)按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权;

(四)住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所;

(五)建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。

 第二十九条 业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。

 利用物业的部分共用部位获取的收益,归拥有该部分物业的业主所有;利用物业的全体共用部位获取的收益归全体业主所有。

 获取的收益主要用于补充专项维修资金。

 业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布,并报送乡镇人民政府、街道办事处,接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的,经业主提议,乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。

 第三十条 车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项,前期物业管理期间,可以在前期物业服务合同中约定,其收费标准按照价格主管部门的规定执行;业主大会成立后,由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

 治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。

 第三十一条 物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价,采取包干制。

物业交付业主前,物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后,物业服务费由业主承担,自物业交付之日起交纳。

物业服务企业为业主提供合同约定以外有偿服务的,应当征得业主同意。

 第三十二条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成,推行分级分类服务,明码标价。

 价格主管部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。

 第三十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用,业主使用的向业主收取;物业服务企业使用的向物业服务企业收取;公共使用的由业主分摊。

 物业服务企业可以接受委托代收前款费用,但不得向业主收取任何额外费用。

 未经双方约定,供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业服务企业代收代付有关费用,不得向物业服务企业扣收业主应承担的有关费用。

 第三十四条 物业服务企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的,其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。

 第三十五条 物业服务合同期限届满两个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。

 第三十六条 物业服务合同终止时,业主委员会与新、原物业服务企业应当在县(市、区)房地产行政主管部门指导下成立移交小组,负责处理物业管理的相关事务,监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。

 第三十七条 移交小组认为清理债权债务有困难时,可以委托有资质的中介机构进行清算,费用由原物业服务企业、业主按照职责承担。

 第三十八条 在国家规定的保修期内,物业的维修由建设单位负责;保修期满后,业主对其专有的部分实施维修、管理,物业服务企业依照本规定对共用的部分设施、设备负责维修、管理。

物业服务企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时,相关业主和使用人应当给予配合。

 第三十九条 物业管理应当建立专项维修资金制度,专项维修资金属业主所有。

 物业买受人缴交的专项维修资金,由市、县(市、区)房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存;业主大会成立后,房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。

 专项维修资金的使用,由业主大会决定,并受市、县(市、区)房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第四十条 市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。

业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度,按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请,用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。

 第四十一条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。

 业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当遵守法律法规的有关规定。

 第四十二条 在物业管理区域内,物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的,应当及时劝阻制止;对不听劝阻的,物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告:

(一)违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施(含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等)使用功能的;

(二)擅自拆改房屋结构的;

(三)擅自占用公共消防通道的;

(四)未取得营业执照从事经营活动的;

(五)破坏小区园林绿化的;

(六)商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。

 有关行政主管部门接到报告后,应当按照市人民政府确定的职责及时查处。

 第四十三条 违反本规定,物业服务企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备,擅自撤出小区物业管理的,或者原物业服务企业拒不退出该物业管理区域,妨碍该物业管理区域正常物业管理的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以一万元以上五万元以下的罚款,并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。

 第四十四条 违反本规定,物业服务企业未依法备案物业服务合同,由房地产行政主管部门责令限期报送备案;逾期不报送备案的,处以五千元以上一万元以下的罚款。

第四十五条 业主委员会委员违反法律、法规或者超越权限,侵害业主合法权益,造成损失的,应当承担相应的法律责任。

 第四十六条 违反本规定,建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以五千元以上五万元以下的罚款。

 第四十七条 违反本规定,建设单位未按要求提供首次业主大会成立所需的文件资料,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处以一万元以上五万元以下的罚款。

 第四十八条 市、县(市、区)房地产行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)不依法履行监督管理职责的;

(二)对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的;

(三)有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

 第四十九条 违反本规定其他规定的,依照国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定予以处罚。

 第五十条 本规定自200511日起施行。

   1996年11月29福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。
《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》已经2014年3月20日省人民政府第19次常务会议通过,现予公布,自2014年5月1日起施行。

  省长 苏树林

  2014年3月25日

  福建省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法

  第一章 总 则

  第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和其他有关法律、行政法规的规定,结合我省实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本省行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动。

  第三条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

  省人民政府住房城乡建设主管部门会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,指导全省房屋征收与补偿工作。

  第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作。

  市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。设区市房屋征收部门对县(市、区)房屋征收部门实施监督与指导。

  市、县级人民政府有关部门应当依照本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

  第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

  房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施征收工作的,应当与征收实施单位签订委托协议,明确委托范围、权限、期限、工作经费以及其他相关内容。

  房屋征收实施单位应当实行规范化管理,具体办法由省人民政府住房城乡建设主管部门制定。

  第二章 征收决定

  第六条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要,属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的情形之一,确需征收房屋的建设项目,市、县级人民政府在作出房屋征收决定前,应当组织发展改革、国土资源、规划等有关部门进行论证;经论证,建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的,市、县级人民政府应当确定房屋征收范围并予以公布。

  第七条 房屋征收范围公布后,在征收范围内的单位和个人,不得实施下列行为:

  (一)新建、扩建、改建房屋;

  (二)以被征收房屋为住所(或经营场所)申请办理企业(个体工商户)设立或变更登记;

  (三)改变房屋用途;

  (四)其他不当增加补偿费用的行为。

  房屋征收部门应当将征收房屋的具体地址范围、暂停办理期限等事项书面通知规划、国土资源、建设、房管、工商、税务等有关部门。

  第八条 房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

  第九条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织国土资源、规划、房管、建设、工商、税务、城市管理行政执法等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

  市、县级人民政府可结合当地实际制定未经登记的建筑认定、处理办法。

  第十条 房屋征收部门负责拟定征收补偿方案,征收补偿方案应当包括下列内容:

  (一)征收补偿对象及补偿方式;

  (二)被征收房屋货币补偿参考价;

  (三)签约期限;

  (四)用于产权调换房屋的地点、被征收房屋价值与产权调换房屋价值差价计算方法;

  (五)搬迁费、临时安置费标准及周转用房数量、地点;

  (六)停产停业损失补偿标准;

  (七)符合住房保障条件的被征收人住房保障办法;

  (八)未经产权登记房屋的认定和处理办法;

  (九)其它需要明确的内容。

  第十一条 市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证,论证后的征收补偿方案、征求意见情况和根据公众意见修改的情况,应当及时予以公布。

  因旧城区改建需要征收房屋,过半数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

  第十二条 市、县级人民政府在作出房屋征收决定前,应当由本级人民政府确定的部门或者委托专门机构,通过征求人大代表、政协委员及群众意见、专家评议和有关职能部门论证相结合的办法,对社会稳定风险进行预测和评估,并出具社会稳定风险评估报告。

  市、县级人民政府根据社会稳定风险评估报告,决定是否作出房屋征收决定。

  第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后,应当予以公告。公告应当载明以下内容:

  (一)征收决定;

  (二)征收部门及委托的征收实施单位名称;

  (三)征收补偿方案;

  (四)行政复议、行政诉讼权利;

  (五)咨询地点、监督电话;

  (六)其他需要公告的事项。

  第三章 补 偿

  第十四条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国有土地上房屋征收评估办法评估确定或者由房屋征收部门根据征收补偿方案与被征收人协商确定。

  第十五条 对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以在收到评估报告10日内向原房地产价格评估机构申请复核评估,评估机构应当无偿予以复核评估。对复核结果有异议的,可以在收到复核结果10日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当在10日内出具鉴定意见。

  第十六条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的评估收费标准执行。

  房地产价格评估鉴定管理具体办法由省人民政府住房城乡建设主管部门制定。

  第十七条 市、县级人民政府公告房屋征收决定后,由房屋征收部门在征收范围内公布房地产价格评估机构的名单、基本信息,并将协商选定房地产价格评估机构的期限等相关事宜告知被征收人。

  被征收人应当在规定期限内协商选定房地产价格评估机构;被征收人在规定期限内无法协商一致的,由房屋征收部门组织被征收人采取随机或者投票方式确定。采取随机方式确定的,可在摇号、抽签二者之中选其一。参与投票决定或者随机选定的房地产价格评估机构不得少于3家;采用投票方式确定的,参与投票的被征收人数量应当过半数,过半数投票人选择同一房地产价格评估机构的为多数决定。

  第十八条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

  因城市规划调整确实无法对被征收企业经营性用房实行产权调换的,给予货币补偿。

  第十九条 征收个人住宅,被征收人符合城镇住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当按照下列原则优先给予住房保障:

  (一)被征收人选择货币补偿的,根据被征收人的申请优先给予配租保障性住房;

  (二)被征收人选择房屋产权调换的,被征收房屋建筑面积不足当地廉租房保障标准的,按不低于当地廉租房保障标准进行安置。增加的产权调换房屋面积部分,被征收人应当按照征收补偿方案确定的价格补交差价。

  第二十条 被征收住宅为国有直管公房,承租人可以继续承租产权调换房屋。符合当地政府公房购买规定的,承租人还可以选择购买公房产权。

  征收单位自管公房的,参照前款规定执行。

  第二十一条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。

  对被征收房屋实行货币补偿或现房产权调换的,房屋征收部门应当支付6个月的临时安置费。

  对被征收房屋实行期房产权调换的,过渡期限不得超过3年,在签约期限内签订协议并搬迁的,过渡期限自签约期限结束之日起计算,超过签约期限签订协议搬迁的,过渡期限自搬迁之日起开始计算。在过渡期限内,房屋征收部门应当按规定标准支付被征收人临时安置费,但已经提供周转用房的除外;除不可抗力外,逾期安置的,房屋征收部门应当从逾期之月起对自行过渡的被征收人支付双倍临时安置费,对提供周转用房的被征收人按规定标准支付临时安置费。逾期安置期间,遇临时安置费标准调整的,应当自调整之月起按调整后标准发放临时安置费。

  搬迁费和临时安置费标准由市、县人民政府制定。

  第二十二条 符合下列条件的,应当给予被征收人停产停业损失补偿:

  (一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑;

  (二)被征收房屋为非住宅用房;

  (三)有合法、有效的相关生产经营行政许可证照,且行政许可证照上载明的住所(营业场所)为被征收房屋;

  (四)已办理税务登记并具有纳税凭证。

  第二十三条 停产停业损失补偿标准,根据经营者近3年平均净利润确定,不足3年的以全部生产经营期间平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定;税务部门无法出具证明的,根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。

  实行产权调换的,被征收人停产停业损失补偿期限按照实际停产停业期限计算;实行货币补偿的,被征收人停产停业损失补偿期限按照6个月计算。

  第二十四条 产权调换的房屋,应当符合国家和本省的房屋设计标准,水、电等配套设施齐全,经竣工验收合格后方可交付使用。

  产权调换房屋未进行初装修的,房屋征收部门应给予被征收人适当装修补偿,装修补偿标准由市、县人民政府制定。

  第二十五条 建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对产权调换房屋工程质量负责。市、县级人民政府建设行政主管部门对产权调换房屋工程质量实施监督管理。

  第二十六条 市、县级人民政府作出的房屋征收补偿决定所确定的搬迁期限不得少于15日。

  第二十七条 房屋被征收后,房屋征收部门应当及时向土地、房屋权属登记机构提供办理土地及房屋权属注销登记所需材料,土地、房屋权属登记机构应当及时办理土地及房屋权属注销登记;房屋征收部门应当及时提供被征收人申请办理产权调换房屋的土地房屋权属证书登记所需材料。

  第四章 附 则

  第二十八条 违反国有土地上房屋征收与补偿有关规定、应当承担法律责任的,依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定执行。

  第二十九条 法律、法规、规章对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的,依照有关的法律、法规、规章执行。

  第三十条 本办法自2014年5月1日起施行。


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