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物管催收组为何要碰鼻 |
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发布时间：2009-08-09
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所属分类：案例分析 |
阅读：899次 |
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市民自述：
我们是江北区南桥寺阳光家园小区的业主。去年4月，小区业委会在没有召开业主大会并征求业主同意的情况下，同意物管公司大幅上调物管费。在我们大多数业主不同意的情况下，物管还采取在小区张榜名单、成立催收工作组上门催收等办法催收，搞得我们生活不得安宁。
你说，上调物管费，为何不经过我们业主同意？这种涨价合理吗？！
大多业主不同意
阳光家园多名业主告诉记者，他们于2000年底购买的房子，2001年入住，物管费一直按照多层住宅（不带电梯）每月0.32元/平方米，高层住宅（带电梯）每月0.60元/平方米来交纳。2008年4月底，他们看到业委会在小区贴出公示，大致内容是：经过小区业主代表大会讨论通过，该小区物管费上调到多层住宅（不带电梯）每月0.55元/平方米、高层住宅（带电梯）每月0.85元/平方米。当年5月1日执行上调。
业主们认为，上调物管费涉及业主切身利益，应召开业主大会讨论表决，或者业主书面授权，委托业主代表表达意见。为此，他们认为涨价程序不合法。20余名业主还就涨价问题对业主进行民意测验，结果是：小区一共594名业主，调查了376人，有369人不同意涨价，占大多数！
成立催收工作组
业主们称，调价的第一个月，一些业主仍按原来的标准交物管费，物管公司拒收。当年8月，物管把近几月没交费的业主名单张贴出来，要求业主尽快按新标准交费，过了数月，还成立了专门的催收工作组上门催收。为此，双方经常发生口角和冲突。
6月27日，记者在小区的张贴栏上看到了催费通知，及欠费业主名单，上面这样写道：“……如逾期不交，我司将派催收组成员上门、上户催收，届时给你们的生活、工作、休息带来不必要的烦恼还望体谅我司的苦衷。”
重庆银林物业管理有限责任公司有关负责人在接受记者采访时表示，自从业委会通过了上调决定后，起初有90%以上的业主按新标准交费，只有几十名业主拖着不交，近几月来，由于小区其他复杂的原因，约有200多户业主拒交物管费。成立工作组进行催收，实属不得已。
依法操作不现实？
阳光家园业委会负责人介绍，2008年2月，物管、重庆银林物业管理有限责任公司向业委会要求上调物管费，原因是物业服务成本增高，现行标准已不能保证物业公司的正常运行。业委会开会讨论后，初步同意上调，就在小区张榜征求意见。张榜期间，没有业主提出异议。
2008年4月23日，业委会召开业主代表大会，讨论通过了上调决定。期间，也无业主提出异议。之后，业委会还上报区房管局等有关部门备案。
“业主代表大会的代表是否书面向所代表的业主征求意见、或有业主的书面授权？”记者问。这位负责人坦言确实没有。原因是：开会之前张贴了通知，要求业主代表和自己所代表的业主充分沟通，形成意见后带到会上。书面意见这种规定操作性太差，操作起来不现实。
但在6月27日上午，记者拨通了多名业主代表的手机，他们却表示没有向自己所代表的业主书面征求意见，也没有业主的书面授权。
违法决定可撤销
本报新闻律师团成员、百君律师事务所刘洪波律师表示，《物权法》规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。对物业服务费调整这样的涉及业主切身利益的重大事项，小区应召开业主大会表决通过，如果业主大会开不起来，也可以召开业主代表大会表决通过，但参加表决的业主代表，必须以书面的形式征求他所代表的业主的意见、或是受他所代表的业主的书面授权，该代表才能在大会上替他所代表的业主表决。
需要强调的是，按照相关法规，召开业主代表大会决定该事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占过半数的业主同意（即“双过半”），这个上调才算合法。这个“双过半”，并不是指在业主代表大会上同意涨价的业主代表人数过半。
刘律师称，根据相关法规，如果业委会或业主大会做出的决定是违法的，房管部门有责任对该决定限期改正或撤销。
法规链接
《物权法》第七十六条规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。
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