今年上海两会期间,上海市委书记俞正声曾以“房价不能高,不能再涨”的论调为上海房价“降温”。其间,俞正声书记还曾透露,中央并不希望上海在“购房退税”问题上带头。

     1月23日,上海市政府新闻发言人陈启伟更是明确表示,上海没有研究新的购房政策,也没有研究“新政策”的打算。除国家推出相关政策外,上海不会出“购房退税”、“蓝印户口”(购房落户)政策。

      但上海是否还有别的“托市良方”？

上海先行先试“房地产证券化”

    “我们现在已经形成了初步的房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,下称REITs)试点总体构架,正在和有关部门会商。这个方案我们打算在会商有关部门后报国务院同意,然后进行试点。”1月6日,中国人民银行金融市场司副司长霍颖励在国新办关于促进房地产市场健康发展的新闻发布会上透露了一项为房地产企业启动创新融资方式的政策。

     在此之前的2008年12月13日,国务院发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中也提到“创新融资方式,开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”等九大内容。

      这些“金融创新”会对房地产业有何深远影响,哪些城市将率先试点,一直让外界浮想联翩。

      近日,《中国经济周刊》记者从上海市发改委、上海市金融办等政府部门获悉,旨在帮助房地产企业融资的地产项目证券化政策已经在上海进入实质性阶段,该种通过金融创新而制定的政策能否起到“托市”作用受到各界关注。

      上海市金融办主任方星海在接受《中国经济周刊》时表示:“在中央相关文件和精神的指导下,今年上海的确会推动REITs的发展,这也是上海金融创新、先行先试的具体表现。”

     与此同时,记者在由上海市发改委起草的《上海市2009年国民经济和社会发展计划》中的发布的内容也证实了上述说法。“争取开展房地产信托投资基金上市试点”被视为上海“着力转变经济运行方式”写入了上述文件。

     中央和上海等地正在酝酿的房地产项目证券化的正式名称是“房地产投资信托基金”,国际上通行表述为REITs,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

     简言之,这种信托基金是指房地产开发商把房地产项目通过证券化的方式进行募集资金并向投资者分配收益的产品。REITs能否成功最为关键的一点是:地产项目能否给公募或私募投资人带来最为切实的收益。

      不过,去年年末,普华永道与美国城市土地学会(ULI)在上海联合发布了《2009亚太区房地产市场最新趋势报告》指出,REITs在全球的黄金时代已经结束,或至少已经推迟。

     美国城市土地学会房地产融资部高级常驻研究员斯蒂芬·布兰克更是直言不讳地表示,目前REITs收益不容乐观,随着全球股市的大幅下跌,一部分REITs产品的交易价格已经跌破发行价。

     显然,上海市政府官员也充分意识到了这方面的风险。