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期房转让的法律风险：房产营业税该由谁支付 |
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发布时间：2009-08-16 12:08:20
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所属分类：房产税费 |
阅读：2190次 |
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| 解放日报 |
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因为不了解期房转让的风险，我满心欢喜支付了30万元定金，就盼着开发商交房。
中介介绍，该楼盘交房时间为2004年12月，想不到开发商交房的时间晚了3个月，而且交房时房价上涨。又恰逢上海和中央有关部门推出房屋交易要征收
房产营业税的政策，卖方硬要我支付这笔营业税。
因为不是一笔小数目，我没有接受，中介和卖方便一直拖着，直到2005年8月12日，才把该房屋的小产证办出来。但卖方依然不肯出这笔营业税，因此，交易无法进行，小产证也一直没法转到我名下。因为怕麻烦，经过几次和卖方、中介的交涉，我只得同意分担一部份营业税，但卖方还是不肯让步，居然还提出要我支付他提前还贷款所需资金的利息。我认为上下家的协调工作应该由中介承担，但中介一直帮着上家说话。
出钱买了个大麻烦，这件事烦扰了我整整半年。请问：房产营业税究竟该由谁支付？
限制期房转让的规定
2004年4月20日，上海市人民政府出台了《关于预售商品房转让问题的决定》。该《决定》规定：“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房，应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。”
2005年4月30日，建设部等七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该《意见》规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。”
由此可知，在取得房地产权证之前，预购人不得对预售商品房（即我们所称的“期房”，包括预售商品住房、写字楼、商铺）进行转让、过户。
房产营业税由卖方支付
2005年5月27日，国税总局等三部门出台《关于加强房地产税收管理的通知》。2005年5月31日，上海市财政局等四部门根据国务院有关通知精神结合上海实际情况，联合印发了有关加强房地产税收管理的补充通知。根据这些规定，2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
个人将购买超过2年的住房对外销售，如果符合本市公布的普通住房标准的住房，可向地方税务部门申请办理免征营业税手续，不符合普通住宅标准的住宅对外销售，应缴纳5％的营业税，并按缴纳的营业税税额计算征收7％的城建税、3％的教育费附加和1％的河道整治费，即营业税及附加的总税率为5.55％。营业税应由卖方支付。
期房转让的法律风险
《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在期房转让合同有效的前提下，如果卖方确实违反合同约定，买方可以选择要求卖方继续履行合同，或者要求卖方返还房款并承担合同的违约责任。
期房转让合同由于不能办理预告登记，从而缺乏对抗第三人的法律效力，因此很可能会出现一房多卖、房落他家的情况。在此情况下，买卖双方直接签署期房转让协议有较大风险，因此买方必须特别注意自己房款的安全性。如果房产一旦转移，不仅无法取得该房产，而且所支付的房款的安全也可能无法得到保障，可能对买方造成极其重大的损失。
因此，建议你及时起诉卖方并对房产进行必要的保全，通过司法途径来保护自己的合法利益。
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