中国房地产律师网　2006-4-20　冯雨

物业服务费缴纳一直是物管工作的一个瓶颈，这个问题长期无法解决，根本原因是业主和物业管理方一直无法走出物业服务收费的误区。

误区一：享受服务就应缴费
　　在民事活动中，提供服务的人只能根据事先约定向主动要求服务的人收费，而不能强迫被动接受服务的人交费，被动接受服务的人是否付费，完全取决于他个人的意愿，即使是政府、法院，也无权进行干涉。

在实践中，经常出现物业管理企业强制要求业主缴纳各种名目物业相关费用的情况，强制消费的一般结果是造成业主与物业管理企业之间产生矛盾，更为严重的结果是造成双方的对立。

误区二：缴纳物业服务费是业主的法定义务
　　物业管理企业受雇与业主，为小区提供物业管理服务。物业企业与业主之间是明确的服务合同关系，但往往有些业主没有理清认识，简单地认为物管企业是小区的配套措施，并没有意识到物业服务费的本质，经常采用对抗的方式拒绝缴纳物业费，对小区的和谐环境产生了不利的影响。

所以缴纳物业服务是业主法定的义务。

误区三：业主无权查物业服务费的账
　　物业收费模式有二种，分别是：酬金制和包干制，它们的不同主要集中在：酬金制情况下：物业服务费盈余归业主所有，物业服务费亏损由业主另外补足；包干制情况下，业主无权要求物业公司把物业服务费盈余退还业主，物业公司也无权要求业主补偿物业服务费亏损。

所以，业主在要求对物业服务费帐目进行审查时，应首先了解物业企业的收费模式。如果采用酬金制的物业企业，业主有权对物业费用帐目审查，但如果是包干制，业主无权对物业管理企业的帐目进行审查。

误区四：物业公司有权对业主欠费进行起诉
　　

物业管理企业和业主之间是服务关系，物业提供服务，业主付出费用。根据《合同法》的规定，物业公司有权对业主欠费进行起诉。

现在还有一种观点认为，物业公司应当起诉业主大会以要求支付业主所欠的物业费。汉卓房地产法律研究中心物业部主任冯桦认为，根据债权相关理论，物业管理企业作为合法债权人，应该对债务人有选择权，即物业管理企业可以要求各别业主支付物业费用，也可以要求业主委员会支付物业费用。

误区五：“欠”费就是伤害其他业主权益
　　物业管理企业在与业主发生纠纷时，常常给业主扣上“大帽子”，认为不缴物业费就是伤害其他业主的权益。

针对该问题，冯主任认为：应该分情况而论，如果物业公司重复收费、没有合同依据收费，业主“欠”缴物业服务费就不能说其伤害其他业主的权益，而是在带头维护业主的合法权益。

误区六：“欠”费业主不宜当业主委员会委员
　　

谁做“欠”费的裁判？政府都承认物业公司存在重复收费问题，让物业公司（当事人）确认业主是否“欠”费显然说不通，拒缴不合理收费绝不等于欠费。
一般认为：只有我们的政府主管部门的官员、法院的法官、媒体工作者、物业公司的领导、业主自己和律师都能走出以上误区，才能理顺业主缴纳物业服务费的法律关系。这个关系是：
　　1、物业服务费是业主通过合同形式共同委托物业公司对物业进行管理，每个业主所应分担的费用。
　　2、物业公司只能依据自己签订的物业服务委托合同的约定进行收费，而每个业主则是根据自己对公约的承诺进行缴费。
　　3、对于业主违反对公约的承诺欠缴物业服务费，物业公司如认为伤害了自己权益，应向签订委托合同的委托方进行索赔，委托方根据公约向承诺公约的当事人索赔。
　　4、物业公司如果向欠费业主直接索赔，首先应有委托方的授权，即代委托方索赔。

只有理顺上述关系，明确物业服务费不是交给物业公司的公粮，缴纳物业服务费是业主的合同义务，真正欠费的业主侵害的是其他业主的利益，而不仅仅是物业公司的利益，对真正欠费业主的惩罚不是物业公司惩罚业主，而是侵害别人权益的业主要对被侵害权益的业主进行补偿，业主才会口服心服地按照自己对公约的承诺自觉缴纳物业服务费，减少业主和物业公司因缴纳物业服务费所产生的对立，进而减少业主和物业公司的矛盾。