(北京市伟拓律师事务所律师 康壮)<转自焦点房地产网>

物业管理纠纷产生后，物业产权人、使用人往往处于不利地位，其根本原因在于物业产权人、使用人不了解自己所拥有权利的性质、来源，因而在权利受到侵害时，无法及时，正确的采取措施达到维权的目的；本文从我国现行物业管理法规、规章出发，结合民法物权制度、社员权利的行使、限制等原则，和本人参与处理此类案件的实践工作经验，对物业管理纠纷的及时解决，提供法律上可行的建议。

经修正的《北京市居住小区物业管理办法》，以下简称《管理办法》全面系统的建立了物业产权人、使用人，物业管理者，物业管理委员会三个基本主体之间权利义务关系的框架，是行业主管部门为保障物业管理活动中当事人的利益，减少纠纷而制定的有约束力的部门规章，虽然其级别较低，不能成为司法机关在审判中可直接引用的依据，但其反映出的精神已经涵盖了物权法中的“建筑物区分所有制度”；社员团体的权利能力；社员个体权利的维护等基本制度，因而司法机关可以从中找到我国现行法律、法规，有明确规定的法律根据，据以作出与《管理办法》所体现的精神相匹配的裁决。但根据《管理办法》中的有关规定，笔者提醒业主，只有正确的行使权利，才能达到事半功倍的效果。

一、成立物业管理委员会是维权的基础

物业管理委员会代表和维护房地产产权人，使用人的合法权益，物业管理委员会由居住小区内房地产产权人，使用人代表和居民委员会代表组成；

物业使用人、产权人对物业区域面积的专属所有和对公用分摊面积的共同所有，形成了物业管理委员会权利的基础；追溯到业主同物业开发商订立《商品房买卖契约》时；业主向开发商支付的房价款中包括了公用分摊面积的对价，但支付此价款的结果并非单独取得了分摊面积的产权，而仅是同其它的产权人共同拥有公摊面积的所有权。包含维护整个建筑物公共设施全部使用人共同利益的权利，维护物业产权人、使用人、区域面积内，区域面积与第三方毗连部分，与公用面积毗连部分的不受外部干涉，合法使用的权利；维护整个建筑群所在规划小区红线内共用设施，市政配套设施的完整，安全运转和有效利用的权利；维护公安、市政、环卫、工商等职能部门指导，监督下行使涉及行政管理关系外的其它一系列有利于物业产权人，使用人，安全，舒适的使用产权的权利但《北京市居住小区物业管理办法》中无物业产权人，使用人可以基于上述权利直接对抗物业管理者的规定，当物业管理者侵权事实真正出现时，物业产权权人，使用人，因未建立物业管理委员会，而无法行使自主选聘合格物业管理者的权利；因此，及时组建物业管理委员会是正确维权的前提和基础。

二、前期物业管理行为的介入是导致物业管理纠纷的重要诱因

购房者在与开发商订立购房合同时，购房合同的文本中就已经存在了物业管理的有关条款，并且近期颁布的《关于实施<商品房销售管理办法>的通知》第六条规定“商品房和经济适用住房预售的，应当在房屋交付时由买受人与物业管理企业订立有关物业管理的协议”，而只有当居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，建立物业管理委员会才有法律上的根据。

因此，由购房者成为在合法限度内有支配、选择物业管理者的物业产权人，至少需要经过房屋实际交付，购房者成为使用人或产权人；使用人、产权人达到成立物业管理委员会的标准时，成为有权选举物业管理委员会的成员这两个阶段。在此之前，业已存在的居住小区建设单位，和与建设单位有千丝万缕关系的物业管理者之间的《物业管理委手协议》对购房人利益是有潜在威胁的，但根据<关于实施《商品房销售管理办法》有关规定》，在房屋交付时购房人须与开发商已选定的物业管理者订立有关物业管理的协议，而物业管理服务质量问题的显现有相对滞后性的特点，因此，有关政策规定的冲突直接导致了前期物业管理行为的产生，而前期物业管理行为的管理者与被管理者之间，事先无必要的沟通，事中缺乏相互信任，加之物业管理者本身缺乏必要的服务意识，因而直接导致了物业纠纷的产生，并呈激列趋势；针对此种问题，建设部早在几前年就提出过《前期物业管理服务协议》的示范文本，明确指出“前期物业管理”指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业等签定《物业管理合同》时止；因此笔者建议，购房者在与开发商订立《商品房买卖合同》时就应当明确约定保留是否接受开发商委托物业管理公司提供服务的权利，并在房屋交付时，与当时物业管理者订立附条件的，《物业管理协议》在协议中将物业管理者协助业主组健业主委员会作为《物业管理合同》生效的要件，此时的业主必须树立“认真对待自己权利”的观念，以此减少在未来使用房屋过程中有可能产生的不必要的冲突和麻烦。

三、物业使用管理公约的订立是业主权利行使的保障

并非每一位物业的产权人，使用人均有机会成为业主委员会成员，但每一位业主，使用人均有权利选举代表自己行使权利的业主委员会成员，每位业主均有权利、资格参加制定选举，罢免业主委员会成员的公约，决定业主委员会行使权利的条件，决定业主个人向物业管理委员会投诉物业管理者侵权处理方法的种类，决定更换业主认为无法提供满意服务提供者的条件，决定如何使用物业管理启动资金，物业管理用房，场地，以及开展必要的经营活动产生的收益，用于更加完善的管理，如何使用对公用设施经营行为产生的收益等，同时业主管理公约中亦应当有限制个别业主，使用人滥用权利的条款，明确业主有按时足额交纳物业管理费用和其它用于公益事业所必须支付的费用的条款，同时公约还应赋予物业管理委员会代表业主对外行使必要权利。完备的《物业管理公约》一经产权人，使用人签署便产生对全部业主的约束力，物业产权人，使用人发生变更，亦不影响《公约》的效力，后继的房屋使用人亦有义务遵守公约的规定，因为公约产生的基础是“基于对物业设施的使用”，只要实际使用，占有约定物业，便需遵守《公约》的规定。物业使用人、所有人不得因怠于行使上述权利，而以自己未参与制度《公约》或未在《公约》上签字为借口违反《公约》的规定，因为物业管理使用公约并非以每一位物业产权人，管理人均参与订立为生效的要件。

四、物业管理者的责任

1．基本责任

（1）业主委员会可以自行对行业进行全方位的管理，亦可以委托专业物质业管理公司代为管理，但管理者的管理责任必须涵盖物业规划红线内房屋建设共用部份；房屋建筑本体共用设施、设备；房屋附属配套服务设施的维修、养护和管理，此外，物业所在规划红线内的市政公用设施也须按规定承担部份养护、管理、维修责任。具体范围如下：

A． 房屋建筑本体共用部份：包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部份，外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

B． 共用设施设务包括：共用的上下水管道、水管、垃圾道、烟、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备设施、电梯、中水系统等；（集中供暖除外）

C． 附属配套服务设施包括：配套商业网点、文化体育娱乐设施、配套公所的管理。

上述设施的收益方式，应当由物业管理委员会决定；

（2）图纸、档案资料的管理；

物业管理档案包主要由房屋及设施、设备的基础材料和户籍资料组成，其中房屋设施、设备、档案主要是指整个物业工程除房屋主体建筑外，其它被覆盖，掩埋的公用配套设施的现存状态，所在位置及在安装，布设时的原始情况；是对物业设施进行管理，修理，维护工作的主要依据，物业的户籍资料关系到具体物业使用人，产权人最基本的利益；是可能产生物业权属纠纷的原始证据材料；

具体包括：物业小区平面图、地下管网图、相关设施的规划批准文件、土建、水暖、电气、人防、工程的竣工验收单、验收证明、设备竣工图纸等；新建小区还应当备有现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、小区详细规划说明书和环境影响评价书等原始资料；房屋产权户籍资料必须包括各区分专有区域的物业使用面积、产权情况、公用面积的分摊规划、分摊系数，已由物业产权人分摊建筑面积配套设施的使用情况，收益情况，收益分配规则；物业管理费的收缴和使用帐目记录情况等；

2．主要责任；

对物业小区进行全面的保洁服务及时清理公共场所的废弃物，清理违规堆放的杂物；清运日常生活垃圾，进行居住环境的绿化、美化，在小区内设专人进行安全巡视，对应急突发事件建立登记制度并配有相应的处置方案，在物业所在地公安机关派出机构指导下进行工作应当成为物业管理者的主要责任；

五、开发建设单位对物业管理者义务的延续性

开发建设单位将开发的房屋交付业主使用前，通常与物业管理者已经订立了《物业管理协议》，物业管理者此时接受开发建设单位委托，为开发商享有大产权的物业提供管理服务，但双方往往在合同中约定“物业管理者提供服务的受益人是物业的全体业主和物业使用人”，房屋交付后，随着业主不断增加，物业管理者提供管理服务的对象便逐渐由开发建设单位过渡到业主个人；当业主入住率达到50%以上时，业主便可以通过组建业主委员会的方式来对抗已先期存在的物业管理者；根据《合同法》等价有偿的基本原理，开发建设单位有义务继续保持对业主自主选择管理者前，由建设单位自行选择物业管理者时，为其提供的启动物业管理所必需的资金、设备、管理场地和其它条件的延继性，并全部转移给新的物业管理者，作为业主委员会建立之前业主无法自由选择管理者的补偿；

1．开发建设单位对业主选择物业管理者有下列义务；

（1）提供完整的房屋及其设施，设备的基础材料，提供物业户籍资料；

（2）提供经政府有关部门验收合格的全部竣工资料；消防系统验收合格资料尤为重要；

（3）提供物业内部二次供水的水质检疫情况证明；

（4）保证物业内排水管道能够正常使用；

（5）采取通透式围档或其它方式与外界隔离，保证对小区的封闭式管理；

（6）指派专人或部门负责物业保修期内出现国家法律、法规所规定的保修项目发生问题的处理；

（7） 保证业主已分摊公用面积设施、场地、配套设施的完整处置权；

（8）保证由开发建设单位选定的物业管理部门及时、完整的稳交物业管理档案、资料、物业管理用房、物业管理会计记录、物业费使用情况公示文书和其它材料；

2．开发建设单位有提供物业管理启动资金的义务；

开发建设单位应按建筑安装造价的2%向物业管理者提供管理启动资金。

开发建设单位在房屋交付使用后的义务应当引起物业产权人的充分重视，并通过有效的途径加以维护。

本人相信如广大业主维权的方法得当，途径便捷，自身权益必定会受到法律的保护。