来源:北青网、法制晚报  

购买二手房　合同细约定　手拿对方房产证　入住之后生意外———

　　案情回放

　　2004年11月，连先生与王某、陶某二人（夫妻关系）签订了房屋转让协议，约定王某二人将位于海淀区的一套建筑面积为61平方米的房子以35.5万元卖给连先生。

　　合同写明：二人保证该房屋符合国家及北京市房屋上市的有关规定及政策法规，保证签订此协议后尽快协助连先生办理过户手续，如因二人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，应承担全部责任。

　　合同中还约定，任意一方不按期办理付款手续、过户手续、房屋交验手续，或不提供相关文件、资料、证明件等致使本合同无法按期顺利履行，追究违约方的违约责任，违约金按照房屋总价款千分之一每天计算。

　　合同签订当天，双方在北京市第二公证处进行了公证。公证后，连先生即按约定支付了房款35万元（5000元待双方办理完产权过户手续后再付）。同年11月27日，连先生入住该房，并拿到了对方的房产证。

　　但此后，王某、陶某二人迟迟未协助连先生办理房屋产权变更登记，连先生遂告到海淀法院，请求法院判令二人履行协助过户义务，并支付违约金19万余元。

　　王某、陶某二人提出反诉，认为双方签订的是无效合同，因为此房为超标住房，需由房管等部门准许才可出售，此事属于不可抗力。

　　审判结果　　原告的诉讼请求和被告的反诉请求均被驳回。原告已经提出上诉。

　　法官析案

　　房主未交超标款 央产房不能过户

　　审理此案的法官解释，经查明，该房屋性质属于在京中央和国家机关住房，房屋所在单位为某建筑研究总院。

　　法官向该研究总院房地产管理部调查得知，诉争房屋属于超标房，但二人并未补交房屋超标面积房款，所以二人出售的这套房屋不能进行变更登记。

　　法官又向国务院机关事务管理局房改办业务处在京中央和国家机关住房交易办公室就该房屋进行调查，得知二人所出售的这套房子确属于超标房，该超标面积并未经其所在单位进行处理，因此该房不能办理相应过户手续。

　　法官称，2003年8月，国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局发布《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，该办法第8条规定：“凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。”

　　法官认为，双方争议房屋是在京中央和国家机关住房，其上市交易及过户受到相关部门的限制，现在该房屋并不能办理过户登记的手续，连先生要求二人协助办理过户手续的诉讼请求无法实现，且该诉讼请求涉及房产所在单位的利益，法院无法支持，因此，在法院向原告讲明情况后，原告仍然坚持原有诉讼请求，法院最终只能予以驳回。

　　同时法院认为，连先生和二人签订的房屋转让协议是真实有效的，驳回了王某二人要求认定合同无效的反诉请求。


　律师解读

　　败诉方维权

　　有三途径可走

　　针对该案，北京证泰律师事务所的王碧青律师认为，判决认可了买卖合同有效，那连先生就可以持判决书主张对房子的所有权，就可以在该房里居住（但没有产权不能再出售）。至于办理过户手续是卖房人根据合同约定应该协助履行的义务。

　　一方面，连先生可以通过上诉维护自己的权益，另一方面，他还有两个办法可以解决现在的问题。

　　一是他可以与该央产房的单位取得联系，让该单位把对职工（指卖房人）的债权转让给自己。即他先替职工交超标款，然后让单位同意该职工卖房，以完成过户手续，之后再向卖房人要求返还所交的超标款。但这种债权转让一定要收集好相关证据。

　　二是他可以以对方明知该房为超标房不能上市交易，仍然与自己签订了房屋买卖合同为由主张撤销合同，然后要求返还购房款及利息。

　　央产房存在风险

　　市民应慎重购买

　　王律师提醒购房人，央产房的买卖要受到相关政策的限制，在购买前需要了解产权人的单位情况、房屋的面积是否超标，如果超标是否做过超标处理等。此外，央产房上市前，其房产档案必须在央产房交易大厅备案。

　　购买央产房一定要慎重，否则出现问题很难实现过户要求。