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文/董轩
典型案例
韩先生因房屋拆迁购得一套经济适用房，至今未住满5年。后韩先生因病过世，其两个儿子因房屋的继承问题诉讼至东城法院。法院委托评估机构对房屋价值予以评估，但评估机构却以韩先生的房子不具备确定市场价值的条件为由，将委托材料退回了法院。
最终，东城法院判决诉争房屋由继承人按份共有，而没有对房屋予以实际分割。
法官说法
东城法院郭水宽法官表示：在婚姻、继承案件中，经常遇到房屋分割的问题。
根据我国法律的规定，法院一般采取三种方法解决房屋分割问题：由双方竞价，出价高的一方取得房屋所有权，并给予另一方相应的经济补偿；由双方选择，或由市法院指定评估机构来确定房屋的市场价值，然后根据实际情况酌情确定房屋的归属，取得房屋的一方给予另一方相应的经济补偿；将房屋出售变现，由双方分割价款。其中，第二种方法是最常用的。
本案中，我国法律规定,已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。可见，公民取得经济适用房是基于国家和政府有关优惠政策，所以在出售时，国家和政府也相应地规定了限制条件。
因为法院采取第二种方法分割房产时，委托评估房屋的市场价值与房屋上市出售在确定价值方面是一致的，即评估机构是以房屋上市出售所能达到的价款来确定房屋的市场价值。所以，对经济适用房这类特殊房产的处理，法院会遵循以下两个原则：
五年内房 不实际分割
因经济适用房5年内不得上市，所以，法院对未住满5年的经济适用房，不评估其市场价值，也不实际分割房屋，而是判决房屋由双方共同共有或按份共有。实际上，5年内的经济适用房也不具备评估条件，如按购买价分割又显失公平。
五年外房 分割考虑其他费用
对可上市出售的经济适用房，即住满5年的房屋，在评估和实际分割时还要考虑有关部门征收的地价款、土地出让金等费用。如一处经济适用房市价50万元，应补缴地价款5万元，房屋的实际价值就应为45万元。如果按50万元分割，那么取得房屋的一方实际上独立承担了5万元的地价款，有失公平。
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