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对《住房专项维修资金管理办法》(意见稿)的解读(海峡财经导报采访卢锋奇律师)
发布时间:2009-08-25 01:45:51
所属分类:媒体采访
阅读:6339次
来源:海峡财经导报 江晓春  丘寿生

  为了加强对住房专项维修资金的管理,维护住房专项维修资金所有者的合法权益,保障住房的维修和正常使用,建设部、财政部根据《物业管理条例》和国家有关法律、法规,联合制订出了《住房专项维修资金管理办法》。目前该《办法》正处于征求意见阶段,因此也被称为意见稿。
  业内人士认为,该意见稿较先前的《物业管理条例》及物业相关法律,在不少方面有所突破,明确了关于住房专项维修资金的一些问题。

  单体修复资金由单体业主出

  意见稿第二条规定:本办法所称住房共用部位、共用设施设备,是指根据法律、法规和住房买卖合同,由单幢住宅全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备,和由住宅小区全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备。

  结合第十六条中提出的:因对商品住房共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,使用住房专项维修资金的,从对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主帐户中列支。

  从中可以看出,所谓的“共用”有两部分:一是住宅小区全体业主共有的;一是单幢住宅全体业主共有的。因此并非所有共用部位及设施、设备的维修都由全体业主承担。而在该办法实施前,这个概念并不明确。例如,一号楼外墙出现大面积损坏需要修复,这部分资金该由谁承担呢?由小区的全体业主,还是仅一号楼所有业主?这必然存在争议,该幢楼业主认为应该由全体业主共同承担,因为这房子属于小区的一部分;而其他业主则认为应该由该幢楼业主自己承担。
  《办法》出来后,这个问题就很明确,房屋单体修复资金应由该幢房屋的业主承担,也就是说,上述外墙修复的资金从一号楼所有业主的专项维修金帐户中列支。
  福建世纪新安律师事务所卢锋奇律师认为,这样规定的好处是,自己的楼房自己负责。假如某小区中有一幢为商业楼,由于其与住宅的使用频率等不尽相同,比起后者可能比较容易破损,破损后的维修费用可能也较大,这笔费用若由小区全体业主的专项维修资金帐户中列支,对住宅用户显然不公平;而有了这一规定,此维修资金只由该幢楼业主出,就比较合理。“当然,《办法》在这点上也还有不足之处,例如,某幢楼的一、二层为商业用房,若需要维修,则楼上的住宅用户也必须承担这笔维修资金,显然不合理。因此需要在这点上有更详细的规定。”卢律师说。

  专项维修资金不缴 产权证不予办理

  意见稿第三十条规定:住房购买人未按本规定缴存住房专项维修资金的,房地产主管部门不予发放房屋所有权证书。
  福州一直以来存在一个问题,由于福州的地方法规与建设部法规在住房专项维修资金由谁缴纳的规定上存在冲突,于是开发商和业主相互推诿,都认为这笔资金应该由对方缴交。

  “开发商与业主相互推诿是特殊情况,将来这部分资金肯定是由业主交,如果他们不交怎么办?房屋的使用一般都得几十年,难免出现需要修补的问题。《办法》这样规定就使得业主不得不缴交这部分资金。”卢律师说。
  那么,业主缴纳了这部分资金并获得产权证后,如果房屋要转手或者被拆迁,这部分资金怎么处理呢?
  《办法》第二十三条和第二十四条对这一问题给予了明确:业主转让住房时,应当结清欠缴的住房专项维修资金,该住房结余的住房专项维修资金应当随所有权同时过户;因拆迁等原因造成住房灭失的,住房专项维修资金代管单位应当将业主缴存的住房专项维修资金帐面余额返还业主,售房单位缴存的住房专项维修资金帐面余额纳入政府统筹管理。

  这两点都是之前的相关法律、法规没有涉及的,“但也存在一个问题,在转卖二手房时,该住户结余的住房专项维修资金是否应该计入二手房房价中,如果不是,该怎么补偿卖房者;如果是,该增加多少房款?是否因此影响二手房交易?这些都还有待探讨并给予完善。”卢律师说。

  住房专项维修资金可用于投资

  《方法》第二十一条和第二十二条明确规定:在保证住房专项维修资金正常使用前提下,代管单位可以按照国家有关规定将住房维修资金用于购买一级市场国债;住房专项维修资金存储或者购买国债的增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用,利用住房共用部位、共用设施设备进行经营的,业主税后所得纯收益应当主要用于补充住房专项维修资金,业主大会另有决定除外。
  一个小区的住房专项维修资金通常是一笔数目不小的资金,动辄上千万元,如果将这笔钱完全静态地存于银行,所获收益比较有限,而如果将其投资国债,收益便可增加。从这点上说,第二十二的规定是很人性化的。
  那么,加上《办法》中的其他相关规定,住房专项维修资金的来源总共有四项:一是业主首次缴交;二是由业主续交;三是资金投资国债或存储的收益;四是小区共用部位和设施经营收入。  

  使用方案仅由物业公司提出不合理

  《方法》第十四条规定:实施物业管理的住房,对全体业主共有的共用部位,共用设施设备进行维修和更新、改造的,由物业管理企业提出住房专项维修资金使用计划……未实施物业管理,也没有房屋管理单位的住房,由对共用部位、共用设施和设备具有共有关系的业主提出住房专项维修资金使用计划。
  “从这种表述看,住房专项维修资金的使用计划是由物业公司来提出的,没有物业公司的小区才由业主提出。住房专项维修资金与业主息息相关,业主理应有权提出其使用计划,否则,一旦需要动用这笔资金时,业主却处于被动的位置,这显然不太合理,可能不利于业主对住房专项维修资金的方便、顺畅使用。”卢律师说。他建议改为,业主和物业管理企业都有权提出该资金的使用计划。

  缺乏更为完善的资金使用裁决制度
  在说到物业公司或业主提出资金使用计划,如何对这一计划进行裁决时,《办法》第十四条称:经过该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主2/3以上通过后实施。
  也就是说,但凡一个使用计划提出,只有经共有人中的2/3以上同意后才能真正实施。这其间便涉及到一个问题,如果某共用部位或设施确实需要动用专项维修资金进行维修,但同意使用的人数没达到2/3怎么办?那么,这笔维修资金便无法启动。
  “我认为,《办法》应该建立一套更完善的裁决制度,这需要政府相关部门有一套判断标准,由相关部门人员参照标准对具体情况的实施计划作出最后裁决。”卢律师说。

  业主大会决定资金由谁代管太过笼统城

  《办法》第十条规定:成立业主大会的,住房专项维修资金的代收代管由业主大会决定。
  正如先前所述,住房专项维修资金是一笔动辄上千万的资金,这么大一笔资金的管理问题显然没那么简单。
  由房地产主管部门管吗?保管可以,但每一笔资金的收入、支出都得做财务,而每个城市拥有众多的小区,主管部门的人手如何够用?
  那么,由业主委员会开设专门帐户,自己进行财务管理吗?这里头可能存在两个问题:一是业委会成员不一定懂得财务知识,即使懂得,也未必乐意去做;更大的问题在于,这种情况下,资金的保管权和启用权掌握在少数几个人手中,万一出现相互串通挪用资金,甚至卷款潜逃的问题,该怎么办?
  是否可以聘请一个资产管理公司来对其进行管理呢?看起来似乎不错,但对企业的选择及所选企业的信誉等问题都不好把握。
  这样看来,此项规定显然欠妥。
  “还是应该由主管部门来管理,这样至少可以避免资金的挪用和携款潜逃这两大问题。至于主管部门人手不够问题,也有办法解决,就是多聘请一些财务人员,他们的工资由各小区业主共同承担。”卢律师说。当然,这又加重了业主的负担,是否有更好的办法还需进一步探讨。
  
  福州市物业专项维修资金已于近日正式启动,《福州市物业专项维修资金使用暂行规定》(下称《规定》)明确规定了物业专项维修资金的申请使用条件、办理程序、申请额度、使用对象。其中在申请额度这项中,明确规定了每次使用专项维修资金数额的最高比例不得超过首次专项维修资金缴存额的70%,专项维修资金不够使用的,相关业主应当按所拥有的房屋建筑面积比例分摊维修和更新、改造费用;专项维修资金使用后余额不足首次维修资金缴存额30%的,业主应当续筹专项维修资金。
  而作为《物业管理条例》的配套法规,由建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》有望年底出台。届时,如果《规定》与该办法有冲突,以后者为准。

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