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浅谈商业房地产投资风险的法律防范 |
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发布时间：2009-08-25 01:48:10
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所属分类：媒体采访 |
阅读：10048次 |
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卢锋奇律师
商业房地产，特别是“带租约售楼”，这种为投资者量身定制的投资型房地产商品，再次成为房地产投资的一道别样风景。但从目前国内的现有法律看，投资者购买此类带租约售楼商业房地产商品承担着较大的风险。以下就从商业房地产投资风险的两个落脚点来进行法律防范：
一、购房前，应审查开发商等公司资信和查看“五证”原件来防范，购买有合法来源、国家准许买卖、能
够取得产权的商业房地产。
（一）、审查资信，找个合法的好东家。首先应审查开发商经营的合法性，去工商行政管理局、房地产管理局、建设局等有关部门了解开发商的工商登记、《企业法人营业执照》、年检注册、《房地产开发资质证书》、代理商的代理权限等情况，如开发商未取得房地产开发资质等级证书，则不得从事房地产开发经营业务；最好选择品牌公司，不要选择项目公司。其次可了解开发商的资金实力、社会信誉和管理水准。
（二）、查看“五证”原件。“五证”应齐全，缺一不可，其中最重要的是查看国有土地使用权证和商品房销售（预售）许可证。1、《国有土地使用证》。主要审查开发商是否取得土地使用权，土地使用权类型是出让还是划拨，土地的用途和土地的使用年限（终止日期），如商业用地使用年限为40年，从政府出让土地开始，看是否有多个共产权人，看“他项权利”一项中是否有抵押记录。2、《建设用地规划许可证》。3、《建设工程规划许可证》。4、《建设工程施工许可证》。5、《商品房（预售）许可证》。主要了解商品房批售的有效期、开发单位、项目名称、用途、批准销售（预售）楼号、指定的监管银行和帐号。购房者的购房款应打入该指定监管银行的账号；投资商业房地产者所购买的房屋的用途应为商业用地，且是在批准预售楼号里。
二、    签订《商品房买卖合同》等书面合同形式来防范。投资商业房地产，特别是“带租约售楼”，主要上存在以下两个法律关系：
（一）    开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系。投资者可以通过签订《商品房买卖合同》
来防范开发商和减少投资商业房地产过程中的风险，保护自身的合法权益。双方约定《商品房买卖合同》应详细、具体，最好含有房地产广告、开发商承诺的约定。应特别引起注意的是：投资商业房地产的合同应及时地、按程序地办理合同鉴证。合同鉴证是指购房人和开发商签定合同以后，到房地产交易登记中心进行合同备案，并经房地产交易登记中心审核、确认。《 商品房买卖合同》经过鉴证后：能确认开发商在你购买的商业房地产未设定抵押；可以有对该商业房地产的排他权利，能对抗第三人对该房的所有：且在约定“本合同鉴证后生效”的情况下，《 商品房买卖合同》才能生效。因此，合同未办理鉴证，问题将会很多。但法律对此规定不详细，投资人有以下两条途径来保护自己的合法利益。1、通过《商品房买卖合同》，对合同鉴证的期限及违约责任等进行约定。2、在把三份合同都提交给开发商申请登记备案之前，要求开发商复印该《商品房买卖合同》文本并用公章确认该复印件与文本一致，以防开发商私自篡改合同。
（二）、投资者与其他企业之间的商业房地产委托经营合同关系。在这个法律关系中，一旦经营环节出现问题，不能实现投资收益，其损失只能由投资人或第三方承担，与开发商无关。同时， “委托经营合同”纠纷，受托人即第三方的任何行为，最终承担责任的是委托人------投资人。目前有关部门又没有出台相关惩罚或监管担保等方面的细则来保护投资人。投资人应从以下方面控制和减少风险：1、在《商业房地产委托经营合同》中，不仅要对委托经营事宜、经营期限、经营状况的细化与量化、收益、解除合同、以及相应的违约责任进行详细约定，还要对有关商业房地产的管理、运营、维修成本等运营费用由谁承担及如何承担进行详细约定。应特别要注意：所投资的商业房地产是否为未竣工商品房，所签定的受托人是否为开发商。《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。如果投资人购买商业房地产违反上述规定，陷入如涉嫌开发商变相售后包租的方式销售未竣工商品房的陷阱，投资者所签订的《商业房地产委托经营合同》和《商品房买卖合同》将会由于缺乏法律效力而无效，自身权益难以得以保证。2、应对开发商或其委托的经营公司承诺的投资回报率和回报期限及不能实现时如何解决等内容，应在《商品房买卖合同》里也进行约定。3、要求开发商或其委托的经营公司对投资人的回报收益提供担保人-------担保公司。在保证期间，若投资人收益回率低于约定时，投资人有权要求担保公司承担连带保证责任和用现金逐笔补足差额。
作者：卢锋奇，福建世纪新安律师事务所律师。
探讨电话：13705082211
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