“售后包租”商业铺位的风险和防范
文/卢锋奇 《律房网》律师
案例:唐先生因某房产公司的“带租约售楼”（即通常所称的“售后包租”），想购买了某房产公司开发的位于福州市鼓楼区某某A座二层97铺位,建筑面积共12.33平方米,其中,套内建筑面积6.24平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.09平方米,该铺位单价为人民币25200元，总金额为叁拾壹万零千柒百壹拾陆元整。且唐先生将要和与某房产公司紧密相关的某物业公司签定《协议书》，约定：唐先生全权委托某物业公司代理出租；2006年6月25日起至2011年6月24日止，年租金总额为唐先生实际购房总价款的7%，2011年6月25日起至2016年6月24日止，年租金总额为唐先生实际购房总价款的8%；2006年6月25日起至2009年6月24日止，唐先生委托某物业公司出租的标的物，其三年租金暂按购买总价计算为65250元，某物业公司于2006年6月25日一次性预付给唐先生。唐先生觉得该收益还行，但听说建设部曾发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。唐先生就“售后包租”销售形式的疑惑找了本律师，希望卢律师指点迷津。
（“售后包租”的概念解析）
房屋售后包租是指房地产开发经营企业或者房屋产权单位，在其投资建造的商品房或存量产权房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售房款，或偿付一定租金回报的行为。这种销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或为滚动开发提供资金支持。以售后包租的形式购买商业铺位有风险，投资须慎重。
（“售后包租”的风险隐患）
一是存在欺诈。开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；开发商在“售后包租”过程中用高额返回租金或高额回报率吸引投资者，来抬高售价，但后其返租承诺或回报率可能无法实现。
二是挪用资金。开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂，则开发商不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去。
三是经营不善。项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付，且经营失败后的产权商铺很难或便会无人接盘，而开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给投资人承担。
四是无法办理房屋所有权证。因所购商品房屋位置不确定，难以办理甚至无法办理房屋所有权证；
五是政策风险。如银行利率的调高会直接造成购房人按揭还款压力增大；如政府开征物业税的话，导致购房人养房的成本大大增加。
（“售后包租”的律师拆招）
一、在投资前，投资人不要盲目相信开发商的宣传，应当从以下三个方面进行充分的调查。
首先应详细调查开发商和受托包租人等公司资信。从工商登记、《企业法人营业执照》、年检注册、《房地产开发资质证书》和社会评价等，去调查开发商的资信能历、社会信誉和资金实力，对于受托包租人的履约能力、声誉和管理水准，更是需要调查的。
其次对该商业铺位的前景有比较清醒的认识和分析。购买该商业铺位，不能以开发商宣传的回报率来计算租金受益，而是要综合考虑所投资铺位的地段、人流等自身的投资潜力，要选择地段、交通、人气、发展前景、物业管理比较好、有升值潜力的房产，
最后投资商业铺位最好要选择已竣工商品房。《商品房销售管理办法》禁止对未竣工商品房进行售后包租，在建工程是否能合法顺利完工，是否符合合同约定，在设计上是否适合商业经营有待验证，投资者投资的风险过大。
二、签订《商品房买卖合同》等书面合同形式来防范。投资商业房地产，特别是“带租约售楼”，主要上存在以下两个法律关系：
（一）开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系。投资者可以通过签订《商品房买卖合同》来防范开发商和减少投资商业房地产过程中的风险，保护自身的合法权益。双方约定《商品房买卖合同》应详细、具体，最好含有房地产广告、开发商承诺的约定。应特别引起注意的是：投资商业房地产的合同应及时地、按程序地办理合同鉴证。合同鉴证是指购房人和开发商签定合同以后，到房地产交易登记中心进行合同备案，并经房地产交易登记中心审核、确认。《 商品房买卖合同》经过鉴证后：能确认开发商在你购买的商业房地产未设定抵押；可以有对该商业房地产的排他权利，能对抗第三人对该房的所有：且在约定“本合同鉴证后生效”的情况下，《 商品房买卖合同》才能生效。因此，合同未办理鉴证，问题将会很多。但法律对此规定不详细，投资人有以下两条途径来保护自己的合法利益。1、通过《商品房买卖合同》，对合同鉴证的期限及违约责任等进行约定。2、在把三份合同都提交给开发商申请登记备案之前，要求开发商复印该《商品房买卖合同》文本并用公章确认该复印件与文本一致，以防开发商私自篡改合同。
（二）、投资者与其他企业之间的商业房地产委托经营合同关系。在这个法律关系中，一旦经营环节出现问题，不能实现投资收益，其损失只能由投资人或第三方承担，与开发商无关。同时， “委托经营合同”纠纷，受托人即第三方的任何行为，最终承担责任的是委托人------投资人。目前有关部门又没有出台相关惩罚或监管担保等方面的细则来保护投资人。投资人应从以下方面控制和减少风险：1、在《商业房地产委托经营合同》中，不仅要对委托经营事宜、经营期限、经营状况的细化与量化、收益、解除合同、以及相应的违约责任进行详细约定，还要对有关商业房地产的管理、运营、维修成本等运营费用由谁承担及如何承担进行详细约定。应特别要注意：所投资的商业房地产是否为未竣工商品房，所签定的受托人是否为开发商。《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。如果投资人购买商业房地产违反上述规定，陷入如涉嫌开发商变相售后包租的方式销售未竣工商品房的陷阱，投资者所签订的《商业房地产委托经营合同》和《商品房买卖合同》将会由于缺乏法律效力而无效，自身权益难以得以保证。2、应对开发商或其委托的经营公司承诺的投资回报率和回报期限及不能实现时如何解决等内容，应在《商品房买卖合同》里也进行约定。3、要求开发商或其委托的经营公司对投资人的回报收益提供担保人-------担保公司。在保证期间，若投资人收益回率低于约定时，投资人有权要求担保公司承担连带保证责任和用现金逐笔补足差额。
