上诉人（原审被告）：孙永文，男，1953年8月8日出生，满族，农民。住所地：岫岩满族自治县岫岩镇1街道19组。
委托代理人：李俊明，辽宁玉都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王庆伟，男，1963年2月14日出生，满族，岫岩县公安局干警。住所地：岫岩满族自治县岫岩镇3街道18组。
委托代理人：董福永，辽宁合成律师事务所律师。
原审被告：江克安，男，55岁，满族。住所地：岫岩满族自治县前营镇西老爷庙村。
上诉人孙永文为与被上诉人王庆伟、原审被告江克安房屋买卖合同纠纷一案，不服岫岩满族自治县人民法院（2005）鞍岫民三初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于 2006年5月18日受理后，依法组成合议庭，并于2006年8月3日公开开庭进行了审理。上诉人孙永文及其委托代理人李俊明，被上诉人王庆伟的委托代理人董福永到庭参加诉讼。原审被告江克安经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告王庆伟与被告孙永文、江克安系朋友关系，2002年11月被告江克安为启动岫岩前营砖厂向原告王庆伟借款100 000元，约定利率3分，约定2003年过春节还款，到期被告江克安欠款100 000元及利息8000元未还。2003年3月3日，原告与被告江克安及案外人王庆君、徐文华来到被告孙永文家，经协商原、被告达成房屋买卖合同，被告孙永文同意用自己的75.92平方米门市房作价108 000元为被告江克安抵债卖给原告。合同约定，孙永文将门市房卖给王庆伟，价格108 000元，从签订协议起一次性付清。被告孙永文约定2003年12月3日前可将房屋按原价买回，2003年12月3日内原告不准变卖、出售，原、被告双方合同约定，合同从签订之日起生效，房照归原告，双方共同遵守，被告孙永文同意门市房产权证交付给原告，被告江克安向原告收回了借款条。被告江克安为达成债务转移，将1993年9月5日自己的前营镇老爷庙村果园承包合同交给被告孙永文，并担保承诺“2004年12月末前将房照还于被告孙永文，如不能还，愿将100亩果园无偿交给孙永文使用”，并在房屋买卖合同上签字担保，到期被告孙永文未将房屋买回，也未将房屋交付原告，担保人江克安下落不明也未履行担保义务。原告于2004年7月13日向原审法院诉讼被告江克安还款，同年11月30日原告因诉讼证据问题向原审法院申请撤诉。提出另行选择诉讼。2005年3月31日，原告向原审法院诉讼，要求判令原、被告签订的买卖合同有效，房屋交付给原告。原审法院于2005年8月3日登报公告送达传唤被告江克安，江克安无正当理由未应诉。庭审中，被告提出房屋买卖合同无效，不同意原告的诉讼请求。
原审法院审理认为：被告江克安为偿还借款，经与被告孙永文协商，双方同意债务转移，被告孙永文同意将自己的门市房作价108 000元卖给原告为被告江克安抵债，原告虽未将现金交付给被告孙永文，但被告孙永文在房屋买卖合同中认可了“卖房款108 000元从签订协议起，一次性付清”。被告孙永文同意将自己的房证交付原告，被告江克安将借条抽回，终止了与原告的借贷法律关系，与被告孙永文又形成了新的债权、债务关系。这些事实既有诺成又有实践行为，尤其被告孙永文怕在约定的期限内，被告江克安不向自己付款，收不回房证，同意接受被告江克安100亩果园的承包合同，并让被告江克安用果园经营权作担保，上述事实系三方当事人的真实意思表示，双方达成房屋买卖合同时明确约定“合同以签订之日起生效”，因此该房屋买卖合同并无欺诈，被告孙永文虽称其用门市房为被告作借款抵押担保，但没有担保合同证据证明这一事实主张，况且又没有抵押担保登记，因此，被告这一说法证据不足，不能认定。被告孙永文在房屋买卖合同中已“承诺2003年12月31日前可将门市房按原价买回”，因此其主张用房屋作担保不成立。被告孙永文虽声称受到原告等人的欺骗，对房屋买卖合同不知情，但被告江克安担保合同到期后，既未履行担保，又没有将房产证收回，被告孙永文未到司法机关主张权利，亦未在法律规定一年内起诉，请求撤销房屋买卖合同，尤其被告孙永文认可房屋买卖合同是自己签署。因此，被告孙永文此说不成立。被告江克安虽为被告孙永文担保，于2004年12月末前将房证收回，但到期被告江克安没有履行自己的担保承诺，应属违约。对这一请求系另一诉讼主张，可另案诉讼。据此判决：原告王庆伟与被告孙永文签订的房屋买卖合同有效，被告孙永文交付原告王庆伟该买卖门市房或者按原价买回。案件受理费350元，由被告孙永文承担。
上诉人孙永文不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，驳回王庆伟的起诉。理由是：1、原审认定孙永文同意将自己的门市房作价108000元卖给王庆伟为江克安抵债，实属原审法院的虚构，公然为王庆伟编造虚假事实和理由，嫁祸于孙永文，以达到维护王庆伟的目的。然而却没有任何事实和证据能够证明孙永文以自己房屋为江克安抵债给王庆伟。2、原审认定事实表述不清，将房屋买卖和以房抵债两种法律事实混为一谈。如果是买卖房屋则是经孙永文、王庆伟协商同意，并经国家房管部门审查批准，评估登记后方能生效的要式法律行为，这与江克安没有任何法律关系。如果是孙永文用自己房屋为江克安抵债，则应有以房抵债协议书存在。而且应写明孙永文为什么用自己的房屋为江克安抵债，而江克安必然要成为该协议中的主体。前提条件要经孙永文同意，江克安就绝对不是担保人的角色了。由此可见，买卖与以物抵债是不同的法律事实，不同的法律特征和表现形式，也将产生不同的法律后果。3、假如本案是房屋买卖按合同法第44条2款规定，本案的房屋买卖合同未经批准、评估和登记，应属无效合同，按民法通则第72条规定，财产没有交付，且王庆伟没有给付买房款，因此原判违法，孙永文有权不出卖自己的门市房。本案中的合同也只是一个假买卖承诺，而买卖是实践合同。因此，原审判令合同有效是错误的，应予撤销。
被上诉人王庆伟辩称：服从原审判决。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审期间各方当事人未举出新的证据。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。孙永文提起上诉，主张其没有以自己房屋为江克安抵债给王庆伟。经查，孙永文与王庆伟于2003年签订的协议内容确实是涉及房屋买卖的法律关系，事实是江克安向王庆伟借款到期未还后，江克安以孙永文的75.92平方米门市房抵债给王庆伟的，江克安向王庆伟收回了借款条。上述行为是江克安为偿还王庆伟的借款而实施的债务转移，孙永文已在房屋买卖协议上签字并将房照交付王庆伟，应视为孙永文同意该债务转移并实际履行了房屋买卖协议，王庆伟在二审时亦承认房屋买卖协议中涉及的购房款是以江克安欠王庆伟的108 000元借款抵销支付给房屋产权人孙永文的。而且为了保护孙永文的权益，江克安于2004年6月17日给孙永文出具了一份借据，承诺若2004年12月前不能将房照归还孙永文，江克安将100亩果园无偿给孙永文使用。综上，孙永文的上述主张缺乏证据支持，本院不予支持。关于孙永文上诉称原审法院将房屋买卖和以房抵债两种法律关系混为一谈一节。如前所述，江克安为偿还借款经孙永文同意而以孙永文的门市房抵债给王庆伟的事实是确定的。至于100亩果园的经营使用权由于其他原因而使孙永文行使该权利产生障碍，并不应影响王庆伟相关民事权利实现，孙永文可向江克安另案主张权利。原审法院认定江克安为偿还借款经与孙永文协商，双方同意债务转移，孙永文同意将自己的门市房作价108 000元卖给王庆伟为江克安抵债，并无不当，本院对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人孙永文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 俊 福
代理审判员 罗 林
代理审判员 富 春 玖
二00六 年 九 月 七 日
书 记 员 王 岩
