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析房屋承租人的优先购买权
发布时间:2014-06-27 01:47:47
所属分类:房产租赁
阅读:4169次

一、承租人是否享有优先购买权?

《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定,承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同,在出租人出卖租赁物时,在同等条件下可优于其他人购买的权利。所以在我国承租人是享有优先购买权的。

二、承租人如何行使优先购买权?

1、出租人和承租人之间存在有合法有效的租赁合同。

2、(1)出租人在出卖前的合理期限通知承租人,但法律并没有明确规定期限具体为多长。虽然《最高人民法院1988年的关于贯彻执行<民法通则若干问题意见>(试行)》第118条规定:出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。但是因为与《物权法》有冲突,根据《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》,该条款已经于20081224日废止。

2)在实践中,对于“合理期限”出租人与承租人往往会出现争议。有的出租人认为提前一个月通知算是合理期限;有的承租人认为,提前3个月通知才是合理期限。本人认为,出租人出卖房屋应提前15天以上通知承租人就算合理期限。但具体情况还是要按照案情的不同来确定。

3、承租人必须以同等条件提出购买该房屋。此处的同等条件,不应该简单等同于房屋的转让价格,还应该考虑其他一些难以用客观金钱计算的特殊因素,比如双方的信用及履约能力等,并且这些特殊因素要以出租人的价值判断为准,而不能以承租人的观念衡量,毕竟法律设置“同等条件”的目的是在于维护出租人的利益。

4、但在某些特殊情况下,承租人是不享有优先购买权的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24规定:具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

三、出租人没有通知承租人而擅自出卖房屋,要承担怎样的责任?

1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民法院应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院则不予支持。

2、所以,承租人无法请求出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效,他只能请求出租人承担相应的赔偿责任。

四、若承租人对房屋进行转租,次承租人是否享有优先购买权?

1、合同法230条没有明确指出承租人必须是第一承租人,所以完全可以理解为次承租人也同样享有优先购买权。

2、但我国法律没有明文规定在转租的情况下,是承租人享有优先购买权还是次承租人享有优先购买权,存在一定的争议。实务中认为二者都享有优先购买权,且次承租人更优先。因为承租人对房屋进行转租,一般是通过房屋转租赚取差价而谋取经济利益,他的行为更多的表现为一种经营行为。而次承租人租赁此房的目的是用于自己居住,是出于保障自己生存需要的一种行为。从法律的原则上讲,保障人的生存权是第一位的。此外,从促进物的利用效能来讲,次承租人是该房屋的实际占有者和使用者,由其优先享有此房屋的优先购买权,增加了此房屋的利用效率,可以避免浪费无谓的社会成本。

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