财先生开堂

　　从这一期开始，由财先生主持的东快理财大讲堂就此开张，让有钱的更有钱，让没钱的开始变得有些小钱，这就是财先生最大的愿望。

　　今日财先生就带你了解一下银贷联合网推荐的一种房产加成抵押贷款业务。

　　贷款比例

　　如何从7成提到8.5成

　　这种特殊的房产加成抵押贷款业务是指：借款人将房产（含住房和商业用房等）抵押贷款时，为了多贷资金，通过担保公司担保，提高抵押物的贷款成数，最高可按房产评估价值的85％贷款，也就是将房产评估价值的7成提高到8．5成。

　　如何将7成提高到8．5成呢？财先生发现其中并没有什么秘诀，主要是充分发挥抵押物的价值而已。“目前银行在福州的房地产抵押项目中，房子的价值变化没有算，房子的已还贷款也没有算。例如，目前福州的房价比几年前有了大幅度的升值，如2001年的一套房子25万元，现在可能值40万元，但是你把这套房子拿去做抵押贷款，增值的15万元银行并没有算，所以你的房产评估价值还是25万元，这样，增值的部分浪费了。此外，如果2001年的这套房子属于按揭房，你现在已经还了4年，这部分银行也没有算在评估价当中，也浪费了。”

　　有一点财先生算是明白了：“通过担保公司的介入，可以把抵押物的价值发挥出来。”

　　财先生还发现，由于目前房产是最安全、最有保障的抵押物，所以，银行所承担的风险也相对小，容易为更多人所接受。

　　防止猫腻

　　客户可自定评估公司

　　评估可能有猫腻？财先生发现，这是许多人担心的。

　　福州银行个贷中心业内人士对财先生分析说，8．5成与7成相比，有着明显的吸引力。不过，对于8．5成与7成的抵押贷款相比，是否真的具有资金优势不能一概而论。

　　“房产加成抵押贷款的关键在于评估公司对房产价值的评估。选择不同的评估公司，可能给出的房产价值相差不少，其中可能存在猫腻的地方就是，选择评估公司的时候把房产价值往低里评，比如，40万元的房子评成35万元，那35万元的8．5成与40万元的7成有什么区别呢？”财先生对此也有疑虑。

　　对此观点，办理该业务的银贷联合网负责人予以否定。“我们只是起到一个中介的作用，评估公司是银行请的，和其他所有的7成贷款业务一样，绝对不可能存在什么猫腻，要是客户愿意，可以自己请评估公司对房产进行估价，我们保证给出的价值是科学、准确的”。

　　据此，财先生还是认为，该产品或可作为资金紧缺者的一种选择。

　　颇为可惜

　　200亿元抵押物浪费了

　　财先生想，这样一种金融产品，其实是抵押物利用率的一种提升。

　　“一方面是急需资金，一方面是款项贷不出去。这是目前福州房产加成抵押贷款业务面临的‘两难’问题。”福州一位银行业内人士对财先生作如是分析。他认为，关键是银行客户和银行间的信息不对称。

　　该银行人士估计，从十年前开始实行房产抵押贷款业务以来，福州至少有200亿元的抵押物没有被充分利用，抵押物利用率不足50％，这造成了资源的极大浪费。

　　财先生闻说

　　财先生昨已接触到了两个已办理该项业务的董先生与陈先生，财先生发现，钱有时确能生钱。

　　董先生：养殖场救急

　　董先生是福州某饲料公司经理。去年，他在宁德办了一家水产品养殖场，目前已经投入200多万元。

　　但是，水产养殖的资金回收周期比较长。他预计，到年底至少还要投入100万元。“我已经把饲料厂一块的资金挪过来一部分，四处腾挪，目前还缺50万元。”董先生说。

　　他想到，目前手头上还有几套房子，其中一套按揭房欠银行18万元，是东区的房子，买的时候30万元，加上装修，房子价格在40万元。“现在我隔壁的一套房子卖到每平方米4800元，按这个价格，我这套116平米的房子价值不下50万元，所以，我想尽量多贷点钱，能贷到40万元就好了。”

　　虽然一切手续办下来要花不少钱，但董先生说，只要能贷到钱，解决目前的资金缺口问题，一切都好办。

　　陈先生：小企业融资

　　陈先生是福州某小型企业老总，现需要扩大企业规模，但苦于无银行认可抵押物，无法贷到企业所需资金，找银行咨询各项贷款业务。银行根据其自身情况，建议其使用一套2000年24万元购买的房产进行操作。

　　而陈先生这套房子按揭20年，现尚欠银行11万，现该房产市值已达45万元，通过担保公司介入，其可以贷到38万元，扣除其欠贷11万元，实得27万元，于是，陈先生获得了其所需要的扩大生产规模的资金。

　　财先生提醒

　　将抵押贷款从7成提到8．5成，贷款方融了资，解了然眉之急，银行方也不会放着款项放不出去了。不过，财先生提醒，贷款方和银行都必须考虑到其中的风险。

　　其一：要考虑还贷能力

　　福州律房网卢锋奇律师提醒欲图透支消费的人，办理了房产加成抵押贷款，把钱拿到手了没错，可是之后的还款压力也增大了。“很简单，如果是2001年买的房子，按揭也交了5年，每月可能只要还按揭款1500元，现在重新做了，之后每月的按揭款可能会升到2000元。客户在选择这个业务时必须考虑到这点，因为没有能力还款的话，房子可能被收走。”

　　财先生对此观点也颇为认同。

　　其二：银行也有风险

　　财先生还想到，对于客户而言，存在的风险仅仅是之后的还款增加，对于银行来说，办理这种业务存在的风险就更大了。

　　卢律师说：“很简单的道理，房产加成抵押贷款业务是建立在房产升值的前提上，从近几年的情况看，房地产确实一直处于升值状态，房产加成抵押贷款业务才得以成行。”

　　可是现在“国六条”出台，种种迹象表明，房价未来的走势未卜。如果现在抵押的一套房子以后没有升值，甚至贬值，那么银行就得承担房产贬值的风险。

　　卢律师说，如果到时候购房者出现还款风险，房子被银行拍卖，贬值的部分就得由银行承担了。