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■法意导读
国务院《物业管理条例》明确规定，物业专项维修基金由业主缴纳。但是，如果开发商与购房者在商品房买卖合同中对维修基金的缴纳办法作出不同约定，该约定的效力如何呢？物业专项维修基金到底该由谁交?
案情：拒交物业专项维修基金 业委会起诉兴元房产公司
2000年至2002年间，兴元公寓的业主陆续购买了由兴元公司开发的“兴元公寓”房产，业主与开发商签订的购房合同中约定“物业维修金及其他费用按有关规定收费”。2004年11月16日，兴元公寓业主委员会成立后，曾多次要求兴元公司依法拨付物业专项维修资金未果。业委会经过三分之二以上业主授权，通过诉讼方式向兴元公司主张该项权利。
焦点：物业专项维修基金由谁交
兴元公司则辩称，兴元业委会不具有诉讼主体资格；根据2003年9月1日实施的物业管理条例和2005年1月1日颁布的《福州市物业管理若干规定》的有关规定，物业专项维修基金应由各业主缴纳。而且，1999年1月1日施行的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》也规定“购房者应当按购房款2%至3%的比例向售房单位缴交维修基金”。兴元业委会要求直接将物业专项维修基金拨付至业委会的账户没有任何法律依据。
法院：开发商缴纳物业专项维修基金103万
法院经审理认为，业委会有权针对物业专项维修基金提起民事诉讼。兴元公司不能举证证明业委会提起诉讼的授权书上的业主签名系虚假的，其上诉理由不能成立。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》未经建设和财政部部长签署命令予以公布，不符合规章公布的形式要求，属于一般规范性文件。而由福建省人大常委会批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》属于地方法规，其效力高于《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。本案应适用前者的有关规定：“新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2%拨付的资金和依法取得的其他资金组成。物业管理基本金属全体业主共同共有，由业主委员会设立专户储存。”因此，法院判决兴元公司应于本判决生效之日起一个月内将1031600元物业专项维修资金拨付至兴元业委会设立的专户。
观点：在合同中约定维修基金的缴纳办法可减少纠纷
房产律师卢锋奇认为，物业专项维修基金是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金，是属全体业主共同所有的一项代管基金。该基金是在建设单位的物业保修期满后使用的，其使用的对象是物业共用部位、共用设施设备，其所有权是属于业主的，其最终的受益者是该物业的业主。因此，物业专项维修基金应当是由业主承担的，而不是由开发商承担的。但在实践中，物业专项维修基金或由业主交，或由开发商交。物业专项维修基金由开发商交，是因为考虑到有些福州开发商所售楼盘的价款中已包含了或加收了物业专项维修基金，则开发商应向行政主管部门缴纳物业专项维修基金，业主则不必再交物业专项维修基金。所以,在由谁交纳的物业专项维修基金的法律适用上，应根据“开发商在销售过程中是否已将物业专项维修基金纳入成本核算”标准来判断。
律师卢锋奇建议，购房者在与开发商签定《商品房买卖合同》时，应当要求开发商在合同的补充协议中明确约定：物业专项维修基金由谁交且缴交比例为购房款的2%。 | 
