来源：海峡财经导报



　　“一切的缘由，都来自目前法律、法规的不完善，以及强势力量（开发商）的压迫，而业主的意识其实已经在逐步提高了。”经历了这场业主与开发商的“争斗”后，业主陈先生发表了这样一番感慨。以下要说的便是发生在福州福飞北路某新建小区业主与开发商之间的“争斗”，人们笑称“野猪”与KFS之战。

事件背景 一波未平 一波又起

　　2005年7月13日，小区业主俱乐部向开发商及物业公司提交了一份《关于xx小区若干问题的函》，函中包括了对房屋质量、路面积水、通道窖井、安防问题、绿化通道、物业管理等方面的整改要求，以及对产权证、会所、小区设施、公共维修基金及水电公摊等问题提请开发商给予答复。当晚，部分业主代表与开发商及物业公司进行了交流，开发商和物业公司以口头形式答应，函中的部分问题将在落实后给予答复。当时，就两公司仅以口头形式保证的问题，记者采访了相关业主。他们的回答是：“相信人与人相处都会以友善相待，也相信这世界有公平，多一份理解，少一份抱怨，应该就会有多一份和谐。”然而，事情远没有业主们想象得那么简单。
　　8月24日，在业主论坛上，记者看见了这么一句话：“时过月余，承诺并未实现，某些利益集团却积极组织筹备小区业主委员会的成立，并在操纵某些''代言人''，以小区业主委员会筹备小组的名义发布符合他们利益的一系列公告，妄想操纵整个选举从而控制今后的业主委员会。”那么，这又是怎么一回事呢？为什么先前的整改问题还没有解决，又冒出了开发商控制业主委员会选举的事情？如果情况属实，开发商如何操纵整个过程？开发商控制业主委员会又是为了什么？一连串问题引起了记者的好奇。

事件过程 业主委员会成立过程疑点重重

　　9月4日，记者从一位业主手里拿到了一份8月27日小区大部分业主参加的业主会议的会议纪要，里面就三个问题提出质疑。

梯位代表产生程序不明

　　所谓全体业主选举出的35位梯位代表是如何产生的？会议提出，绝大多数业主不了解梯位代表的作用和产生方式；许多业主连梯位代表是谁都不了解，当然更无法放心让他们代表自己行使业主权利；甚至有梯位代表连自己何时当选、为何当选都不清楚。
　　那么，所谓梯位代表是什么概念？就此，记者采访了福建世纪新安律师事务所卢锋奇律师。卢律师表示，在法律上并没有梯位代表的概念，就本案推测，指的应该就是业主委员会筹备小组中的业主代表。而业主代表的产生一般是各楼道业主推选出各自楼道的业主代表，业主代表名单初定后，让每位业主签字确认。这其间业主的签字确认是必须的，否则，这些所谓业主代表的代表权利都无效。
　　那么，该小区35名梯位代表的当选是否经过了正当程序呢？业主陈先生告诉记者：“梯位代表的最终确立是有经过业主签字确认的，但是这其中存在不客观因素。”陈先生表示，由于目前该小区尚未销售完毕，因此开发商也是业主成员之一，有权参加业主大会会议，并享有与其他业主同等的权利。他举了一个例子：“假设一梯位共有20户人家，而其中有8户尚未卖出，也就是说若按一户一票制，开发商便拥有8票。虽然只是8票却有许多可发挥的余地。”陈先生是这样解释的，由于开发商掌握了8票的投票权数，一方面，开发商可以指定小区的某些业主（一般为本公司的职员或者与他们关系密切以及他们认为能拉拢、好控制的业主）为梯位代表；另一方面，由于业主之间互不认识，因此在选择业主代表的时候必然很盲目。这样，开发商指定了一些人作为代表，业主在不知情又不知选择谁好的情况下，自然愿意签字确认。此外，还存在一部分炒房者，他们对小区的事务并不关心，也不可能亲自前来参与业主委员会成立的相关事项，既然有指定对象，他们自然也不会有异议。结果是，当选出的35名业主代表，大部分代表了开发商的利益。
　　 陈先生认为，这样的结果根本不能体现客观性。而记者认为，造成不客观的原因关键在于，业主代表的产生程序本身缺乏完善的规定，才让人有机可趁。

　　暗箱操作侯选人　　

　　 公布的业主委员会12名候选人名单是如何产生的？有不少业主认为，按理候选人应由35位梯位代表选举产生，但事实上代表们并没有行使投票权，他们对候选人名单的产生并不知情。而按照《物业管理条例》相关规定，业主委员会成立前，必须先组织召开首次全体业主大会会议，才可以确定业主委员会候选人产生办法及名单，但到目前为止并没有召开首次全体业主大会，如何选举？
　　 这一点，也是陈先生认为的此次事件中的最大问题。
　　陈先生告诉记者，这12名候选人完全是由开发商私自选定的。原本应代表业主行使相关权利的业主代表，完全没有参与此次候选人的选定过程。而开发商给予的理由是“35名业主代表无法凑齐”，陈先生认为这个理由完全说不过去，“他们的这种做法真的很愚蠢。”
　　 陈先生还向记者说了另一件事。“在之前业主与开发商的交涉过程中，我们发现业主小黄是个很积极热心的人，对相关的法律知识、物业管理及房屋质量等问题也都有一定了解，因此业主们集体推荐小黄为业主委员会筹备小组成员（业主代表），并希望他能成为业主委员会成员候选人。在开发商私自任命12名候选人后，业主们提议要将小黄以独立候选人的名义推举上去。开发商表示要向相关政府部门请示，政府部门对此事并没有否决。很快，开发商强行将先前定的12个候选人名单予以公布，却没有解释为何没将小黄定为候选人。陈先生认为，既然是广大业主的一致意见就应该将小黄定为候选人之一。
　　卢律师这样说，对业主委员会委员候选人名单的确立程序，法律上没有明确的规定，只是笼统地提出在首次业主大会会议上确定其产生办法及名单。因此这之间就可能出现很多纠纷。但确立候选人名单的前提必须是召开首次业主大会会议，并由筹备组确定候选人产生办法及名单。那么开发商的做法明显违背了法律规定，在没有召开首次业主大会会议的情况下，内部确定了名单。
　　 很显然，开发商试图控制整个业主委员会成立的大局。

莫名其妙选出业委会

　　12名候选人中已经有几名宣布退出选举，但选票中却仍有12个名字，开发商没有给予公告或说明，如何选举？
陈先生说：“在12名候选人名单公布后，有三名候选人宣布退出此次选举，也就是说原本是在12人中选出最后的9人为业主委员会委员，现在三人退出，只剩9人进行最后的选举，那还有什么好选的？更可笑的是，后来又有一名候选人退出选举，这意味着选举根本无法进行。”但开发商并没有对外公布部分候选人撤出的消息，导致很多业主并不知情，陈先生说，但最终却以莫名其妙的方式选出了最后的业主委员会委员。这是很明显的欺骗行为。
　　记者认为，既然首次业主大会会议都没有召开，那么之后的所有相关行为，都应该是无效的，也就没有所谓候选人名单的确立，以及最终委员会成员的确定。

事件结局 业主的维权斗争没有结束

　　 尽管业主委员会委员已经确立，但事情却远没有结束，因为整件事情的过程都违背了相关法律法规的规定，业主的利益也受到了伤害，业主与开发商之间的“争斗”仍会继续。陈先生说：“原本打算采用拒交物业费的方式，但这并不能解决问题，反而会造成小区物业管理混乱的局面，所以我们业主俱乐部正打算通过其他的方式进行解决。”

采访札记：

　　在整个事件的过程中，我们看到了当前有关业主委员会成立问题的法律漏洞。正是因为没有比较系统、完善的规定才使得开发商有机可趁。
　　而这还不是这件事暴露出的所有问题。另一问题是：开发商为什么要控制业主委员会的成立呢？按理说，当开发商将该小区房屋销售完毕之后，这个小区与他已经没有多大的关系了。但回头再看看事件背景，就能多少明白其中原因了：假如开发商操纵了业主委员会，那么一系列业主要求开发商整改的问题，在业主委员会受开发商控制的情况下，就有较大可能让开发商忽悠过去。
　　所以，就这件事而言，开发商之所以想控制业主委员会的成立，是因为业主委员会掌握有作出有利于开发商利益之决定的实权。
　　可见，业主委员会握有决定很多事情的实权，才是问题的根本症结所在，也是我们做这篇文章的真正意义：当一个组织一旦拥有权利，其间就必然有利益问题出现，上述只是开发商关于小区建设整改的利益，那么，是否还有其他利益问题呢？当然有！最大的问题就是公共维修基金。现在小区的维修基金动辄几千万甚至上亿，而这笔巨额资金的保管权和使用权都掌握在业主委员会或者就是几个委员手里，这其间可能发生的利益关系可以想见。