河南省洛阳市涧西区人民法院审结一起物业管理纠纷案，业主被判支付物业公司物业管理服务费323.2元，并承担欠交费用的滞纳金145.2元。

  　今年5月16日，洛阳华原物业管理有限公司向法院起诉赵某，称被告从2006年1月起一直拒绝缴纳物业管理费，原告多次催缴无效，请求判令被告支付原告物业管理费323.2元及滞纳金，并承担本案诉讼费用。

  　被告辩称：原告说我从2006年1月没有缴纳物业费是事实，但有一定原因。2006年房子出现质量问题，造成墙体裂缝、地板砖裂缝。我跟物业公司说了好多次他们不管，因此才没有向物业公司缴纳物业费。2005年之前物业管理费是按时向原告缴纳的。

  　　法院审理查明，原告是经核准从事物业管理服务的独立法人企业，被告与原告签订了物业管理合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。原告按约履行了有偿服务，且要求被告支付2006年1月至2007年4月的物业管理费之诉请，与所提交的证据相印证，法院予以支持，原告主张的滞纳金可按2‰每天加收。被告赵某提出因房子出现质量问题未被维修而拒付物业管理费，但没能提交有效证据加以证明，对此，法院不予采信。　

 

    2、楼上漏水迁怒物业业主被判支付欠费

　　楼上邻居家漏水损害了自己的权利，张女士认为物业公司难辞其咎，故不再交纳物业管理费。今年9月，上海市闵行区人民法院作出判决，判令张女士向上海盛源物业有限公司支付所欠物业管理费1979.67元。

　　法院认为，物业公司在履行了物业管理服务后，业主应当履行支付物业管理费的义务。张女士未支付2005年1月至2007年6月期间的物业管理费，现物业公司向张女士主张该项费用，于法有据。漏水是相邻方所致，维修亦需要相邻方的配合，如张女士因相邻方的漏水造成自己财产损害，可通过合法途径主张权利，但不能因此要求少付物业管理费，其愿意按80%支付物业管理费的意见，不予采纳，由于物业公司提供的前期物业管理协议中未约定物业管理费支付期限，故物业公司主张滞纳金，难以支持。

 

    3、业主电动车被盗物业公司被判赔

  　　一夜之间，小区内三辆电动车被盗，三名业主分别将物业公司告到法院。今年9月12日，河南省新乡市中级人民法院终审判决被告郑州圆方物业管理有限公司分别赔偿业主马福艳、许燕、姚元庆电动自行车款1876元、2160元和2304元。

  　　三名业主均系新乡市中医院家属区的住户。2003年5月6日，中医院与圆方物业公司订立“新乡市中医院家属区物业管理承包协议”。三名业主按电动自行车每月5元的标准向管理人员交纳看管费。2004年12月19日晚，三名业主的电动自行车在指定的停车棚内被盗。

 

    4、业主家中财物被盗状告物业公司被驳

　　今年4月，北京市海淀区人民法院审结百旺家苑业主王先生起诉北京华特物业管理发展有限公司服务合同纠纷案件，驳回王先生要求物业公司赔偿家中被盗损失21500元的诉讼请求。

　　经法院审理查明，王先生住的海淀区百旺家苑美林泉的小区自2006年8月起由华特物业公司提供物业管理服务。今年1月1日下午，王先生的家人发现家中被盗，遂报警，警方认定为入室盗窃。另查，王先生家中装有无线报警装置，系开发商安装，同华特物业公司中控室相连，但王先生未就案发当时中控室是否收到报警提供相应证据

　　法院审理认为，王先生家中被盗，已向当地派出所报警。华特物业公司作为王先生居住的百旺家苑美林泉之物业管理企业，依据《物业管理合同》提供相应物业管理服务，就安全服务之范围，包括公共秩序维护、安全防范和楼宇保安服务、消防管理服务，业主家庭财产之保管则不在其列。华特物业公司提供了保安巡逻、安全监控等相应安全服务，同时王先生家中被盗，亦未能证明华特物业公司之中控室是否曾接收到无线报警系统之警报信号。故依现有证据，不能证明华特物业公司在王先生家被盗过程中存在过错；另王先生家中被盗财物种类、数量亦无法确定。现王先生要求华特物业公司赔偿财产损失21500元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

 

   在物业管理纠纷中，业主为何败多胜少？

　　相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体，其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务。因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面，甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。

　　我国的物业服务企业大多是开发商的子公司或者与开发商有某种关系。在这134起案件中，与案件相关的物业服务企业几乎全部为开发商的下属机构，或者与开发商存在一定关系，没有一家属于真正法律意义上的独立物业服务企业。据统计，目前我国有超过70%的物业服务企业属于开发商的下属机构，大约20%属于房管所改制或后勤单位改制，仅不到10%属于真正法律意义上的独立物业服务企业。由于开发商和物业服务企业之间这种特殊的“父子关系”，业主往往将开发商的违约行为迁怒于物业公司，以不交物业费来对抗开发商或水电等公用企事业单位。业主的这种对抗，进入诉讼，很难获得法院的支持。

　　有的业主在维护自身权益过程中，不能够理性对待问题就事论事，而是采取到政府门前静坐示威、上街堵路、越级上访，甚至导致流血冲突等不理智事件的发生，结果造成对房地产公司、物业服务企业或他人的人身、财产侵权。

　　在物权法正式实施之前，关于物业管理方面的法规，仅有国务院颁布的《物业管理条例》等较为笼统的行政法规，在司法实践中不易操作。如对于小区内配套设施的验收、商品房质量保修等细节均无规定，致使开发商、物业公司等钻了法律的漏洞，法院却因双方无明确约定而无法处理。

　　要改变在诉讼中老是败诉的结局，业主们大有可为。

　　首先，要树立正确的物业消费观念。一些回迁房、农改房的业主不适应小区楼宇化管理，私搭乱建占用共有区域，还有一些业主存在着以前单位免费管理的观念，对物业消费不能适应。涧西区法院受理的107起物业服务企业为原告的物管纠纷案件中，案由几乎全部为拖欠物业管理费。在物业服务企业和业主委员会签订的物业管理合同中，收取物业管理费用是物业公司的一项重要权利，业主应该尊重物业公司的这项权利。

　　其次，要提高法律素质。物业管理纠纷案件中，业主作为原告起诉的案件败多胜少的主要原因就是在法律知识方面存在不足。业主在平时应保存好相关票据，注意收集证据，诉讼中应多向法律专业人士进行咨询或者请律师代理进行诉讼。

　　再次，业主应当理性维权。业主应当认识到采取静坐、堵路、越级上访等不理性行为，不仅不能解决根本性问题，自己费时费力不说，还给他人的生活带来不便，影响社会稳定，最终问题还要通过正当途径解决。因此，遇到物业管理纠纷时，业主应冷静处理，可以要求相关政府部门协调，也可以理性地进行诉讼。

　　物业管理纠纷，群体性诉讼较多，在群众中影响较大。在涧西区法院受理的107起物业公司为原告的物管纠纷案件中，集体诉讼为89起，占总数的83%。因为在一个物业管理区域内只能有一家物业服务企业实施物业管理，而其所要面对的则是全体业主。因此，物业公司遇到的问题往往具有同一性质，特别是在物业费的收交、公共设施的维修以及供水、用电或采暖等公共性服务方面，极易引发群体性诉讼。

　　一旦发生诉讼，各方都要冷静，更重要的是要消除隐患，避免冲突的发生。

　　物业公司强调的是服务，而不是管理。物业公司与业主之间摩擦不断，在很大程度上是因为物业对自身的定位不正确而造成的。新修订的《物业管理条例》对二者关系作了更加合理而明确的定位，将原条例中的“管理”变为“服务”。在日常的服务中，物业公司应增加透明度，比如物业公司对小区内的楼体、电梯广告等收益和员工工资、培训等支出应向业主公开透明，消除物业管理纠纷隐患。

　　减少物业管理纠纷，政府部门应担负起责任。《物业管理条例》规定，政府主管部门担负着监督、管理和指导的责任，并具有不同程度的行政处罚权利，但在实践中主管部门却并没有完全担当起其职责。因此，政府部门应规范开发商和物业服务企业的执业行为，严格执行市场准入制度，并鼓励业主对开发商和物业服务企业违规行为的举报，加大对其处罚力度。

　　建议相关部门尽快出台完善房地产、物业管理方面的法律法规，如收费项目、等级、标准等，使其在实践中具有更强的操作性。政府主管部门也可以制订较为全面、详细的合同样本，以供业主参考，从而减少物业管理纠纷的产生。