购房者与开发商矛盾焦点：

　　2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业的物业专项维修基金到底该由谁交?当事人双方各执一词：

　　陈先生所购买商品房的《商品房预售许可证》是2003年3月份办理的, 陈先生与开发商在合同的补充协议中约定：物业专项维修基金按政府有关规定缴交。根据建设部颁布的自1999年1月1日起实行的建住房[1998]213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定，“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入”，物业维修基金是由购房者交纳的。而根据福州市人民政府1998年12月23日颁布执行的榕政综[1998]318号《福州市住宅小区物业管理基本金管理暂行规定 》第三条规定，“物业管理基本金是指由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2％拨付的资金和依法取得的其他资金”，物业维修基金是由开发商缴纳的；最近，福州市房地产管理局2004年10月13日颁布执行的榕房物[2004]271号《福州市房地产管理局关于物业专项维修资金收取工作的公告》文件规定,1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业，开发建设单位应按照《福州市城市住宅小区物业管理办法》的有关规定，按其建设总投资额的2%拨付专项维修资金，缴至福州市房地产管理局指定的福州市物业专项维修资金专户。 在物业维修基金由谁交纳的规定上，1998年建设部的部门规章的确与福州市政府的地方规章是自相矛盾的，关于哪一部规章更有效，并没见到有关部门的解释。一般法律规定，当没有隶属关系的行政部门制定的规章不一致时，应交由它们共同的上级部门解释，如本案例上级主管部门是国务院。虽然国务院颁布《物业管理条例》第五十四条规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。……专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定” ，但该条例是在2003年9月1日才实行的，并不溯及既往。因此，在本案中，物业专项维修基金由谁交的相关法律规定是互相冲突，购房者、开发商各执一词，各界人士对此适用法律产生争议。

　　《律房网》房产律师卢锋奇认为，物业专项维修基金是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金，是属全体业主共同所有的一项代管基金。该基金是在建设单位的物业保修期满后使用的，其使用的对象是物业共用部位、共用设施设备，其所有权是属于业主的，其最终的受益者是该物业的业主。因此，物业专项维修基金应当是由业主承担的，而不是由开发商承担的。但上述互相矛盾的规定均已实行六年多，在实践中有不同的反映，物业专项维修基金或由业主交，或由开发商交。物业专项维修基金由开发商交，是因为考虑到福州市政府的规定，有些开发商在销售过程中已将物业专项维修基金纳入成本核算中，即开发商所售楼盘的价款中已包含了或加收了物业专项维修基金，则开发商应向行政主管部门缴纳物业专项维修基金，业主则不必再交物业专项维修基金。因此，对于1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业，在由谁交纳的物业专项维修基金的法律适用上，不能简单地搞“一刀切”地适用上述互相矛盾的法律规定，而应根据“开发商在销售过程中是否已将物业专项维修基金纳入成本核算”标准来判断。在本案中，如果开发商在销售过程中已将物业专项维修基金纳入成本核算中，则物业专项维修基金由开发商缴纳；如果开发商在销售过程中未将物业专项维修基金纳入成本核算中，则物业专项维修基金由购房者陈先生缴纳。

　　给购房者的建议：

　　为了维护自己的合法权益，《律房网》房产律师卢锋奇建议，购房者在与开发商签定《商品房买卖合同》时，应当要求开发商在合同的补充协议中明确约定：物业专项维修基金由谁交且缴交比例为购房款的2%。如

　　约定开发商缴纳物业专项维修基金，则在补充协议中的约定条款为：“本合同中的购房款已包括物业专项维修基金，____________(开发商的名称)应将已向________(购房者的名称)按购房款2%的比例代收的物业专项维修基金全部存入福州市物业专项维修资金专户”。