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福州《房地产经纪合同》范本惹争议（海峡财经导报采访卢锋奇律师） |
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发布时间：2009-08-25 01:43:58
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所属分类：媒体采访 |
阅读：4632次 |
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福州《房地产经纪合同》范本惹争议（海峡财经导报采访卢锋奇律师）
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本报记者 丘寿生 江晓春
随着近几年房地产市场的蓬勃发展，福州房产中介发展进入了黄金时期，仅2004年全市就新登记注册了400-500家房产中介公司，目前共有800多家。福州房地产交易市场因为它们的存在活跃了许多，但随之产生的是大量二手房交易纠纷。
“这些纠纷绝大多数缘于二手房交易合同的不规范。”一位业内人士说。
“交易合同一直都由各中介公司自行制定，这些合同从头到尾，除了中介公司把买卖双方的定金或产权证弄丢应负的责任外，没有任何关于中介公司的责任义务的规定。”一位资深房产律师说。
鉴于这种情况，2004年8月，福州市房管局和工商局共同制定了一份《房地产经纪合同》范本，范本明确了中介公司在交易中应承担的责任和义务，并决定于当年9月1日推广使用。
但是，这个范本几乎受到所有中介公司的一致抵制（他们认为范本有许多不合理的地方），一直到现在，都极少被采用。最近，福州市房管局决定征求各方（包括房产中介企业）意见，对2004年的合同范本进行整改、完善，再次向社会推广。因为一个偶然机会，记者得到了一份由福州几家知名中介企业拟定的整改建议合同。
有抵押的房产能否交易
“上述房产现抵押于 。甲方应在 年 月 日 之前开始办理解除抵押手续。若不能按时解除抵押除双方另有约定外按定金罚则处理。”这是整改建议合同中的一条规定，而在2004年的那份合同中并没有此条款。这就意味着，按2004年的合同，有抵押的房产是不能进行交易的。
对此，福州双安房产中介总经理郑爱新认为，抵押的房产不能交易，这是非常不合理的，目前市面上的很多二手房源都有抵押，如果它们不能交易将大大影响整个市场的活跃，中介公司缺乏房源无法发展，也影响了那些想交易的买卖双方。
那么，有抵押的房产到底能否进行交易呢？“从法律上说，有抵押的房子是不能进行交易的，必须在解押之后才能交易。”福建世纪新安律师事务所卢锋奇律师说。但是，目前市面上有大量抵押的房子。他认为，如果这部分房源不能交易，对买卖双方来说都将受到影响，一方想卖无法卖，一方想买没得买。但如果按整改建议合同的规定，房屋买卖双方都很可能吃亏。毕竟，到时能否解押是受很多因素影响的。而这些因素通常是第三方原因，不能归为不可抗力，合同还得继续履行，或者按定金罚则处理，这些对买卖双方都不合理，而中介公司则在其间作壁上观。
“可以允许抵押房在解押后进行交易，但合同条款须约定各方及时出示相关资料，以保证解押程序的顺利进行，也可作为日后可能出现纠纷时的证据。”卢律师说。毕竟在中介公司与买卖双方签定合同时，事实上并不能确保解押能够顺利完成，那么，一方面约定买卖双方应出示相关资料；另一方面，中介公司需告知买方，在什么情况下房子可能无法解押。
中介服务范围是否应该拓展
“为买方提供房产的评估代办、保险代办、公证代办；为买方向银行提供其房产的交易过程中的阶段性担保服务；监管买卖双方的定金及房产资料，确保定金及房款的安全交付。”这是整改建议合同在服务项目上建议增加的三个条款。郑爱新认为，增加条款很有必要，尤其是监管买卖双方定金及房产资料这一点，因为在交易前期，不管是买方把定金放在卖方那，还是卖方把产权证放在买方那，都不安全，中介公司作为一个企业，有法人代表常驻，多少有所保障。卢律师也认为，中介公司提供这些延伸服务是可取的，可以减少买卖双方的麻烦，尤其是监管买卖双方定金及房产资料这一点可以起到监督买卖双方的作用。“但是，这里涉及到这些服务项目怎么收费的问题。这需要物价部门对此制定相关的收费标准。”
中介公司有无告知房屋瑕疵及权利受限制情况的义务
2004年的《房地产经纪合同》关于丙方（即中介公司）的权利义务条款规定：“丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，并如实告知房屋以及配套设施等存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况。”但中介公司认为应改为“丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，并如实告知所掌握的房屋以及配套设施等存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况，不得恶意隐瞒。”
郑爱新认为，这样改动是很合理的，因为房子的某些瑕疵及房产权利受限制情况中介公司根本无法确知。“比如房屋漏水问题，经纪人员如果在晴天看房，根本无法发现问题。至于房地产权利受限制情况就更无法知道了，相关部门并没有提供可让经纪人调查房子是否被抵押等问题的平台。”他表示，不是中介公司不愿承担这些义务，实在是无法办到。他还向记者举了一个例子，他们公司不久前完成了一单交易，前几天买主听邻居说，卖主的哥哥就死在这套房里，尸体发臭后才被发现。买主得知后根本不敢入住。“如果按这份合同的规定，我们应该为这事负责。但问题是，我们的经纪人也无法得知此事啊。”他认为，这些情况都应该由卖方主动告知，责任也应该由卖方承担。
卢律师也认为，在福州目前的体制架构下，二手房经纪人要想知道房屋权利受限制情况的确很难，政府相关部门并不向大众公开房屋产权问题，即便是作为律师，想查询这些情况都很难。因此他认为，2004年制定的这份合同的相关规定的确有些苛刻。“一个可行的方法是，由政府相关部门、中介企业代表及消费者代表举行一个听证会，列出一个房屋可能存在的瑕疵及房产权利受限制项目的清单，作为合同副本，由中介公司督促买卖双方在上面签字确认。一方面让卖方确认是否存在这些问题，另一方面也提醒买方注意这些问题。”
还有一点很重要，政府部门要加快相关信息公布渠道的建立，让普通民众方便查阅相关情况，以避免很多纠纷。
中介公司需要承担这些违约责任吗？
“甲方（即卖方）保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，如果丙方有过错的，由此而造成乙方（即买方）经济损失由甲、丙承担连带赔偿责任。”这是2004年制定的合同中，关于违约责任的一条规定。而整改建议合同的表述为：“甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，由此而造成乙、丙方经济损失的由甲方负责赔偿。”
中介公司方认为，这样改的原因主要在于，原先的合同没有对丙方过错以及连带赔偿责任进行明确规定，过于笼统。
“这种说法的确有些笼统，中介公司在这种情况下的过错有两种可能，一种是过失，即由于客观原因他们也确实不知道产权有纠纷；一种是有意欺骗，即他们明知道产权有纠纷却不告知买方。”卢律师说。同时，他也承认，要界定这两者并不容易。做法还是像上面一样，列出一个可能的产权纠纷清单，让双方确认签字。
另外，原先的合同规定，如中介公司将代为保管的定金和房屋资料遗失，应退还全部服务费并承担损害赔偿责任。中介老总和卢律师均认为，退还全部服务费不太合理，只要赔偿遗失定金，补办资料，并赔偿相应的延误金就可以了。
采访札记：始于规范
卢律师的一句话让记者很有感触，他说，其实这两份合同的不同点集中在中介公司应该提供怎样的服务，有怎样的义务和应该承担怎样的责任上。而这些与中介公司自身如何定位有关。如果中介公司只是将自己定位为房源信息的提供者和买卖双方的“媒人”，那么，他们完全可以不承担任何义务和责任，所有问题由买卖双方自己承担和解决。
但问题是，这样的定位是不合理的，与当前中介公司的收费也不对称。事实上，目前福州房产中介还有提供另一些延伸服务。
那么，中介公司就该承担一些相应的义务和责任，从这个角度说，房管局和工商局在2004年制定的《房地产经纪合同》范本，即便部分内容缺乏可操作性，也很具指导意义。相比于中介公司自制的合同，这份合同更多的倾向于买方的利益，以避免买方在交易过程中的利益受到侵害。二手房市场的确需要一份规范的合同来约定中介公司的义务、责任，它有利于品牌公司的发展，有利于合理保护各方的正当权益，有利于整个二手房市场的发展。
来源于：海峡财经导报
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