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主　题：

合法利益怎么保护

内容：

本人于2009年10月在房产中介公司与卖方签定了一份二手房买卖协议，并交了十三万的定金，之后卖方违约，我将卖方告上了法庭，卖方却称说当时的合同不是产权人本人签定的合同。事后经过了解，确实是产权人的兄弟签了产权人的名字并纳手印的。当时签定协议时，卖方提供了产权人和共有产权人身份证原件及房产证，土地证原件，以及产权人与签定合约的当事人极为相像，造成本人确认为是产权人本人签定的协议，请问律师这起案件我该怎么来保护自己的权益，该怎么办

留言者：

黄先生

留言时间：

2010-02-17 09:30:44

回复时间：

管理员回复：

主　题：

开发商是否违规，可否退回定金

内容：

09年12月与开发商签定《房屋买卖协议》交了10万定金，房屋目前还处于银行抵押，还未取得预售许可证。请问开发商是否违规。我们可否要求开发商退还定金。

留言者：

刘先生

留言时间：

2010-02-04 12:10:29

回复时间：

2010-02-04

管理员回复：

回复：可以要求开发商退还定金。但开发商取得预售许可证后，你就无法要求退还定金，因此请你尽快提起诉讼，维护你的合法权益。
房地产专家：卢锋奇律师。

主　题：

下水道总管堵塞楼上用户厨房用水流到一楼家中，我该找谁

内容：

我家住在一楼，几天前应我们门洞下水总管道堵塞，造成二楼至六楼用户厨房污水全部从我家水槽流出，造成我家木地板浸水。在疏通过程中发现我家一楼没有安装独立下水管道，与楼上用户共用。我去找物业，他们让我找开发商，开发商说他们是按图纸施工，现在我该怎么办？

留言者：

梁山伯

留言时间：

2009-12-25 10:00:09

回复时间：

2009-12-27

管理员回复：

解答：在房屋的保修期内，对房屋的质量问题进行维修是出卖人的义务。如出卖人在合理期间内拒不履行此义务，买受人可自行修缮或依据有资质评估机构的评估结论起诉要求出卖人支付修缮费用。
福州房地产律师网

主　题：

拆迁补偿问题

内容：

问大家下我有个店面原来是单位拆迁时分给的过渡房，现在又要拆迁了，问下这怎么补偿（没有房产证，但有工商营业执照，已经居住了17年了）麻烦大家给个答案谢谢！！

留言者：

林先生

留言时间：

2009-12-19 10:10:05

回复时间：

2009-12-20

管理员回复：

解答：
1、被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。因此，该店面产权不在你的名下，你不是被拆迁人。
2、这个店面是单位拆迁时分给你的过渡房，因此，拆迁人应与被拆迁人、你订立拆迁补偿安置协议。要求拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换，被拆迁人将调换后的房屋继续给你，相应的所产生停产、停业、设备搬迁、无法恢复使用的设备重置费等由拆迁人适当补偿予你。
解答者:卢锋奇，福州房地产律师网律师。
联系电话：13705082211.

主　题：

要如何够买二手房？

内容：

前天在报纸上有看到仓山区三叉街的东升小区有一套43平米+9平米的房子要出售，首期是付8.8万，后期分期付款。我想请问下，要有些怎样子的手续？要有些怎样子的有效合同？或是卖方要出示些怎样子的有效资料，我才能合法的保证自己的权益？

留言者：

曾小姐

留言时间：

2009-11-28 09:35:31

回复时间：

2009-11-29

管理员回复：

答：（1）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5）福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（6）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（7）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（8）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑签订二手房买卖合同应注意的事项。
一、双方当事人的基本资料：具体指当事人的姓名、地址、联系办法等。双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,通常来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件；属共有财产的,共有人也应到场，并在买卖合同上签字，不能到场的，应出具公证委托书。
二、标的：本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，在买卖之前，应详细查看房屋的房产证和土地证原件，确保出卖人合法拥有房屋。
三、价款：价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。在二手房买卖过程中，通常是一次性付款的，但也存在着出卖人在出卖房屋时，有部分银行贷款不能清偿的情况。由于办理过户时要求取消银行抵押，出卖人又无力清偿贷款，而要求买受人替他先行还清贷款的，应注意交易安全。还有一种情况是买方必须在房屋过户后贷款才能支付房款，这两种情况下，最好是由中介机构提供担保。
四、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间；房屋附属物品的归属；水、电、物业管理等的交接；办理房屋过户时相互配合与协调的问题；交易税费、其他费用分摊责任。这里尤其要注意的是税费的分担，通常二手房买卖过程中，约定卖方净得款最为简洁。
五、违约责任：规定哪些是违约情形；违约责任如何承担；违约金、订金、赔偿金的计算与给付；规定免责条款；如有担保，应规定担保的形式；对违约金或订金的选择适用问题。
六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。通常情况是约定仲裁，这样可以保证争议的及时解决。
七、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
九、合同的变更与转让：主要是约定合同变更与转让的条件，不能进行变更、转让的禁止条款。
十、附件：在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。目前，二手房买卖合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属，列明随屋赠送的物品清单。

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