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主　题：

二手房交易

内容：

我购买二手房，已存首期款入银行办理个人住房借款手续，但现在银行迟迟没有批下贷款（银行也没有说明理由）。现在卖方就合同上约定（在甲方解押期间乙方去银行申请按揭贷款手续，在甲方解押注销完后伍个工作日内会同丙方随带房地产交易登记部门的《买卖契约》办理该套房产交易收件受理手续。）为理由说要先去解押并要我们去办理收件手续（这就意味着我们要有款支付），要不就告我们违约，想请教一下我们是否有违约，还有这个银行按揭不是中介代办吗？中介办不了是谁的问题？

留言者：

郭小姐

留言时间：

2009-10-13 13:37:19

回复时间：

2009-10-14

管理员回复：

回复：据你陈述，如果银行按揭办不了的话，则属于你未能支付款项的法律问题，如果合同没有约定的话，则该责任由你来承担，和中介无关。本律师建议你和卖方进行坦诚、友谊磋商，和贷款银行进行沟通，到底是什么问题？也可尽快找其它愿意贷款的银行，避免因违约而给你带来的经济损失。
房地产专家：卢锋奇律师
联系电话：13705082211.

主　题：

公摊严重缩水

内容：

20007年3月10日，本人与福州宝龙房地产签订《商品房买卖合同》，约定由我向宝龙购买位于福州市宝龙城市广场11号房，房屋建筑面积55.77平方米，其中套内建筑面积32平方米，公摊面积23.77平方米，合同总价为568017元。合同签订合，我依约交纳了足额购房款。在今年年初宝龙通知办理房产证时，我却发现该套房屋的建筑面积缩减至36.33平方米，公摊面积缩减至4.33平方米，与原合同约定的面积差异竟达到19.44平方米，误差率达到53%，与原合同约定严重不符。为此,我于2009年2月、4月先后书面向宝龙提出异议，但贵司始终置之不理。
本人认为，跃然《商品房买卖合同》第四条约定房价按套内面积计算，只是双方间就房款选择的一种计价方式，并不改变合同第三条关于房屋建筑面积由套内面积32平方米及公摊面积23.77平方米组成的约定，而现在产权登记面积36.33平方米与合同约定面积55.77平方米存在53%误差，价格相差20万元，且宝龙对上述事宜不给予任何答复和赔偿，公摊面积严重缩水，直接导致产权证上的总建筑面积缩水，从而导致房产交换价值与使用价值的降低。请问该案子你们能够代理吗？胜算有多少？

留言者：

刘先生

留言时间：

2009-10-03 15:11:17

回复时间：

2009-10-08

管理员回复：

答复：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”开发商交付的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，开发商就应承担相应的违约责任。基于法律规定和上述的事实，我们可以代理你这个案件，维护你的合法权益，索赔相应的款项，并按照你向开发商成功索赔到的实际金额的某种比例来收取律师费；如果你未能获得赔偿，将不予以收取律师费。
房地产专家：卢锋奇，福建世纪新安律师事务所律师。
联系电话：13705082211.

主　题：

如何转让房子？

内容：

内容：原房产证上是我与我弟的名字，现我弟愿意把房子让给我，怎么办理手续？

留言者：

姚兵

留言时间：

2009-09-03 19:25:41

回复时间：

2009-09-03

管理员回复：

在该房无按揭贷款的情况下，你委托评估机构对该房进行估价后,和你弟可直接到福州市房地产交易登记中心办理转让手续.

本律师建议你:最好聘请房产专业人士为你办理转让手续,可以为你节省有关费用。

福建世纪新安律师事务所房地产律师：卢锋奇律师
联系电话:13705082211

主　题：

交房时发现卫生间没有下水管道，合理吗？

内容：

交房时发现卫生间没有下水管道，合理吗？

留言者：

小冰

留言时间：

2009-09-03 19:24:01

回复时间：

2009-09-03

管理员回复：

问:交房时发现主卧室的卫生间没有下水管道，与售房单位交涉，售房单位却说本来就设计下水管道，查该卫生间四面均没有可安装下水道的地方，这种情况是否属于设计失误，现该如何处理？
答:如房屋规划的图纸有下水管道设计,现没有,属开发商擅自变更规划设计,可要求退房或赔偿经济损失。如本没有下水管道设计，不符合国家设计标准，按理应无法通过验收，你亦可要求退房和赔偿损失。

主　题：

装修的房子也要交物业管理费吗？

内容：

问：福州台江的林先生买了一套房子已有两年了，但一直没有装修，也没有搬进去，物业公司照样计算他的物业管理费用，标准和已经入住的一样。他想了解物业公司的做法有法律依据吗？

留言者：

小江

留言时间：

2009-09-03 19:23:04

回复时间：

2009-09-03

管理员回复：

一般来说，交房以后就开始由业主交纳物业管理费了。因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁、绿化等)。所以，建议那些不急着入住的购房者，应在签定购房合同或在房屋交接的时候，就应与开发商或物业公司商定好具体的物业管理费的交纳时间及收费标准（如明确约定交房后房屋空置时期的处理方式），以减少事后的麻烦与争执。

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